Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 7. Neuerrichtung und Änderung von Räumen

Rz. 76

Die Rechtsverhältnisse müssen der neuen baulichen Lage angepasst werden, da WE als Raumeigentum rechtlich mit den räumlichen Gegebenheiten übereinstimmen muss. Ist bspw. das mit den Miteigentumsanteilen an zwei Speichern verbundene Sondereigentum nicht entstanden, wegen eines Widerspruchs zwischen Aufteilungserklärung und Aufteilungsplan, besteht gegen die übrigen Eigentümer gerichteter Anspruch auf Begründung von Sondereigentum, das mit dem isolierten Miteigentumsanteil verbunden werden kann.^[316] Bis zur Neuregelung gehören neue Räume zum Gemeinschaftseigentum.^[317] Wird ein neues Gebäude errichtet, so ist die Bildung von neuen Wohnungseinheiten dadurch möglich, dass das bestehende Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt wird, der vorhandene Miteigentumsanteil aufgespalten und mit jedem Teil Sondereigentum verbunden wird, das durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum geschaffen wird. Mitwirkung aller WEer und Zustimmung der dinglichen Berechtigten ist erforderlich.^[318] Die Einräumung eines umfassenden Sondernutzungsrechts an einer Grundstücksfläche mit dem Recht, diese zu bebauen, enthält nicht die vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an den Räumen in dem zu errichtenden Gebäude zugunsten des Sondernutzungsberechtigten.^[319]

Die in einer Gemeinschaftsordnung enthaltene Ermächtigung zur Schaffung von neuem WE durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann nicht in einer die Sondereigentümer bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden.^[320] Dagegen ist die in den Kaufverträgen über WE dem Bauträger erteilte Vollmacht zur Schaffung neuer Einheiten durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum grundsätzlich unwiderruflich^[321] und schließt das Recht ein, Untervollmacht zu erteilen.

Rz. 77

Die Veränderung von Räumen durch Vereinigung in entsprechender Anwendung des § 890 Abs. 1 BGB kann ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer auch dann erfolgen, wenn ein Wanddurchbruch zwischen den beiden Wohneinheiten erfolgt, vorausgesetzt es handelt sich um eine nicht tragende Wand und es erfolgt kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums, insbes. hinsichtlich von Gefahren für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit.^[322]

Wird ein Raum über dem WE – z.B. Speicher – übertragen, so ist keine Zustimmung der übrigen Sondereigentum und der dinglich Berechtigten erforderlich, wenn die Abgeschlossenheit des um den hinzuerworbenen Raum vergrößerten WE nur durch einen Durchbruch der im Gemeinschaftseigentum stehenden, einen tragenden Bestandteil darstellenden Decke hergestellt werden kann.^[323]

Der Anspruch auf zu errichtendes WE kann durch Vormerkung gesichert werden.^[324] Ein Aufteilungsplan muss nicht vorgelegt werden.^[325]

[316] BayObLGZ 2000, 243.

[317] BayObLGZ 1973, 267 = Rpfleger 1974, 111; Diester, Rpfleger 1965, 193, 210; Tasche, DNotZ 1972, 710.

[318] BayObLGZ 1994, 233.

[319] BayObLG Rpfleger 2000, 544; BayObLG Rpfleger 2002, 141.

[320] BayObLGZ 2000, 1 = Rpfleger 2000, 54 m.w.N.; Röll, ZWE 2000, 446.

[321] BayObLGZ 2001, 279 = Rpfleger 2002, 141.

[322] BGH DNotZ 2002, 127 = FGPrax 2001, 65.

[323] BayObLG DNotZ 1999, 210.

[324] BayObLG Rpfleger 1992, 292.

[325] BayObLGZ 1992, 40 = Rpfleger 1992, 292.