Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 4. Nach § 12 WEG genehmigungspflichtige Veräußerungsgeschäfte

Rz. 90

Bei Veräußerungsbeschränkungen mit dem gesetzlichen Inhalt des § 12 Abs. 1 WEG sind genehmigungsbedürftig:^[383] Veräußerungen von WE, auch innerhalb der Gemeinschaft^[384] und Rückauflassungen an den veräußernden WEer^[385] sowie eines ideellen Bruchteils am WE,^[386] auch im Wege der Zwangsvollstreckung einschließlich der Versteigerung nach § 17 WEG; durch den Insolvenzverwalter; unter nahen Verwandten, unter Wohnungseigentümer;^[387] an den Grundpfandgläubiger zur Rettung seines Grundpfandrechts;^[388] Rückauflassung nach Vertragsaufhebung;^[389] des Bruchteils eines WE-Rechtes;^[390] des ganzen WE-Rechtes an andere Wohnungseigentümer;^[391] quotenmäßige Änderung von Miteigentümerbruchteilen mehrerer WE-Rechte; Übertragung eines WE von der Erbengemeinschaft auf einen Miterben in Erfüllung einer Vermächtnis- oder Teilungsanordnung,^[392] nicht die Verfügung eines Miterben über einen Erbanteil.^[393] Die Übertragung eines WE von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.^[394]

Rz. 91

Die Erstveräußerung durch den Eigentümer (Bauträger), der selbst gem. § 8 WE gebildet hat, bedarf der Zustimmung des Verwalters,^[395] wenn die Teilungserklärung das Zustimmungserfordernis enthält und für die Erstveräußerung eine Ausnahme ausdrücklich nicht vorgesehen ist. Unschädlich ist eine nach der Gemeinschaftsordnung befreite Erstveräußerung erst mehrere Jahre nach Begründung des WE.^[396]

Rz. 92

Die Einschränkung des gesetzlichen Inhalts durch Grundbucheintragung der Vorwegzustimmung oder Ausnahme von der Zustimmungspflicht in besonderen Fällen, z.B. bei Veräußerungen im Wege der Zwangsvollstreckung, durch Insolvenzverwalter, ist zulässig. Ist die Veräußerung an den Ehegatten vom Zustimmungserfordernis ausgenommen, so ist keine Zustimmung erforderlich, wenn die Auflassung bindend erklärt wurde vor der Rechtskraft des Scheidungsurteils^[397] oder bei Auflassung nach Rechtskraft des Scheidungsurteils, jedoch aufgrund einer vorher getroffenen bindenden Scheidungsvereinbarung.^[398] Ist die Veräußerung an Ehegatten nicht zustimmungspflichtig, ist diese Regelung schon wegen Art. 3 Abs. 3 GG zwingend auch dahin auszulegen, dass auch die Veräußerung an den oder die Lebenspartner/in nach LPartG nicht der Zustimmung bedarf.

Rz. 93

Eine Erweiterung der Zustimmungspflicht ist zulässig für Unterteilung ohne Veräußerung,^[399] zur Veräußerung von Sondereigentum ohne Änderung der Miteigentümeranteile.^[400]

Rz. 94

Belastungsbeschränkungen: Nach dem Wortlaut des § 12 WEG ist eine solche nicht zulässig. Die Vereinbarung einer Zustimmungspflicht zur Belastung mit Dauerwohn-, Dauernutzungs- und dinglichen Wohnungsrechten soll aber zulässig sein.^[401] § 12 Abs. 2 WEG analog (Versagung nur aus wichtigem Grunde möglich) gilt nur, wenn auch dies ausdrücklich vereinbart ist.^[402]

Rz. 95

Unwirksam sind ein völliges Veräußerungsverbot, da es dem Wesen des WE widersprechen würde;^[403] ebenso die Abhängigkeit von der Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers (§ 1136 BGB).^[404] Unzulässig ist ein allgemeines Veräußerungsverbot oder Verbot der Veräußerung an bestimmte Personen, da § 12 WEG die Ausnahme von § 137 BGB ist und daher eine erweiternde Auslegung nicht möglich ist. Wurde die Regelung eingetragen, so ist sie für das Grundbuchamt unbeachtlich.^[405] Zulässig ist immer nur die Vereinbarung einer Zustimmungspflicht, niemals einer Veräußerungssperre.

[383] Eingehend Bärmann/Suilmann, WEG, § 12 Rn 16 ff.

[384] OLG Celle Rpfleger 1974, 388; BayObLGZ 1977, 40; KG Rpfleger 1978, 382; BayObLG Rpfleger 1982, 177.

[385] BayObLGZ 1976, 331 = Rpfleger 1977, 104.

[386] OLG Celle Rpfleger 1974, 438; a.A. Schmedes, Rpfleger 1974, 421.

[387] BayObLGZ 1977, 40.

[388] LG Düsseldorf Rpfleger 1981, 193.

[389] BayObLGZ 1976, 328.

[390] OLG Celle Rpfleger 1974, 438.

[391] BayObLGZ 1977, 40.

[392] BayObLGZ 1982, 46 = Rpfleger 1982, 177.

[393] OLG Hamm DNotZ 1980, 53.

[394] OLG Karlsruhe NJW-RR 2013, 338 = DNotZ 2013, 122.

[395] BGH Rpfleger 1991, 246; OLG Köln Rpfleger 1992, 293.

[396] OLG Köln Rpfleger 1992, 293.

[397] OLG Schleswig Rpfleger 1994, 18.

[398] KG FGPrax 1996, 140.

[399] BGHZ 49, 250, 257 = Rpfleger 1968, 114.

[400] OLG Celle DNotZ 1975, 42.

[401] BGHZ 37, 203 = DNotZ 1963, 180.

[402] Bärmann/Suilmann, WEG, § 12 Rn 21.

[403] BayObLGZ 1960, 476 = DNotZ 1961, 266.

[404] Riecke/Schmid/Schneider, WEG, § 12 Rn 86; Staudinger/Kreuzer, BGB, § 12 WEG Rn 32a; Weitnauer/Lüke, WEG, § 12 Rn 14; a.A. Bärmann/Suilmann, WEG, § 12 Rn 35; Hügel, MittBayNot 2016, 109.

[405] BayObLG MittBayNot 1984, 88.