Kein uneingeschränktes Recht für Gewerbeeigentümer zur Aufstellung beweglicher Werbeträger auf gemeinschaftlichem Grundstück

Normenkette

§ 15 WEG

Kommentar

1. In einer gemischt genutzten größeren Wohnanlage war zu Gunsten von Teileigentümern die Anbringung von Werbemitteln, (Tafeln, Firmenzeichen, Leuchtreklame) sehr großzügig vereinbart; Gewerbeeinheiten erhielten auch Sondernutzungsrechte vor ihren Einheiten im Bereich vorgelagerter Laubengänge, ebenfalls mit der Berechtigung, dort mobile Verkaufseinrichtungen oder Werbeträger aufzustellen und übliche Gewerbetätigkeiten auszuüben.

Aufgrund auf Gemeinschaftsfläche vielzählig aufgestellter beweglicher Werbeschilder wurde zum Zwecke einer klaren Regelung einschränkend mehrheitlich beschlossen:

"... Die Anzahl der beweglichen Werbeschilder wird je Gewerbeeinheit auf 2 Stück begrenzt, die außerhalb der zugewiesenen Sondernutzungsrechte aufgestellt werden dürfen; die Schilder müssen nach Geschäftsschluss hereingeräumt werden".

2. Es kann insoweit offen bleiben, ob mit dieser Beschlussregelung Sondernutzungsrechte eingeräumt werden sollten oder ob nur eine Regelung des Mitgebrauchs vorlag, weil die Schilder nur während der jeweiligen Geschäftszeiten aufgestellt werden durften und der Ort der Aufstellung nicht vorgegeben war, also auch wechseln könnte. Wenn er die Einräumung von Sondernutzungsrechten zum Gegenstand haben sollte, ist der Eigentümerbeschluss ohnehin nichtig, weil Sondernutzungsrechte nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden können (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, u.a. NJW 2000, 3500/3502). Enthält der Beschluss lediglich eine Regelung des Mitgebrauchs der Gemeinschaftsflächen, verstößt er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb auf erfolgte Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Hier war auf die Interessen der Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer nach billigem Ermessen abzustellen ( § 15 Abs. 3 WEG), was vom Senat aufgrund des Inhalts der Akten ohne weitere tatsächliche Feststellungsnotwendigkeiten selbst beurteilt werden konnte.

Entgegen getroffener Vereinbarungen lässt der Beschluss die Aufstellung einer größeren Anzahl von Schildern auf dem gemeinschaftlichen Grundstück durch die Gewerbe-Teileigentümer zu. Die Gestattung derart umfangreicher Werbemaßnahmen, die neben die in der Gemeinschaftsordnung eingeräumten Werbemöglichkeiten treten sollen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Aufstellung von Werbeträgern auf beliebigen und wechselnden Plätzen des gemeinschaftlichen Grundstücks kann zur Gefährdung der Verkehrssicherheit und Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Anlage führen. Dabei ist unerheblich, ob jeder Gewerbetreibende von der ihm eingeräumten Möglichkeit zur Aufstellung beweglicher Werbeträger auch Gebrauch macht.

3. Hinsichtlich eines weiteren angefochtenen Eigentümer-beschlusses (Anlegung eines Plattenweges zu Stellplätzen) ist auf den Senatsbeschluss gleichen Tages ( BayObLG, Beschluss v. 18.01.2001, 2Z BR 65/00) zu verweisen; auch dieser Beschluss wurde aus Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung für ungültig erklärt.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten der Antragsgegner im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 4.000,-

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 18.01.2001, 2Z BR 64/00)

zu Gruppe 5