Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 2. Dingliche Sicherung der Entschädigungsforderung und Erneuerung

Rz. 224

In Höhe der Entschädigungsforderung, über die nach § 27 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG dinglich wirkende Vereinbarungen sowohl wegen der Höhe, der Art der Festsetzung und Zahlung als auch wegen eines Ausschlusses getroffen werden können und die nach § 27 Abs. 2 ErbbauRG in bestimmten Fällen zwingend zwei Drittel des gemeinen Wertes des Bauwerkes betragen muss, entsteht kraft Gesetzes ein dingliches Recht am Grundstück (§ 28 ErbbauRG). Daran haben etwaige Realgläubiger die gleichen Rechte, die sie bei Zwangsversteigerung des Erbbaurechts hätten (§ 29 ErbbauRG). Der Entschädigungsanspruch erlischt nicht durch das Angebot auf Verlängerung des Erbbaurechts seitens des Grundstückseigentümers.^[912]

Die Löschung eines durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts im Grundbuch kann auf Antrag des Grundstückseigentümers im Wege der Grundbuchberichtigung daher nur dann erfolgen, wenn gleichzeitig ebenfalls auf Antrag des Eigentümers die Entschädigungsforderung des Erbbauberechtigten für den Eigentumsverlust an dem Bauwerk in das Grundbuch eingetragen wird.^[913] Die Löschung des Erbbaurechts ist ohne gleichzeitige Eintragung einer Entschädigungsforderung des Erbbauberechtigten vorzunehmen, wenn der Ausschluss einer solchen Forderung zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht worden ist.^[914]

Rz. 225

Im Falle eines dinglich wirkenden Erneuerungsvorrechts (§§ 2 Nr. 6, 31 Abs. 1 ErbbauRG) ist von Amts wegen zur Erhaltung des Vorrechtes eine Vormerkung mit dem bisherigen Rang des Erbbaurechts einzutragen, falls das Erbbaurecht vor Ablauf von drei Jahren gelöscht wird (§ 31 Abs. 4 ErbbauRG).

Rz. 226

Zur Rechtsnatur des dinglichen Entschädigungsanspruchs werden drei Meinungen vertreten:

▪	Ein nicht eintragungsfähiges dingliches Recht eigener Art.[915] Dagegen spricht, dass private dingliche Rechte außerhalb des Grundbuchs eine Gefahr für den Rechtsverkehr jedenfalls dann sind, wenn sie durch einen gutgläubigen Erwerb nicht erlöschen.
▪	Dingliches Recht einer Sicherungshypothek, die kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuchs entsteht (ähnlich § 1287 BGB) und im Wege der Grundbuchberichtigung auf Antrag eingetragen werden kann.[916] Dagegen spricht, dass keineswegs immer die Höhe der Forderung und ihre Zahlungsweise nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG dinglich geregelt ist und dass sowohl in diesen als auch in den Fällen des § 27 Abs. 2 ErbbauRG darüber ein jahrelanger Streit bestehen, eine Sicherungshypothek also nicht eingetragen und damit das Erbbaurecht solange auch nicht gelöscht werden kann.
▪	Ein eintragungsfähiges dingliches Recht eigener Art an der gleichen Rangstelle, an der das erloschene Erbbaurecht steht, das mit dem Erlöschen des Erbbaurechts kraft Gesetzes entsteht, wie eine Reallast zu behandeln ist und im Wege der Grundbuchberichtigung eingetragen werden kann.[917] Diese Lösung ist nicht nur rechtlich zulässig, sondern als einzige praktisch durchführbar und brauchbar, da ihre Eintragung auch vor der Festsetzung der Höhe erfolgen kann und die Löschung des Erbbaurechts im Grundbuch im Streitfall nicht verzögert.

[912] BGH NJW 1981, 1045.

[913] BGHZ 197, 140 = NJW-RR 2013, 1102 = Rpfleger 2013, 441 = ZNotP 2013, 150; OLG München FGPrax 2019, 6 = MittBayNot 2019, 144 m. Anm. Winkler; KG DNotZ 2022, 618 = FGPrax 2022, 1 = MittBayNot 2022, 236 = Rpfleger 2022, 245.

[914] KG FGPrax 2019, 51 = MittBayNot 2019, 341.

[915] Planck, ErbbauVO § 28 Anm. 2.

[916] Staudinger/Rapp, BGB, § 28 ErbbauRG Rn 1; Soergel/Stürner, BGB, § 28 ErbbauVO Rn 1; Winkler/Schlögel, Erbbaurecht, § 5 Rn 236 ff.

[917] Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 28 Rn 4; RGRK/Räfle, BGB, § 28 ErbbauVO Rn 1; Erman/Hagen, BGB, § 28 ErbbauRG Rn 1; Palandt/Wicke, BGB, § 28 ErbbauRG Rn 1.