Keine tätige Mithilfe zumindest im Außenbereich in einem Haus mit zwei Eigentumswohnungen/Eigentümern und bestelltem Verwalter

Leitsatz

1. Keine "tätige Mithilfe" zumindest im Außenbereich in einem Haus mit zwei Eigentumswohnungen/Eigentümern und bestelltem Verwalter
2. Pflicht zur Verbrauchserfassung nach Heizkostenverordnung in einer solchen Eigentumswohnanlage

Normenkette

§ 21 Abs. 4 und Abs. 5 WEG; §§ 2,3,4 Heizkostenverordnung

Kommentar

1. Es ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten, ob Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden können, bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen persönlich zu erbringen (sog. tätige Mithilfe) oder auf ihre Kosten durch Dritte erledigen zu lassen. Nach Auffassung des Senats ist zumindest die Übertragung von Reinigungsarbeiten im Außenbereich einer Wohnanlage (Pflege Hofeinfahrt, Dachrinnenreinigung, Wartung der Rückstausicherung, Erneuerung von Außenlampen, Winterdienste usw.) nicht zulässig, insbesondere dann nicht, wenn - wie hier - in dieser Gemeinschaft mit einem Eigentümer als Eigennutzer und dem anderen mit von ihm vermieteter Wohnung ein instandhaltungspflichtiger Verwalter bestellt ist.

   Wohnungseigentümer müssen auch in der Lage sein, die ihnen auferlegten (übertragenen) Arbeiten sachgerecht und mit vertretbarem Aufwand ausführen zu können; dies ist dem vermietenden Eigentümer nicht möglich, da er solche Reinigungsarbeiten nicht ohne weiteres seinem Mieter nachträglich auferlegen kann. Die Ausführung durch ein Fremdunternehmen wäre mit Kosten verbunden, die in keinem Verhältnis zur Entlastung der Gemeinschaftskasse stünden. Dies gilt insbesondere für Gartenpflegemaßnahmen, Straßenreinigung sowie Winterdienst nach einem von dem einem Eigentümer erstellten "Plan". Ein einzelner Wohnungseigentümer kann auch insoweit nicht mit einem unzumutbaren Haftungsrisiko belastet werden, zumal dann nicht, wenn er seine Wohnung nicht selbst bewohnt; ihm ist es auch nicht zumutbar, mit den damit verbundenen Schwierigkeiten einen Dritten zu finden und zu beauftragen.

   Anders verhält es sich mit einem Reinigungsplan für den Innenbereich (Hausflur). Solche Arbeiten wurden hier relativ gleichmäßig aufgeteilt, so dass insoweit die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung durch den getroffenen Mehrheitsbeschluss nicht überschritten wurden.

2. Bei einer Eigentumswohnanlage mit zwei Wohnungen, von denen eine von ihrem Eigentümer vermietet ist und die andere vom Eigentümer selbst bewohnt wird, besteht eine Pflicht zur Verbrauchserfassung nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. § 2 dieser Verordnung findet insoweit keine Anwendung. Nach Wortlaut des § 2 Heizkostenverordnung gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vor bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Ersichtlich geht diese Vorschrift von einem vom "Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus" aus. Der von Pfeifer (Die neue Heizkostenverordnung, Anm. 5b zu § 2) und Brintzinger (Heizkostenverordnung, Anm. 4 zu § 2) vertretenen Auffassung einer "großzügigen Auslegung" des § 2 der Heizkostenverordnung auch auf Fälle, in denen Wohnungen eines Zweifamilienhauses verschiedenen Wohnungseigentümern gehören und von denen beide entweder von den Eigentümern selbst bewohnt werden oder eine oder beide Wohnungen vermietet sind, folgt der Senat nicht (wie hier entschieden auch Auffassung Schmidt - Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, Rn. 29 ff. zu § 2 der Heizkostenverordnung; Blank, WE 93, 104; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Auflage, Rn. 6086; Lommel, Heizkostenverordnung Rn. 30 zu § 2 Heizkostenverordnung). Auch nach Auffassung des Senats kann § 2 Heizkostenverordnung nicht ohne weiteres auf eine Eigentumswohnanlage mit zwei separaten Wohnungen übertragen werden, sondern gilt vielmehr in erster Linie für ein typisches Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.10.2003, I-3 Wx 225/03OLG Düsseldorf v. 15.10.2003, I-3 Wx 225/03

Anmerkung

Seit Jahren vertrete ich die Auffassung, dass in Eigentumswohnanlagen ein Beschluss "auf tätige Mithilfe der Eigentümer" nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ja sogar im weitesten Sinne als Änderung einer Kostenverteilung und damit nichtiger Beschluss (fehlende Beschlusskompetenz) anzusehen ist. Die vom OLG Düsseldorf in obiger Entscheidung vorgetragenen Argumente primär zu Fragen einer ordnungsgemäßen Verwaltung treffen m.E. nicht nur auf Außenbereichsarbeiten zu, sondern in gleicher Weise auch für Arbeiten im Hausinnenbereich (also insbesondere Treppenhausreinigungen im Turnusdienst, sog. Kehrwoche); überdies ist die ersatzweise Beauftragung eines Dritten im persönlichen Verhinderungsfall i. d. R. weit teurer als der zu entrichtende Anteilsbetrag für eine auftrags der Gemeinschaft tätige Fachkraft; in diesem Ungleichverhältnis sehe ich die Änderung der Kostenverteilung.