I. Voraussetzungen der dinglichen Rechtsänderung
Rz. 56
Die Voraussetzungen der dinglichen Rechtsänderung bzw. der besonderen dinglichen Wirkung bestimmter Schutzvermerke (insbes. Vormerkung und Widerspruch) sind im materiellen Recht geregelt. Eine dingliche Rechtsänderung im Grundstücksrecht und die besondere dingliche Wirkung treten nur ein, wenn folgende Voraussetzungen gemeinsam erfüllt sind und eine inhaltliche Übereinstimmung vorliegt:
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Die Einigung der Beteiligten nach § 873 Abs. 1 BGB (ggf. besondere Form nach § 925 Abs. 1 BGB), aber in den besonderen Fällen der §§ 875 Abs. 1, 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 899 Abs. 2 S. 1 Alt. 2, 890, 927 Abs. 2, 928, 1109 Abs. 2, 1132 Abs. 2, 1168 Abs. 2, 1188 Abs. 1, 1196 Abs. 2 BGB, §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 2, 30 Abs. 2 WEG und bei den anderen Eigentümerrechten als der Eigentümergrundschuld, die nicht geregelt sind, aber ebenfalls nur einer materiell-rechtlichen Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt bedürfen, genügt die einseitige empfangsbedürftige – materiell-rechtliche! – Willenserklärung, und |
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die Grundbucheintragung, die das Grundbuchamt grundsätzlich ohne Prüfung der materiell-rechtlichen Voraussetzungen vorzunehmen hat, ggf. noch |
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die Zustimmung Dritter (z.B. §§ 876, 1183 BGB, § 9 Abs. 2 WEG), |
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weitere Voraussetzungen, etwa bei Briefrechten die Übergabe des Briefes (§§ 1117 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB) oder ein Übergabeersatz (§§ 1117 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB), die zugleich eine Alternative zur Eintragung bei späteren Übertragungen und Belastungen bilden (§§ 1154 Abs. 1 S. 1, 1192 Abs. 1 BGB), und |
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zur Bestellung von Hypotheken außerdem das Entstehen einer Forderung (§ 1163 Abs. 1 S. 1 BGB). |
Diese Voraussetzungen sind zwingend. Fehlt eine, wird das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig (§ 894 BGB), auch wenn die formellen Bestimmungen der GBO beachtet wurden. Neben diesen zivilrechtlichen Voraussetzungen müssen bestimmte öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernisse erfüllt werden (z.B. Genehmigung nach dem GrdstVG, vgl. §§ 1, 2, 7 Abs. 1 GrdstVG); deren Fehlen führt dann zur Grundbuchunrichtigkeit, wenn die Genehmigung materiell-rechtliches Erfordernis des Rechtserwerbs ist (siehe hierzu Rdn 58 ff.).
II. Voraussetzungen der Grundbucheintragung
Rz. 57
Die Voraussetzungen einer Grundbucheintragung richten sich nach Grundbuchverfahrensrecht der GBO und bestimmten öffentlich-rechtlichen Normen (z.B. GrEStG, BauGB, GrdstVG, GVO). Sind sie nicht erfüllt, kann die Eintragung nicht vorgenommen und der darauf gerichtete Antrag muss zurückgewiesen werden. Gegenstand und Umfang der Prüfung und der Eintragungstätigkeit des Grundbuchamtes werden nur durch die Eintragungsvoraussetzungen des Grundbuchverfahrensrechts (und ggf. der erwähnten anderen öffentlich-rechtlichen Normen) bestimmt. In der Regel ergeben sich folgende Voraussetzungen für die Eintragung in das Grundbuch:
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Eintragungsantrag des Betroffenen oder Begünstigten (§ 13 Abs. 1 GBO), |
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Eintragungsbewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO, |
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Voreintragung des Betroffenen oder ihre Entbehrlichkeit (§§ 39, 40 GBO) und |
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Eintragungsfähigkeit des einzutragenden Rechts und seines Inhalts sowie in besonderen Fällen |
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bei Briefgrundpfandrechten die Vorlage des Briefes (§§ 41, 42 GBO) und bei Inhaber- oder Orderhypotheken die Vorlage des Inhaber- oder Orderpapiers (§ 43 GBO), |
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nach § 20 GBO bei der Auflassung eines Grundstücks oder der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum (§§ 3, 4 WEG; siehe § 20 GBO Rdn 7) der Nachweis der formgemäßen Einigungserklärungen in öffentlicher Urkunde (§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO gilt für die Erklärungen selbst, § 29 Abs. 1 S. 2 für den Nachweis der Auflassungsform [gleichzeitige Anwesenheit vor dem Notar]) und bei der Bestellung, Änderung und Übertragung eines Erbbaurechts der Nachweis der Einigungserklärungen in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO, |
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Bei Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung des Eigentümers oder Erbbauberechtigten deren Zustimmung (§ 22 Abs. 2 GBO) in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO und |
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bei der Löschung eines Grundpfandrechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 27 GBO) in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO sowie |
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Vorlage bestimmter öffentlich-rechtlicher Bescheinigungen, z.B. der grunderwerbssteuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 Abs. 1 S. 1 GrEStG) oder der Bescheinigung der Gemeinde über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 1 S. 2 BauGB). |
Rz. 58
Dies sind Ordnungsvorschriften, deren Beachtung zwar Amtspflicht des Grundbuchamts ist, deren Verletzung aber den Eintritt der materiellen Rechtsänderung nicht hindert. Unterliegt die Verfügung selbst – also das materiell-rechtliche Rechtsgeschäft – einer öffentlich-rechtlichen Genehmigungspflicht (insbes. § 2 GrdstVG oder § 2 GVO in den neuen Bundesländern), so muss diese Genehmigung vorliegen und dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Trägt das Grundbuchamt ein, ohne dass die notwendige Genehmigung erteilt war, so wird das Grundbuch unricht...