Keine Haus(Wohn-)geldhaftung des Erwerbers nach wirksamer Vertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung (keine Haftung des Bucheigentümers)

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 123 BGB, § 142 BGB, § 891 BGB, § 892 BGB, § 893 BGB, § 148 ZPO

Kommentar

Wer den Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum wirksam nach § 123 BGB (wegen arglistiger Täuschung) angefochten hat, haftet, auch wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist, nichtin entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für (Wohngeld) Verbindlichkeiten, die nach seiner Grundbucheintragung begründet und fällig werden (Ergänzung zu BGHZ 107, 285).

Mit einer wirksamen Anfechtung sind rechtsgeschäftliche Erklärungen des Erwerbers rückwirkend entfallen ( § 142 BGB), sodass die Zugehörigkeit des Erwerbers zur Gemeinschaft nicht begründet worden ist. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein "werdender" Eigentümer nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten haftet, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, und zwar erst durch Beschluss einer Eigentümerversammlung, in der er kein eigenes Stimmrecht hatte. Für die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums haftet der im Grundbuch eingetragene Eigentümer (Voreigentümer) auch dann, wenn er das Wohnungseigentum veräußert hat, nicht mehr nutzt und für den Erwerber schon eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Derjenige, der nun einen Eigentumserwerb wirksam angefochten hat, wurde rechtlich nie Mitglied der Eigentümergemeinschaft ( § 142 BGB), auch wenn ihn das Grundbuch alsEigentümer (noch) ausweist; das Grundbuch ist insoweit unrichtig; es erzeugt insoweit allerdings die auf dem öffentlichen Glauben des Grundbuches beruhenden Rechtswirkungen ( §§ 891ff. BGB), begründet aber nicht die nur an die Eigentümerstellung anknüpfende Haftung (Wohngeldhaftung). Die faktische Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft vermag daher die fehlende Rechtsstellung nicht zu ersetzen.

Eine Eigentümergemeinschaft muss daher die Rechtslage klären, damit der richtige Schuldner in Anspruch genommen werden kann. Diese Klärung kann im WE-Verfahren herbeigeführt werden. Der Gefahr divergierender Entscheidungen für den Fall, dass der Erwerber wegen der Anfechtung des Erwerbsgeschäfts zugleich einen Prozess gegen den Veräußerer führt, kann mit dem Mittel der Aussetzung ( § 148 ZPO - Vorgreiflichkeit -) entgegengewirkt werden. Im Übrigen ist sie eher hinzunehmen, als die Gefahr, dass eine materiell-rechtlich nicht der Eigentümergemeinschaft zugehörende Person zur Tragung von Lasten und Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG herangezogen wird.

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 06.10.1994, V ZB 2/94= NJW 94, 3352)

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