Keine Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände trotz vorangegangener entsprechender Beschlussfassung

Normenkette

§ 10 Abs. 2 WEG, § 10 Abs. 3 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 21 Abs. 5 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 134 BGB, § 138 BGB, § 20 ZVG, § 90 ZVG

Kommentar

Ein Eigentümerbeschluss, der für Wohngeldrückstände des früheren Eigentümers die Haftung desjenigen vorsieht, der Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt (Erwerb kraft Hoheitsaktes gem. § 90 ZVG), ist nichtig ( § 23 Abs. 4 WEG, § 134 BGB). Offen bleibt, ob eine solche Haftung durch (im Grundbuch eingetragene) Vereinbarung begründet werden kann (nach heute h.R.M. ebenfalls verneint) .Der Ersteher von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung erwirbt (auch) nicht kraft Gesetzes Rechte, die dem früheren Eigentümer im Gemeinschaftsverhältnis mit den übrigen Wohnungseigentümern zustanden ("Anteil am Verwaltungsvermögen").

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 25.07.1984, BReg 2 Z 108/83)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Höchstrichterlich entschieden wurde bereits, dass der Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht für Wohngeldrückstände des früheren Eigentümers haftet, selbst dann nicht, wenn in der Gemeinschaftsordnung eine Haftung für "rechtsgeschäftlichen Erwerb" vereinbart ist (vgl. BayObLG vom 13.06.1979, Rechtspfleger 79, 352 = DNotZ 80,48 und BGH vom 13.10.1983, NJW 84, 308).

Im vorliegenden Fall hatte die Gemeinschaft nun den Beschluss gefasst, die vereinbarte Erwerberhaftung für rechtsgeschäftliche Erwerbsvorgänge auch auf "Erwerbe" in der Zwangsversteigerung auszudehnen. Das BayObLG hat einen solchen Beschluss für nichtig erklärt als Verstoß gegen den zwingenden Grundsatz, dass schuldrechtliche Verpflichtungen zu Lasten Dritter nicht durch Rechtsgeschäft begründet werden können und eine Gemeinschaft für einen solchen Beschluss auch absolut unzuständig sei (Nichtigkeit gem. § 134 BGB und § 138 BGB).

Der Ersteher habe bekanntlich auch an diesem Beschluss gar nicht mitgewirkt. Dass der Ersteher nicht für Rückstände des Voreigentümers hafte, ergebe sich auch direkt aus dem ZVG, wonach Eigentum durch Zuschlag frei von dinglichen Belastungen erworben werde ( § 91 Abs. 1 ZVG) und der Ersteher Lasten erst ab Zuschlag zu tragen habe ( § 56 Abs. 2 ZVG); ein anderes Ergebnis würde auch Nachteile für die Beleihungsfähigkeit: erbringen (Eingriff in Gläubigerrechte).

Ob eine solche Haftung durch Vereinbarung begründet werden könne, müsse in dieser Sache nicht entschieden werden (offen gelassen auch vom BGH, NJW 84, 308; bejahend: OLG Köln, OLGZ 78, 151, DNotZ 81, 584; vgl. auch OLG Frankfurt, Rechtspfleger 80, 349 und OLG Braunschweig, MDR 77, 230). Das Gericht führte in diesem Zusammenhang im Hinblick auf die herrschende Rechtsmeinung aus, dass durch Vereinbarung der Inhalt des Sondereigentums ausgestaltet werden könne ( § 5 Abs. 4 WEG i.V.m . § 10 Abs. 2 WEG); Wirkung gegen den Sonderrechtsnachfolger erlange eine Vereinbarung jedoch nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen, d.h. "verdinglicht" sei; der dingliche Rechtserwerb des Sondereigentums vollziehe sich in der Gestalt, wie er ihn durch Vereinbarung erhalten habe. Demgegenüber gestalte ein Beschluss nicht das Sondereigentum inhaltlich; ein Beschluss könne auch nicht ins Grundbuch eingetragen werden (BayObLG, DNotZ 84, 101); auch ein einstimmiger (allstimmiger) Beschluss (der evtl. als Vereinbarung zu werten wäre) werde jedenfalls nicht ins Grundbuch eingetragen.

Ein Erwerber schuldet auch grundsätzlich erst ab Eintritt in das Gemeinschaftsverhältnis fällig werdendes Wohngeld; hierzu gehören nicht gegen einen früheren Eigentümer entstandene und fällig gewordene Forderungen (h.R.). Auch der Sonderrechtsnachfolger ist grundsätzlich an Beschlüsse gebunden, soweit sich aus diesen Verpflichtungen ergeben, die ab dem Zeitpunkt fällig werden, von dem an er der Gemeinschaft angehört. Dies gilt jedoch nicht für nichtige Beschlüsse ("zu Lasten Dritter").

In diesem Zusammenhang hat das Gericht - sicher überraschend - auch die dogmatisch interessante Entscheidung gefällt, dass der Ersteher in der Zwangsversteigerung ebenso keine Anteile am Gemeinschaftseigentum(Ansprüche, Rechte) des Voreigentümers erwirbt; die von Bärmann herausgearbeitete "Mitgliedschaft" bedeute nicht, dass Rechte hier auf ein neues Mitglied der Gemeinschaft übergingen. "Verwaltungsvermögen" sei keine verselbständigte Einheit; der "Anteil" des Teilhabers am gemeinschaftlichen Vermögen sei die Innehabung jeden einzelnen Rechts- und Vermögensgegenstandes (Teilhaberrechte). Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung erfasse solche Teilhaberrechte nicht, sondern grundsätzlich nur Gegenstände, die auch von einer Hypothek erfasst würden (vgl. § 20 ZVG, § 90 ZVG, Weitnauer § 3 Rz. 39a).

Sieht eine Gemeinschaftsordnung den Übergang solcher Rechte auf den "Erwerber" vor, bedeute dies jedoch nicht einen solchen Rechtsübergang in der Zwangsversteigerung; hier blieben vor Zuschlag erworbene Rechte beim Voreigentümer. Das BayObLG hat sich damit gegen die (seinerzeitige) K...