Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / II. Sachenrechtliche Grundlagen des Wohnungseigentums

1. Wohnungs- und Teileigentum

Rz. 16

Zwischen Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 Abs. 2, §§ 3, 6 WEG) besteht in der sachenrechtlichen Behandlung kein Unterschied. Ob Räume als WE oder als TE zu nutzen sind, hängt technisch von der baulichen Ausgestaltung ab, rechtlich ist die Zuordnung bei Begründung nach § 3 oder § 8 WEG maßgebend.^[40] Die Bezeichnung im Aufteilungsplan gibt in der Regel vor, ob WE oder TE vorliegt; sie ist für das Grundbuchamt bei der Eintragung aber nicht verbindlich, es hat selbstständig festzustellen, ob WE oder TE vorliegt.^[41] Da das Grundbuchamt aber keine Amtsermittlung vornimmt und erst Recht das Objekt nicht besichtigt, wird es regelmäßig von der Zuordnung im Aufteilungsplan ausgehen. Entsprechend dieser Zuordnung kann seitens der Miteigentümer auch verlangt werden, dass die Räume als Wohnung oder auch nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (zum Begriff der "Wohnung" vgl. Rdn 33 ff.).^[42]

Eine Umwandlung von WE in TE oder umgekehrt ist damit nicht lediglich Sache des einzelnen Eigentümers, sondern sachenrechtlich eine Angelegenheit der Gemeinschaft der Eigentümer (dazu Rdn 59, 74).^[43] Sie müssen durch einstimmige Vereinbarung eine Änderung der Zweckbestimmung vornehmen.^[44] Im Einzelfall kann aus der Pflicht zur gegenseitigen Treue ein Zustimmungsanspruch bestehen (§ 10 Abs. 2 WEG).^[45] Eine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger oder sonst dinglich Berechtigter ist nicht erforderlich.^[46] Die Gemeinschaftsordnung kann im Rahmen einer Öffnungsklausel Regelungen zur Umwandlung von WE in TE enthalten und sogar den Verwalter zu entsprechenden Erklärungen ermächtigen.^[47] Keine Umwandlung im sachenrechtlichen Sinne liegt bei bloßer Nutzungsänderung einzelner Räume vor, wenn etwa innerhalb einer Wohnung ein bisheriges Kinderzimmer zum Home-Office gemacht wird.^[48]

[40] Zur grundlegenden praktischen Bedeutung Elzer/Fritsch/Meier/Elzer, Wohnungseigentumsrecht, § 1 Rn 8 ff.

[41] BGH NZM 2010, 407; KG MittBayNot 2008, 209.

[42] BayObLGZ 1973, 1, 8 = Rpfleger 1973, 139; OLG Düsseldorf Rpfleger 1976, 215; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 27 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2872a; zur zulässigen Nutzung von TE als muslimisches Gemeindezentrum OLG Frankfurt a.M. NZM 2013, 153 = ZWE 2013, 211.

[43] BGH NJW 2004, 364; BGH NJW-RR 2012, 1036 = NZM 2012, 613; BGH NJW 2018, 41 = ZfIR 2018, 17; BayObLGZ 1974, 217; BayObLGZ 1983, 79 = DNotZ 1984, 104; BayObLGZ 1989, 28; BayObLG Rpfleger 1991, 500; BayObLGZ 1997, 233; BayObLG WuM 1998, 112; BayObLG NJW-RR 2001, 1163; OLG Hamm DNotZ 2004, 389; allg. Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 38 ff.; a.A. Riecke/Schmid/Elzer, WEG, § 3 Rn 20 ff. m.w.N.

[44] Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 38 ff.

[45] Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 39 ff.

[46] KG ZWE 2011, 84.

[47] BayObLG NJW-RR 2001, 1163 = MittBayNot 2001, 205; KG ZWE 2011, 84; a.A. Ott, ZfIR 2005, 129.

[48] OLG Hamm ZMR 2006, 634 (Gäste-WC in Küche).

2. Rechtsnatur des Wohnungs- und Teileigentums

Rz. 17

WE und TE ist echtes Eigentum und nicht lediglich ein grundstücksgleiches Recht.^[49] Es verbindet das Alleineigentum an einer Wohnung oder sonstigen Raumeinheit (Sondereigentum) mit Bruchteilseigentum am Grundstück,^[50] bei dem das Sondereigentum als Bestandteil des Miteigentumsanteils dessen rechtliches Schicksal teilt,^[51] wozu ein verdinglichtes Mitgliedschaftsrecht an der nach § 9a WEG rechtsfähigen Gemeinschaft tritt.^[52] Trotz der wirtschaftlichen Erstrangigkeit des Sondereigentums steht juristisch das Miteigentum im Vordergrund, ähnlich dem Gebäude als wesentlichem Bestandteil des Grundstücks nach § 94 BGB.^[53]

Da das WE und TE wie ein selbstständiges Grundstück behandelt wird, sind die Vereinigung oder die Bestandteilszuschreibung eines Grundstücks^[54] oder Miteigentumsanteils möglich (vgl. § 5 GBO Rdn 9 ff.; § 6 GBO Rdn 9 ff.).^[55]

An WE kann jedoch kein Unterwohnungseigentum in Form neuerlichen WE oder TE gebildet werden, das würde dann zu Unter-WE an einzelnen Räumen eines bestehenden Sondereigentums führen und zu Unterbruchteilseigentum am Grundstück, was es begrifflich nicht gibt. Allerdings kann WE oder TE in weitere WE oder TE unterteilt werden (dazu Rdn 67).^[56]

[49] BGHZ 49, 250 = NJW 1968, 499; BGHZ 108, 156 = NJW 1989, 2534; BGHZ 116, 392 = NJW 1992, 978; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, § 1 Rn 21; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 6; Weitnauer/Briesemeister, WEG, vor § 1 Rn 25; zu früher vertretenen Theorien Staudinger/Rapp, BGB, Einl WEG Rn 2 ff., 23 ff.; Bärmann, NJW 1989, 1057; F. Schmidt, NotBZ 2005, 309.

[50] Zur Dogmatik des Wohnungseigentums MüKo-BGB/Krafka, Einl. WEG Rn 27 ff.

[51] Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 13 ff.

[52] BT-Drucks 19/18791, S. 45 ff.; eingehend zur Rechts- und Parteifähigkeit Staudinger/Kreuzer, BGB, § 10 WEG Rn 243 ff.; Bärmann/Suilmann, WEG, § 9a Rn 4 ff.; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, § 1 Rn 13 ff.; Hügel, DNotZ 2005, 753.

[53] BGHZ 49, 250, 251 = NJW 1968, 499; BayObLGZ 1993, 298 = Rpfleger 1994, 108.

[54] BayObLG Rpfleger 1993, 108.

[55] BayObLGZ 1988, 4 = Rpfleger 1988, 140.

[56] OLG Köln Rpfleger 1984, 268; OLG München ZWE 2013, 355; Bärmann/Armbrüster, ...