Keine Subsidiärhaftung des Bauträger-Veräußerers, wenn Erwerber verschuldetermaßen abgetretene Gewährleistungsansprüche gegen Dritte verjähren läßt

Normenkette

§ 398 BGB, §§ 633ff. BGB, § 13 VOB/B, § 11 Nr. 10f. AGBG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall wurde vom BGH festgestellt, dass die erwerbsvertraglich vereinbarte Gewährleistungsklausel nicht der Kontrolle des AGB-Gesetzes unterliege (mit Ausnahme der vereinbarten Frist). Es handelte sich hier nicht um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, sondern um eine individuelle Einfügung der Regelung in den Vertrag, was auch vom Bürovorsteher des beurkundeten Notariats im Rahmen einer Zeugeneinvernahme bestätigt wurde. Wenn danach in einem weiteren Fall ein vergleichbarer Vertrag eines Dritten mit dem Beklagten als Veräußerer geschlossen sein sollte, so habe dies nicht zur Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes geführt.

2. Die "isolierte" Vereinbarung einer Gewährleistungsregelung nach § 13 VOB/B (2-jährige Gewährleistungsfrist) verstoße jedoch gegen § 11 Nr. 10f. AGBG. Sowohl in einem Formularvertrag als auch in einem einzelnen Erwerbsvertrag sei diese Vereinbarung unwirksam, sofern sie auf eine vom Veräußerer gestellte Vertragsbedingung (hier zu unterstellen) zurückgehe. Die Gewährleistungsfrist betrage deshalb vorliegend nicht 2, sondern gem. § 638 BGB5 Jahre (hier jedoch nicht entscheidungserheblich, da keine klare Abweisung wegen Verjährung erfolgt ist).

3. Im Wege der Auslegung nach § 157 BGB ist der Beginn der subsidiären Gewährleistungsfrist bis zu dem Zeitpunkt als aufschiebend bedingt anzusehen, in dem feststeht, dass die Inanspruchnahme des Dritten fehlgeschlagen ist (bisherige Rechtsprechung des BGH, NJW 81, 2343 = Baurecht 81, 469). Allerdings lebt die subsidiäre Haftung des Veräußerers nicht wieder auf, wenn die Inanspruchnahme eines Dritten aus Gründen scheitert, die der Erwerber selbst zu vertreten hat (bereits BGH v. 11. 10. 1979, NJW 1980, 282).

4. Dies gilt nun auch für den Fall, in dem der Erwerber von vornherein und ohne stichhaltigen Grund davon absieht, entsprechend der Vereinbarung rechtzeitig Ansprüche gegen Dritte geltend zu machen. Die subsidiäre Haftung lebt also wieder auf, wenn der Versuch, den Dritten in Anspruch zu nehmen, ohne Verschulden des Erwerbers misslingt. Sinn und Zweck der Vereinbarung einer möglichen subsidiären Haftung eines Veräußerers in einem Bauvertrag ist es, den Erwerber anzuhalten, zunächst den in erster Linie Verantwortlichen in Anspruch zu nehmen. Versäumt der Erwerber dies schuldhaft, so nimmt er dem Veräußerer als seinen unmittelbaren Vertragspartner grundsätzlich die Möglichkeit, seinerseits Rückgriff zu nehmen, falls er erfolgreich in Anspruch genommen wird.

Die Subsidiärhaftung tritt allerdings dann ein, wenn der Veräußerer den Erwerber bei der Durchsetzung der Ansprüche nicht hinreichend unterstützt (BGH, ZfBR 89, 99 und NJW 84, 2094). Den Veräußerer trifft in jedem Fall eine Mitwirkungs- und Unterstützungspflicht (hier wurde diese Pflicht nicht verletzt, auch nicht entsprechende Hinweispflichten).

Link zur Entscheidung

( BGH, Urteil vom 27.09.1990, VII ZR 316/89= BauR 1/1991, 85 = ZfBR 1/1991,12)

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