Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / b) Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume

Rz. 33

Sondereigentum besteht an zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Sie sind dann Sondereigentum, wenn sie nach § 3 Abs. 1 oder § 8 WEG zum Sondereigentum bestimmt und nach Lage und Größe aus dem Aufteilungsplan ersichtlich und gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG genau bezeichnet sind.

Zum Begriff der "Wohnung" und der "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume" gilt nach wie vor die Definition der Verwaltungsvorschrift v. 19.3.1974 (BAnz Nr. 58), auch wenn diese durch die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6.6.2021^[132] abgelöst worden ist:^[133]

Zitat

Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen; dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht dadurch verloren, dass Einzelräume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind z.B. Läden, Werkstatträume, sonstige gewerbliche Räume, Praxisräume, Garagen und dergleichen.

Die Innenseiten von Räumen, insbes. der Bodenbelag, Innenputz an Wänden, Tapeten, abhängende Deckenkonstruktionen, können zum Sondereigentum an dem mit ihnen in einem räumlichen Zusammenhang stehenden WE-Recht gehören, wenn ein so hinreichend umgrenzter Raum vorhanden ist, dass sie nur von dieser Wohnung aus betreten werden können.^[134] Soweit die Innenseiten aber konstruktiven Charakter für das Gebäude selbst haben, sind sie zwingend Gemeinschaftseigentum. Unstreitig ist dies bei tragenden Wänden der Fall (siehe Rdn 28 ff., 40 ff.), es kann aber auch der Estrich des Bodens zwingend Gemeinschaftseigentum sein; maßgebend ist die konkrete Bauausführung.

Rz. 34

Kellerräume, -abteile, Speicher und sonstige Nebenräume^[135] können entweder unselbstständige Einzelräume von Sondereigentum an einer Wohnung oder selbstständiges TE^[136] oder gemeinschaftliches Eigentum sein (z.B. Heizkeller, Waschküchen). Räume, die den einzigen Zugang zu einem gemeinschaftlichen Raum oder zu einer gemeinschaftlichen Einrichtung bilden, sind zwingend Gemeinschaftseigentum,^[137] wenn eine Benutzung durch alle WE erfolgt. Maßgebend ist stets der Umfang der Benutzung. Ein Vorflur, der den einzigen Zugang zu mehreren Eigentumswohnungen bildet, kann nicht im Sondereigentum stehen.^[138] Zulässig ist die Begründung von TE nur an Kellerräumen^[139] oder Garagen.^[140] Sondernutzungsrechte an Wohnräumen^[141] sind jedoch rechtlich mehr als bedenklich wegen der möglichen Täuschung der Erwerber, die glauben, "richtiges" WE zu erwerben. Kellerräume, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Geräte- oder Heizungsraum bilden, können nicht im Sondereigentum stehen.^[142]

Der Eigenschaft als gemeinschaftliches Eigentum eines Speicherraumes steht nicht entgegen, dass der Raum nur über das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers erreichbar ist, wenn nach Beschaffenheit und Zugang der Raum nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dienen kann.^[143] Trifft die Teilungserklärung zur Nutzung eines Spitzbodens des gemeinschaftlichen Wohnhauses keine Regelung und ist dieser von dem Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums nicht begehbar, sondern nur über eine im Bereich des Sondereigentums installierte Auszugstreppe zu erreichen, so ist zwar gemeinschaftliches Eigentum beim Zugang nicht unbedingt notwendig, jedoch die Gemeinschaftsordnung dahin auszulegen, dass der Spitzboden nicht der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer zugänglich sein und nur zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten betreten werden soll.^[144] Der Raum kann aber auch Sondereigentum sein, wenn er seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer dient.^[145]

[132] BAnz AT v. 12.7.2021 B2; geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 19.12.2022 (BAnz AT v. 28.12.2022 B3).

[133] Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rn 96.

[134] OLG München, ZMR 2012, 118 = DNotZ 2012, 364; früher schon BayObLG Rpfleger 1974, 316; OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1975, 178.

[135] BayObLG DNotZ 1981, 123; 81, 565; BGH MDR 1981, 145.

[136] Gilt nicht für Toiletten, die nicht zu einer Wohnung gehören; OLG Düsseldorf Rpfleger 1976, 215.

[137] BGH DNotZ 1992, 224.

[138] OLG Hamm Rpfleger 1986, 374 m. Anm. Röll, DNotZ 87228; OLG Oldenburg Rpfleger 1989, 365; dazu Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rn 108; § 3 Rn 86.

[139] BayObLGZ 1991, 375 ff. = DNotZ 1992, 718 = Rpfleger 1992, 154 m. Anm. Eckhardt.

[140] OLG Hamm Rpfleger 1993, 445.

[141] A.A. LG Braunschweig Rpfleger 1991, 201.

[142] BayObLG Rpfleger 1995, 409.

[143] BayObLG Rpfleger 1996, 25 m.w.N.

[144] OLG Hamm Rpfleger 2001, 126.

[145] BayObLGZ 1991, 165 = NJW RR 1995, 908; BayObLG NJW RR 1995, 908; BayObLGZ 2001, 25.