Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 2. Begründung von Sondernutzungsrechten

Rz. 112

Sie erfolgt zusammen mit der Begründung von Sondereigentum entweder nach § 3 oder § 8 WEG und Eintragung im Grundbuch. Die nachträgliche Begründung erfordert eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer und wegen § 876 BGB auch die Zustimmung der an jedem WE dinglich Berechtigten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG).^[498] Das gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht zunächst nur schuldrechtlich vereinbart war und später mit Grundbucheintragung verdinglicht werden soll.^[499]

Die Zustimmung von Miteigentümern ist entbehrlich bei der Begründung von Sondernutzungsrechten an Flächen, von deren Mitgebrauch sie bereits durch die Gemeinschaftsordnung oder kraft Vereinbarung ausgeschlossen sind.^[500] Wird dem Verwalter in der Teilungserklärung Vollmacht für die Zuteilung von Sondernutzungsrechten erteilt, so müssen diese bereits als Inhalt des Sondereigentums vereinbart und entsprechend dem Bestimmtheitsgrundsatz im Grundbuch in der Teilungserklärung zweifelsfrei bezeichnet sein.^[501] Die Zustimmung eines Dritten (§§ 876, 877 BGB) ist dann nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete WE mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird; hierfür kommt es nicht auf die Gleichwertigkeit der Rechte an (Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum und an einer abzutrennenden Teilfläche eines Kellerraums).^[502]

Rz. 113

Die Begründung durch Mehrheitsbeschluss ist nicht möglich, ein entsprechender Beschluss ist nichtig.^[503] Die erforderliche dingliche Einigung aller Miteigentümer ist formfrei möglich;^[504] Bindung an die Einigung besteht nur nach Maßgabe der §§ 877, 873 Abs. 2 BGB. Haben die Wohnungseigentümer eine Abänderung der in der Teilungserklärung niedergelegten Regelung hinsichtlich der Lage eines Sondernutzungsrechts allstimmig beschlossen, liegt der Sache nach eine Vereinbarung über die Abänderung der Teilungserklärung vor.^[505] Das Sondernutzungsrecht bedarf zur Wirkung für und gegenüber Rechtsnachfolgern der Grundbucheintragung (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG; dazu Rdn 126); diese erfolgt auf Bewilligung aller Eigentümer in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO. Die Sonderregelung des § 7 Abs. 2 S. 1 WEG, die lediglich den Nachweis der Beschlussfassung durch das Protokoll der Eigentümerversammlung verlangt, gilt nur für Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung (Öffnungsklausel der Gemeinschaftsordnung) gefasst werden (§ 5 Abs. 4 S. 1 WEG), nicht für die Vereinbarung selbst.^[506] Die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts wirkt ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer nur durch Abtretung bzw. Schuldübernahme, wobei die nicht im Grundbuch eingetragene Vereinbarung hinfällig wird, wenn ein Sonderrechtsnachfolger nicht an sie gebunden ist. Sie bindet dann auch die übrigen an der Vereinbarung beteiligten Wohnungseigentümer nicht mehr.^[507]

Die betroffene Fläche muss bestimmbar sein.^[508] Ist sie im Aufteilungs- oder einem anderen Plan nicht gekennzeichnet, jedoch bei der Begründung auf diesen Plan Bezug genommen, so entsteht das Recht nicht;^[509] dies gilt auch dann, wenn in einer für zwei Sondernutzungsrechte vorgesehenen Gesamtfläche keine Abgrenzung der einzelnen Sondernutzungsflächen zueinander markiert ist,^[510] wenn die Flächen gesondert genutzt werden sollen. Besteht ein Widerspruch in den Größenangaben zwischen Aufteilungserklärung und Lageplan, so ist dieser entscheidend.^[511]

Rz. 114

Der teilende Alleineigentümer kann einseitig das Sondernutzungsrecht an einer erst künftig auf dem gemeinschaftlichen Eigentum zu errichtenden Wohnung, z.B. einer Penthousewohnung, begründen, wenn durch die Teilungserklärung diejenigen Eigentümer, die nicht Berechtigte sind, vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden und den Berechtigten das inhaltlich klar und eindeutig bezeichnete Benutzungsrecht zugestanden wird.^[512] Genügend ist "zu beliebiger, rechtlich zulässiger Nutzung".^[513] Liegt die Fläche innerhalb des Gebäudes, dann kann auf Merkmale Bezug genommen werden, die mit dem Gebäude dauerhaft verbunden sind.^[514] Jedoch ist unabhängig vom konkreten Inhalt das Sondernutzungsrecht auf die bezeichnete Fläche beschränkt. Daraus ergibt sich, dass bei der Bestellung des Sondernutzungsrechts nur diejenigen Dienstbarkeitsberechtigten zustimmen müssen, deren Recht die konkrete Fläche mitumfasst,^[515] nicht diejenigen, deren Rechte in der Ausübung auf eine andere Fläche beschränkt sind. Bedingte Sondernutzungsrechte sind möglich, sofern die Bedingung dem Bestimmtheitsgrundsatz genügt.^[516] Bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG kann der teilende Eigentümer Sondernutzungsrechte einseitig in der Weise begründen, dass er sich selbst oder ermächtigten Dritten die Begründung vorbehält.^[517] Eine in der Gemeinschaftsordnung vorweggenommene Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten kann nicht in einer die dinglich Berechtigten bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werd...