Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / II. Seit 3.10.1990 geltendes Recht

1. Bestandsschutz für bestehendes Gebäudeeigentum

Rz. 229

Art. 231 § 5 und Art. 233 § 3 Abs. 2 EGBGB enthielten zunächst nur einen Bestandsschutz^[938] für beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken im Beitrittsgebiet und damit auch für das selbstständige Gebäudeeigentum. Nach Art. 233 § 4 EGBGB sind auf das Gebäudeeigentum kraft dinglichen Nutzungsrechts die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften entsprechend anzuwenden,^[939] das nutzungsrechtslose Gebäudeeigentum nach § 27 LPGG schien dagegen vom Gesetzgeber zunächst vergessen worden zu sein, gleichwohl galt der Bestandsschutz des Art. 231 § 5 EGBGB auch hierfür, das nutzungsrechtslose Gebäudeeigentum wird nun durch Art. 233 § 2b EGBGB geregelt. Für das Gebäudeeigentum nach § 459 ZGB gilt Art. 233 § 8 EGBGB.

Durch das RegVBG wurden die Regelungen des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch dahin ergänzt, dass für jede Art des Gebäudeeigentums ein Grundbuch anzulegen ist (Art. 233 § 2b Abs. 2 S. 1, § 2c Abs. 1 EGBGB) und das dingliche Nutzungsrecht oder das Bestehen des nutzungsrechtslosen Gebäudeeigentums wie eine Belastung in das Grundbuch des betroffenen Grundstücks einzutragen ist (Art. 233 § 2b Abs. 2 S. 3, § 2c Abs. 1 S. 2, § 4 Abs. 1 S. 2 EGBGB). Das Gebäudeeigentum ist erst bei Erfüllung dieser beiden Voraussetzungen auch im Hinblick auf § 892 BGB voll verkehrsfähig (Art. 233 § 2c Abs. 3, § 4 Abs. 1 S. 3 EGBGB).^[940] Nicht im Grundbuch des betroffenes Grundstücks eingetragenes Gebäudeeigentum erlischt durch gutgläubigen Erwerb des Grundstücks nach Ablauf des 31.12.2000 gem. Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB, das Gebäude wird dann wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, der Gebäudeeigentümer hat Anspruch auf Wertersatz in Höhe des Wertes seines Gebäudeeigentums im Zeitpunkt des Erlöschens (Art. 231 § 5 Abs. 3 S. 2 EGBGB).

[938] Allg. MüKo-BGB/Quack, 4. Aufl. 2006, Art. 233 § 3 EGBGB Rn 12 ff.

[939] Allg. MüKo-BGB/v. Oefele, 4. Aufl. 2006, Art. 233 § 4 EGBGB Rn 49 ff.

[940] Zu den Voraussetzungen der Verkehrsfähigkeit Moser-Merdian/Flik/Keller, Rn 213, 217; Eickmann/Böhringer, SachenRBerG, Art. 233 § 4 EGBGB Rn 21 ff.; Lehmann, DtZ 1992, 375; Flik, DtZ 1996, 162; eingehend Keller, FGPrax 1997, 1, Abschn. IV. 2.

2. Neubegründung

Rz. 230

Das Entstehen von selbstständigem Gebäudeeigentum ist nach dem 3.10.1990 noch möglich, wenn Gebäude am 3.10.1990 oder danach errichtet werden, soweit dies aufgrund eines vor dem 3.10.1990 begründeten Nutzungsrechts zulässig ist (arg ex Art. 233 § 4 Abs. 3 S. 1 EGBGB).^[941]

In den Fällen nutzungsrechtslosen Gebäudeeigentums kann Gebäudeeigentum nach dem 2.10.1990 nicht mehr entstehen,^[942] früher entstandenes aber übertragen werden.

[941] So BezG Cottbus ZOV 1992, 304; Eickmann/Böhringer, SachenRBerG, Art. 233 § 4 EGBGB Rn 2a; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 4268; Purps, DtZ 1995, 390; a.A. Wilhelms, DtZ 1995, 228.

[942] Eickmann, Grundstücksrecht in den neuen Bundesländern, Rn 97–99; einen Sonderfall regelt Art 233 § 2b Abs. 1 S. 1 EGBGB, wonach in den Fällen der Grundstücknutzung für Wohnungswirtschaftsbetriebe und LPG in den Fällen des Besitzmoratoriums des Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 1 Buchst. a und b EGBGB auch nach 3.10.1990 Gebäudeeigentum entstanden ist; dazu Eickmann/Böhringer, SachenRBerG, Art. 233 § 2b EGBGB Rn 4.

3. Grundbucheintragung

Rz. 231

Die Anlegung und Führung des Gebäudegrundbuchs sowie die Eintragung des Nutzungsrechts oder Vermerks über Bestehen des Gebäudeeigentums im Grundbuch des betroffenen Grundstücks regelt in Ausübung der Verordnungsermächtigung aus Art. 18 Abs. 1, Abs. 4 Nr. 2, 3 RegVBG, Art. 12 Abs. 1 Nr. 2 des 2. VermRÄndG^[943] die Gebäudegrundbuchverfügung v. 15.7.1994 (BGBl 1994, 1606). Ihre Vorschriften finden nach § 1 Nr. 1 GGV auf jede Art des Gebäudeeigentums Anwendung. Als zentrale Vorschrift bestimmt § 4 GGV die für eine Anlegung eines Gebäudegrundbuchs erforderlichen Nachweise je nach Art des Gebäudeeigentums.^[944] So kann für das Gebäudeeigentum kraft dinglichen Nutzungsrechts das Grundbuch angelegt werden, wenn die Nutzungsurkunde vorgelegt wird und das Bestehen des Gebäudes bescheinigt werden kann (§ 4 Abs. 1 GGV). Gebäudeeigentum nach § 27 LPG-G kann praktisch nur durch bestandskräftigen Bescheid der Oberfinanzdirektion^[945] gem. §§ 2, 3 VZOG nachgewiesen werden. Bezüglich des Gebäudeeigentums nach § 459 ZGB bestimmt § 4 Abs. 3 GGV die erforderlichen Nachweise.^[946] Die Gestaltung des Gebäudegrundbuchs orientiert sich nach § 3 GGV am Erbbaugrundbuch. Für die Eintragung des Nutzungsrechts oder des Vermerks über Bestehen des Gebäudeeigentums im Grundbuch des betroffenen Grundstücks gelten die §§ 5, 6 GGV. Zum Schutz des Grundstückseigentümers sollte durch Eintragung eines besonderen Widerspruchs mit zeitlich begrenzter Wirkung nach § 11 GGV dessen möglicher Grundbuchberichtigungsanspruch gegen den Gebäudenutzer gesichert werden;^[947] dieses besondere Widerspruchsverfahren ist auf Anträge, die nach 31.12.1996 beim Grundbuchamt eingegangen sind, nicht mehr anzuwenden (§ 11 Abs. 5 Nr. 1 GGV; zur möglichen Geltung des § 11 GBV bis 31.12.2000 siehe § 11 GGV Rdn 10).^[948]