Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / II. Sachenrechtliche Vereinbarungen über das Erbbaurecht

1. Einigung und Eintragung

Rz. 155

Das Erbbaurecht entsteht durch Einigung und Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB). Die Einigung ist materiell formlos wirksam; § 925 BGB gilt nicht (§ 11 Abs. 1 ErbbauRG). Ist im schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrag die Einigung enthalten, so erfasst § 11 Abs. 2 ErbbauRG i.V.m. § 311b BGB das ganze Geschäft. Die Eintragung muss am Grundstück an erster Rangstelle erfolgen (vgl. Rdn 193 ff.). Wird ein eingetragenes, noch nicht erloschenes Erbbaurecht auch in seinem gesetzlichen Inhalt (etwa Bebauungsbefugnis, Erbbauzeit) abgeändert, bedarf es zur Grundbucheintragung nicht erst der Aufhebung des bestehenden Erbbaurechts mit anschließender Neubestellung.^[656] Ein bereits bestehendes Erbbaurecht kann daher auch nahezu in seinem ganzen Inhalt neu gestaltet werden. Eine teilweise Neubestellung liegt aber dann vor, wenn ein bisher nicht belastetes Grundstück oder ein nicht belasteter Grundstücksteil mit dem Erbbaurecht belastet werden soll.

[656] OLG München FGPrax 2013, 155 = Rpfleger 2013, 506.

2. Bedingte und befristete Bestellung des Erbbaurechts

Rz. 156

Zulässig ist die Bestellung des Erbbaurechts unter einer aufschiebenden Bedingung^[657] oder ab bestimmtem Anfangstermin (z.B. ab Grundbucheintragung) oder bis zu einem bestimmten Endtermin (zur Dauer Rdn 174).^[658]

Rz. 157

Nicht zulässig ist die Bestellung unter einer auflösenden Bedingung (§ 1 Abs. 4 ErbbauRG) oder mit ungewissem Anfangs- oder Endtermin, z.B. Befristung auf Lebenszeit des Erbbauberechtigten^[659] oder des Grundstückseigentümers^[660] oder die Bestellung durch einen nicht befreiten Vorerben ohne Zustimmung des Nacherben.^[661]

[657] RGZ 61, 1.

[658] Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 1 Rn 35, 40.

[659] BGHZ 52, 271 = Rpfleger 1969, 346 = DNotZ 1970, 32; OLG Celle Rpfleger 1964, 213; Staudinger/Rapp, BGB, § 1 ErbbauRG Rn 28, 31.

[660] BGHZ 52, 271; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1682.

[661] BGHZ 52, 271; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 1 Rn 108; a.A. Winkler, DNotZ 1970, 651; Staudinger/Rapp, BGB, § 1 ErbbauRG Rn 38a.

3. Inhalt der Einigung

Rz. 158

Die Einigung muss Bestimmungen enthalten über:

▪	Bestellung des Erbbaurechts und Art des zulässigen Bauwerks (vgl. Rdn 160 ff., 172 ff.);
▪	Erbbauberechtigten, bei mehreren deren das Gemeinschaftsverhältnis (vgl. Rdn 162, 163);
▪	Erbbaugrundstück (vgl. Rdn 164 ff.);
▪	Inhalt des Erbbaurechts (vgl. Rdn 176 ff.);
▪	Zeitdauer (siehe Rdn 174 ff.).

4. Inhalt der Erbbaurechtsbestellung

Rz. 159

Für die Wirksamkeit der Erbbaurechtsbestellung reicht es nicht aus, dass man sich über die Bestellung, eines Erbbaurechts einig ist. Zur Eintragung im Grundbuch ist vielmehr erforderlich, dass Einigung und Eintragungsbewilligung Art, Inhalt und Umfang des dinglichen Rechts festlegen. Zu diesen Einzelheiten gehört eine Bezeichnung des Bauwerks, das der Berechtigte haben darf, mindestens wie die Bebauung ungefähr beschaffen sein soll, ob es sich z.B. um ein Wohnhaus oder um ein Bauwerk oder um mehrere handeln soll.^[662]

Sollte das vorgesehene Bauwerk nicht den gesamten Umfang des Grundstücks einnehmen, kann das Erbbaurecht auf den unbebauten Teil erstreckt werden, wenn das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 1 Abs. 2 ErbbauRG). Auch dies muss ggf. durch Angabe von Einzelheiten in der Einigung und Eintragungsbewilligung enthalten sein. Die Erstreckungsvereinbarung hat grundsätzlich die genauen Einzelheiten anzugeben. Jedoch ist Auslegung möglich, dass das ganze Grundstück betroffen sein soll, wenn es sich um Befugnisse handelt, deren Ausübung für eine ordnungsmäßige Nutzung des vom Erbbaurecht erfassten Bauwerkes zwingend erforderlich ist.^[663] Da die Entstehung des Erbbaurechts dessen Eintragung im Grundbuch voraussetzt, ist eine Bestimmung des Anfangszeitpunktes nur zulässig, wenn dieser Zeitpunkt sich mit der Eintragung deckt oder ihr nachfolgt. Eine derartige Zeitbestimmung bildet einen wesentlichen Teil des Erbbaurechts und bedarf der Einigung der Parteien.

[662] BGHZ 47, 190, 193; BGH WM 1969, 564, 566; BGH Rpfleger 1973, 355 = DNotZ 1974, 90.

[663] KG Rpfleger 1991, 496.

5. Gesetzlicher Inhalt: § 1 Abs. 1 ErbbauRG

Rz. 160

Der gesetzliche Inhalt ergibt sich aus § 1 Abs. 1 ErbbauRG. Ist keine Erstreckung nach Abs. 2 vereinbart und eingetragen,^[664] bleibt die Ausübung des Erbbaurechts auf den für das Bauwerk benötigten Teil des Grundstücks beschränkt. Erbbaurecht als solches lastet materiell am ganzen Grundstück; nur der Ausübungsbereich ist beschränkt.^[665] Das Grundbuchamt darf die Erstreckung nur ablehnen, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass die hinzukommende unbebaute Fläche nicht Nebenfläche nach § 1 Abs. 2 ErbbauRG ist.^[666]

Rz. 161

Besteller eines Erbbaurechts kann jeder Grundstückseigentümer sein, auch eine Gemeinschaft von Miteigentümern für einen Miteigentümer (§ 1009 BGB) oder eine Erbengemeinschaft für einen Miterben.^[667]

[664] BGH Rpfleger 1973, 355; Palandt/Wicke, BGB, § 1 ErbbauRG Anm. 2.

[665] BayObLG DNotZ 1958, 409.

[666] BayObLG DNotZ 1985, 375 = Rpfleger 1984, 313.

[667] LG Düsseldorf DNotZ 1955, 155.

6. Erbbauberechtigter

Rz. 162

Erbbauberechtigter kann jede rechts- und erwerbsfähige natürliche oder juristische Person sein, nicht der jeweilige Eigentümer eines anderen Gru...