Keine Zwangsverwaltung aus titulierten Hausgeldforderungen gegen den sog. werdenden Eigentümer als Eigenbesitzer

Leitsatz

1. Keine Zwangsverwaltung aus titulierten Hausgeldforderungen gegen den sog. werdenden Eigentümer als Eigenbesitzer
2. Keine analoge Anwendung von § 147 ZVG für die Durchsetzung von Forderungsrechten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind

Normenkette

§§ 17, 147 ZVG

Kommentar

1. Vorliegend ging es um die Anordnung der Zwangsverwaltung durch die Gemeinschaft aus einem Vollstreckungsbescheid über Hausgeldrückstände gegen den sog. werdenden Eigentümer. Der durch Auflassungsvormerkung geschützte Erwerber steht allerdings einem eingetragenen Eigentümer zwangsvollstreckungsrechtlich nicht gleich. Mit der rechtlichen Anerkennung faktischer Eigentümer und einer faktischen Gemeinschaft jedenfalls im Innenverhältnis der (künftigen) Wohnungseigentümer geht keine Verschiebung oder Vorwegnahme der sachenrechtlichen Zuordnung einher, an die die Zwangsvollstreckung in formalisierter Weise anknüpft.
2. § 147 ZVG erlaubt gegen einen Eigenbesitzer nach ausdrücklichem Wortlaut Anordnung der Zwangsverwaltung nur dann, wenn aus einem "im Grundbuch eingetragenen Recht" vollstreckt werden soll, um das es bei titulierten "persönlichen" Hausgeldforderungen vorliegend nicht geht. Analoge Anwendung einer solchen Gesetzesbestimmung über den Wortlaut der Norm hinaus wäre nur möglich, wenn dadurch eine planwidrige Regelungslücke geschlossen werden müsste. Dies ist vorliegend zu verneinen. § 147 ZVG lässt nicht die Vollstreckung aus einer persönlichen Forderung genügen, sondern fordert ausdrücklich Vollstreckung aus "eingetragenen Rechten". Damit ist das Vollstreckungsrecht auch bei der Formulierung der Zugriffstatbestände von weitgehendem Formalismus geprägt; Vollstreckungsorganen soll eine Prüfung tunlichst ohne materiell-rechtliche Erwägungen ermöglicht werden; jedenfalls bei der Anordnung der Zwangsvollstreckung soll ein Vollstreckungsorgan nicht in die Prüfung eintreten müssen, ob es sich bei dem titulierten Anspruch um ein dingliches Recht handelt. Dies steht einer Erstreckung des § 147 ZVG auf nicht eingetragene dingliche Rechte entgegen. Dem entspricht es, dass auch für die unter § 10 Nr. 3 ZVG fallenden (dinglichen) öffentlichen Lasten keine entsprechende Anwendung von § 147 ZVG nach h.M. befürwortet wird; für Hausgeldforderungen nach § 10 Nr. 2 ZVG (zur Rechtsnatur vgl. BGH, NZM 2009 S. 439) kann nichts anderes gelten.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 23.09.2009, V ZB 19/09