Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / III. Gegenstand des Gemeinschafts- und Sondereigentums

1. Bestimmtheitsgrundsatz

Rz. 27

Der Bestimmtheitsgrundsatz des Sachenrechts erfordert eine klare Abgrenzung zwischen Gegenständen und Räumen im gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 und § 5 Abs. 2 WEG), im Sondereigentum an Räumen (§ 1 Abs. 2 und 3, § 5 Abs. 1 WEG), an Stellplätzen (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) oder an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks (sog. Annexeigentum nach § 3 Abs. 2 WEG), in den Sonderformen des "Mitsondereigentums" und des "abgesonderten Miteigentums", eine Abgrenzung zu Sondernutzungsrechten sowie schließlich zum gewöhnlichem Eigentum einzelner Miteigentümer oder Dritter.

2. Gemeinschaftseigentum

Rz. 28

Das Grundstück selbst und Grundstücksflächen im Freien sind grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). An Flächen im Freien, z.B. Hof und Garten, Lager- oder Kfz-Stellplätzen war bis 30.11.2020 auch bei dauerhafter Markierung kein Sondereigentum denkbar, sondern nur die Bestellung eines Sondernutzungsrechts als Gebrauchsregelung möglich (siehe Rdn 110 ff.). § 3 Abs. 1 S. 2 WEG in der seit 1.12.2020 geltenden Fassung ermöglicht die Begründung von Sondereigentum auch an Stellplätzen. Damit sind ausdrücklich auch Stellplätze im Freien gemeint, nicht lediglich Tiefgaragenstellplätze.^[96] Ferner erlaubt § 3 Abs. 2 WEG seit 1.12.2020 auch die Begründung von Sondereigentum an Flächen, die als dienende Flächen einem WE oder TE zugeordnet sind (sog. Annexeigentum). Die zeitliche Abgrenzung ist von Bedeutung, weil bei bestehendem, bis 30.11.2020 begründetem WE oder TE diese Flächen nur durch Begründung eines Sondernutzungsrechtes als Gebrauchsregelung einem Sondereigentum zugeordnet werden konnten und diese Rechtslage weiterhin bestehen bleibt. Die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist aber auch nach 1.12.2020 weiterhin zulässig, § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 WEG stellen kein zwingendes Recht dar. Terrassen und Balkone, die gegenüber der umgebenden freien Grundstücksfläche baulich eingefriedet und damit abgegrenzt sind, können sondereigentumsfähig sein. Maßgebend ist die bauliche Anlage. So konnten ebenerdige Terrassen, die eben keine räumliche Abgrenzung durch eine Mauer aufweisen, bis 30.11.2020 nicht sondereigentumsfähig sein.^[97]

Gemeinschaftliches Eigentum sind alle konstruktiven Teile des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der WEer dienenden Anlagen und Einrichtungen (§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 2 WEG) und die äußere Gestaltung des Gebäudes betreffenden Bestandteile, auch wenn sie mit Räumen des Sondereigentums in Verbindung stehen (§ 5 Abs. 1 WEG). Bei mehreren Einfamilienhäusern auf dem Grundstück sind die Außenwände jedes Gebäudes zwingend gemeinschaftliches Eigentum,^[98] ebenso bei Hälften eines Doppelhauses.^[99] Das Dach sowie die Dachkonstruktion sind ebenso zwingend gemeinschaftliches Eigentum wie tragende Wände außerhalb und innerhalb von Sondereigentum. Ein Spitzboden ist regelmäßig Gemeinschaftseigentum, er kann aber auch sondereigentumsfähig sein.^[100] Wird der Spitzboden, der zunächst im Aufteilungsplan nicht als Sondereigentum deklariert ist, von dem Eigentümer der darunter liegenden WE ausgebaut und nutzbar gemacht, ist die sachenrechtliche Zuordnung zu ändern, was in der Praxis oft unterbleibt und dann erst in einem Zwangsversteigerungsverfahren oder bei Streit zwischen den Eigentümern offenbar wird.

Zwingend Gemeinschaftseigentum sind auch Fenster und Wohnungseingangstüren.^[101] Die Teilungserklärung kann hierzu aber Kostentragungsregelungen für Instandhaltung oder Erneuerung enthalten. Die häufig anzutreffenden Unterscheidungen zwischen Außenseite und Innenseite von Türen oder Fenstern sind regelmäßig in diesem Sinne auszulegen.^[102] Regelt die Gemeinschaftsordnung eine Kostentragungspflicht der Sondereigentümer für Fensterglas, so gilt dies nicht für die Kosten des Austausches defekter Fenster. Diese sind dann durch die Gemeinschaft zu tragen.^[103] Daher kann auch geregelt werden, dass die Instandhaltung, nicht aber der Austausch durch den jeweiligen Miteigentümer zu übernehmen ist.

Rz. 29

Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind der Versorgung aller dienende Anlagen wie die zentrale Heizungsanlage sowie die sie betreffenden Räume, Abwasserhebeanlagen, Aufzugsanlage, die gemeinschaftliche Briefkastenanlage oder das Klingeltableau der Hausanlage.^[104] Bei Heizungsanlagen wird häufig bestimmt, dass die Rohre und Steigleitungen ab Eintritt in das WE Sondereigentum seien.^[105] Das kann nur für den Heizkörper selbst richtig sein, Steigleitungen und Zuleitungen aber sind Gemeinschaftseigentum, ebenso Verbraucherfassungsgeräte.^[106] Zuordnungen in der Gemeinschaftsordnung sind ähnlich wie bei Fenstern als Instandhaltungs- und Kostentragungsregelungen auszulegen. Solaranlagen sind Gemeinschaftseigentum, wenn sie alle WE mit Energie versorgen. Sie können auch Sondereigentum sein, wenn sie nur ein WE versorgen.^[107]

Die zwingende gesetzliche Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG bezweckt ausschließlich die ungestörte Raumnutzung des gemeinschaftlichen Gebäudes, bezieht sich also nicht auf einen unbebauten Gru...