Keine Klagebefugnis eines Nichtwohnungseigentümers

Leitsatz

Ein Nichtwohnungseigentümer (hier: echter Zweiterwerber vor Eintragung im Grundbuch) ist nicht klagebefugt

Normenkette

§§ 10, 46 Abs. 1 WEG

Das Problem

W, der sein Wohnungseigentum von V gekauft hat, aber noch nicht im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist, wendet sich im Weg der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss.

Entscheidung

1. Die Klage ist nicht zulässig. W sei nicht klagebefugt gewesen, weil er zum Zeitpunkt der Klageerhebung bzw. innerhalb der in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG normierten Frist kein Wohnungseigentümer war. In der Regel sei derjenige Wohnungseigentümer, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. So liege es nicht.
2. W wäre nur dann klagebefugt gewesen, wenn es sich um eine "werdende Wohnungseigentümergemeinschaft" gehandelt hätte, was aber ebenfalls unstreitig nicht der Fall war. Mithin war W "Zweiterwerber" oder "Wohnungseigentumsanwärter". Diesem stehe als Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers die Anfechtungsbefugnis erst zu, sobald sein Eigentumserwerb vollendet ist. Das sei beim rechtsgeschäftlichen Erwerb erst mit der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch der Fall.

Kommentar

Anmerkung

1. Wohnungs- oder/und Teileigentümer ist, wer zu Recht im Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist. Wohnungseigentümer ist ferner, wer durch Erbfall oder durch Zuschlag gemäß § 90 Abs. 1 ZVG Wohnungseigentum erwirbt. Steht eine Einheit mehreren zu, ist nach wohl herrschender, meines Erachtens allerdings falscher Ansicht, jeder im Sinne des Gesetzes Wohnungseigentümer. Der bloße "Buch-" ist hingegen kein Wohnungseigentümer.
2. "Wohnungseigentümer" ist im Ergebnis auch der "werdende". Vom werdenden Wohnungseigentümer und einer werdenden Gemeinschaft ist zu sprechen, wenn zwischen Alleineigentümer und Erwerber/Käufer ein gültiger Erwerbsvertrag vorliegt, der Erwerber/Käufer die Wohnung in Besitz genommen hat und für den Erwerber/Käufer eine Erwerbsvormerkung eingetragen ist.

Was ist für den Verwalter wichtig?

1. Der Verwalter muss wissen, wer "Wohnungseigentümer" ist. Denn nur diesem ist er verpflichtet, nur dieser hat Rechte.
2. Ist ein Wohnungseigentümer nicht geschäftsfähig, werden seine Rechte, zum Beispiel das Stimmrecht, durch gesetzliche Vertreter ausgeübt. Für Kinder sind grundsätzlich die Eltern gemeinsam berufen; in Betracht kommen aber auch Vormünder (§ 1793 BGB) oder Pfleger (§§ 1909 ff. BGB). Die GmbH wird durch deren Geschäftsführer (§ 35 GmbHG) vertreten, die AG durch den Vorstand (§ 78 AktG). Die GmbH & Co. KG wird durch den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH vertreten.
3. Wird ein Wohnungseigentum verwaltet (etwa durch einen Insolvenz-, Nachlass- oder Zwangsverwalter oder ein Testamentsvollstrecker), ist der jeweilige Verwalter i.S.d. Gesetzes Wohnungseigentümer und schuldet Hausgeld oder kann Beschlüsse – soweit seine Verwaltungsbefugnis berührt ist – mitfassen.

Link zur Entscheidung

LG Rostock, Beschluss vom 16.10.2013, 1 T 179/13