Zusammenfassung
Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zugewiesen. Wurden keine Sondernutzungsrechte begründet, so kann die Gemeinschaft eine Gebrauchsregelung gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Beschluss treffen. Ein Kellertausch wird notwendig, wenn die tatsächlichen Besitzverhältnisse an den Kellerräumen nicht den Eigentumsverhältnissen laut Grundbuch bzw. den Sondernutzungsrechten gemäß Teilungserklärung oder der Gebrauchsregelung durch Beschluss entsprechen.
- Ein Beschluss über einen Tausch der im Sondereigentum stehenden Keller ist nichtig. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, über eine Neuverteilung von Sondereigentum durch Beschluss zu entscheiden.
- Wollen die Eigentümer die Sondernutzungsrechte ändern, so hat der Kellertausch durch eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung im Wege der Vereinbarung zu erfolgen. Diese ist in das Grundbuch einzutragen, damit sie auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern Wirksamkeit erhält. Eine Änderung der Sondernutzungsrechte durch Beschluss ist nicht möglich.
1 Keller im Sondereigentum
Keller sind Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. Werden Kellerräume entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet, hat der entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche, die ihm zu Sondereigentum zugeordnet ist. Hinsichtlich der Zuordnung der übrigen Keller kann sich der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer nicht auf einen – wenn auch seit Jahren bestehenden – tatsächlichen Nutzungszustand berufen.[1] Den Wohnungseigentümern ist es in derartigen Fällen nicht verwehrt, dass sie mit Blick auf die veranlasste und gerichtlich vorgegebene neue teilungsordnungsgemäße Zuordnung auch im Übrigen an der ursprünglich geübten tatsächlichen (teilungsordnungswidrigen) Handhabung der Kellerzuteilung nicht mehr festhält. Dem Verlangen der Wohnungseigentümer auf Wiederherstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands kann der Eigentümer, der eine solche Veränderung herbeigeführt hat, ggf. eine Gestattungsvereinbarung, eine Notgeschäftsführung zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum drohenden Schadens, eine Anpassungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zweck der Beseitigung des Zustands einer gravierenden Unbilligkeit oder das Vorliegen besonderer Umstände aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entgegenhalten.
1.1 Freiwilliger Kellertausch
Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller
Werden Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger den Erwerbern übergeben, kommt grundsätzlich ein Kellertausch in Betracht.
Der Verwalter kann in einem derartigen Fall einen Kellertausch auf freiwilliger Basis veranlassen. Er sollte zunächst über die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, die Eigentümer hierüber informieren und aufzeigen, wie die Eigentümer durch einen Kellertausch die jeweils zu ihren Wohnungen laut Grundbuch gehörenden Keller erhalten können, welcher Eigentümer also an welchen Eigentümer seinen Keller herauszugeben hat.
Sind sich die Eigentümer andererseits einig, dass jeder den Keller behalten will, den er in Besitz hat und daran Eigentum erwerben soll, müssen die Eigentumsrechte an den Kellerräumen so geändert werden, dass im Ergebnis jeder Besitzer auch Eigentümer seines Kellerraums wird. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 den Kellerraum der Wohnung Nr. 2 in Besitz, so muss dessen Eigentümer dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 2 übertragen. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 den Kellerraum Nr. 3 in Besitz, so muss dessen Eigentümer das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 3 dem Eigentümer der Wohnung Nr. 2 übertragen. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 den Kellerraum Nr. 1 in Besitz, so muss dessen Eigentümer dem Eigentümer der Wohnung Nr. 3 das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 1 übertragen.
Notarielle Beurkundung
Die Eigentumsübertragung der Kellerräume erfolgt durch notarielle Beurkundung der jeweiligen Veräußerung gemäß § 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB sowie durch notarielle Beurkundung der jeweiligen Auflassung gemäß § 4 Abs. 2 WEG, § 925 BGB. Die Erstellung eines neuen Aufteilungsplans ist nicht notwendig, da die Grenzen des Sondereigentums unverändert bleiben.[1] Soweit die Wohnung, von welcher ein Kellerraum abgetrennt wird, mit Rechten Dritter belastet ist, bedarf die Abtrennung der Zustimmung dieser Gläubiger. Soweit die Wohnung, mit welcher der Kellerraum sodann neu verbunden wird, ihrerseits bela...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen