Normenkette
§ 3 WEG, § 10 WEG, § 21 WEG, § 27 Abs.1 Nr.5 WEG
Kommentar
1. In einem Altbau sollten ursprünglich auch Dachgeschosswohnungen ausgebaut werden, für die bereits getrennte Grundbuchblätter angelegt waren. Zwischenzeitlich hatte sich jedoch herausgestellt, dass die Errichtung der Dachgeschosswohnungen aus baurechtlichen Gründen nicht möglich sei. So ließ 1999 die Verwaltung - als Vertretung ohne Vertretungsmacht für sämtliche Eigentümer handelnd - den Entwurf einer Änderungsvereinbarung notariell beurkunden, durch den Eigentümer der Dachgeschosswohnungen aus der Gemeinschaft ausscheiden und die Miteigentumsanteile der restlichen Bestandswohnungen entsprechend den tatsächlichen Wohnflächen neu gebildet werden sollten. In der Folgezeit stimmten jedoch dieser beabsichtigten Änderung der Teilungserklärung nur 30% zu. Anschließend wurde mehrheitlich beschlossen, dass der Verwalter aufgefordert werde, den der Änderung nicht zustimmenden Eigentümern eine letzte Frist für die Erteilung ihrer Zustimmung zu setzen und anschließend nicht zustimmende Eigentümer auf Erteilung der Zustimmung zu verklagen. Dieser Beschluss wurde - in letzter Instanz erfolgreich - angefochten.
2. Der Senat hat bisher die Auffassung vertreten, dass ein Eigentümerbeschluss, mit welchem Eigentümer Ansprüche gegen Miteigentümer unter Fristsetzung und Klageandrohung geltend machen, regelmäßig nicht als konstitutive Festlegung der Miteigentümerpflichten, sondern nur als Vorbereitung eines Gerichtsverfahrens auszulegen seien und die sachliche Berechtigung des Anspruchs nicht im Beschlussanfechtungsverfahren, sondern erst in dem sich ggf. anschließenden Gerichtsverfahren zu prüfen seien; diese Rechtsauffassung, an der der Senat festhält, setzt aber voraus, dass ein Eigentümerbeschluss, durch den Wohnungseigentümer zur Erfüllung von Miteigentümerpflichten unter Fristsetzung und Klageandrohung aufgefordert werden, Grundsätzen ordnungsgemäßer Veraltung im Sinne des § 21 Abs.3 WEG nicht widerspricht.
Im vorliegenden Fall entspricht der Beschluss, den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Zustimmungserteilung zu der in Aussicht genommenen Änderung der Teilungserklärung zu ermächtigen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum einen haben hier Eigentümer der noch nicht errichteten Dachgeschosswohnungen, die aus der Gemeinschaft ausscheiden wollen, einen eigenen Anspruch gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft auf Änderung der ursprünglich getroffenen Vereinbarungen, insbesondere auf Änderung der Miteigentumsquoten, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Vereinbarung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (h.M.); insoweit bedurfte es hier einer Ermächtigung der Verwaltung zur Durchsetzung solcher Individualansprüche nicht.
Darüber hinaus hätten im vorliegenden Fall bisher nur etwa 30% der Eigentümer dem vorliegenden Entwurf über die Änderung der Teilungserklärung bis zum Versammlungstage zugestimmt. Angesichts dieser Mehrheitsverhältnisse waren diejenigen Eigentümer, die sich durch die bisherige Festlegung der Miteigentumsquoten benachteiligt fühlten, nicht berechtigt, durch einen Mehrheitsbeschluss die Frage der Durchsetzung solcher Individualansprüche zu einer Verwaltungsangelegenheit zu machen und die Verwaltung zur Geltendmachung derartiger Ansprüche zu ermächtigen. Hier würde ein Verwalter als Vertreter einer Eigentümerminderheit gegen seine ihm vertraglich obliegenden Neutralitätspflichten verstoßen. Somit war der Beschluss für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die Frage ankäme, ob Eigentümer, die einen ursprünglich vorgesehenen Ausbau von Wohnungen aus finanziellen Gründen unterlassen, überhaupt einen Anspruch gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft auf Abänderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels besitzen (vgl. hierzu OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1547 = ZMR 1998, 651; NZM 1999, 81). Noch zweifelhafter ist im Übrigen ein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsquoten, also des sachenrechtlichen Grundverhältnisses der Eigentümer nach den §§ 3 und 8 WEG.
3. Gerichtskostentragung aller drei Instanzen zu Lasten des Verwaltungsvermögens, da die Entscheidung im Interesse aller Wohnungseigentümer lag, allerdings keine außergerichtliche Kostenerstattung ebenfalls in allen drei Instanzen; Geschäftswert der I. Instanz DM 24.000,-- und in den Beschwerdeinstanzen DM 2.000,--.
Link zur Entscheidung
( KG Berlin, Beschluss vom 07.03.2001, 24 W 6265/00)
Zu Gruppe 3