Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / III. Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und Erbbauberechtigten

1. Schuldverhältnis und seine Verdinglichung

Rz. 176

Da es kein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten gibt,^[728] sind sie darauf angewiesen, ihr Rechtsverhältnis untereinander vertraglich zu regeln. Weder aus dem Erbbaurechtsvertrag noch aus sonstigen Rechtsnormen lässt sich eine bspw. Verpflichtung des Grundstückseigentümers zugunsten von Erbbauberechtigten ableiten, gegen einen Bebauungsplan der Gemeinde betreffend Nachbargrundstücke von Erbbaurechtsgrundstücken vorzugehen oder gegen eine Nachbarbebauung Rechtsmittel zu ergreifen. Soweit durch etwaige planerische Entscheidungen der Gemeinde subjektive Rechtspositionen eines Erbbauberechtigten beeinträchtigt werden, ist es Sache der Erbbauberechtigten, ihre Rechte selbst wahrzunehmen.^[729]

Durch die Grundbucheintragung als Inhalt des Erbbaurechts können schuldrechtliche Vereinbarungen im gesetzlich zugelassenen Rahmen verdinglichte Wirkung für und gegen den/die Sonderrechtsnachfolger, nach h.L. nicht auch gegen Dritte,^[730] aber nicht volle Wirkungen eines dinglichen Rechts erhalten und deshalb auch nicht mit dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs ausgestattet werden.^[731] Die Vereinbarungen bestehen im Innenverhältnis zwischen den Vertragspartnern auch ohne Eintragung, die hier (im Gegensatz zu den Fällen des § 873 BGB) keine Konstitutiv-, sondern Erstreckungswirkung für und gegen Sonderrechtsnachfolger hat.^[732] Zum Unterschied davon sind die Verfügungsbeschränkungen des § 5 ErbbauRG dinglich wirkende absolute Beschränkungen der Verfügungsmacht des Erbbauberechtigten (siehe Rdn 180 ff.), der Erbbauzins ein (nicht zwingend vorgeschriebenes) dingliches Recht am Erbbaurecht, das Erneuerungsvorrecht ein dem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht ähnliches und mit Vormerkungswirkung ausgestattetes Rechtsgebilde und der Entschädigungsanspruch ein reallastähnliches dingliches Recht, das nach dem Erlöschen des Erbbaurechts an dessen Stelle tritt (siehe Rdn 224 ff.).

Für rein schuldrechtliche Vereinbarungen besteht Vertragsfreiheit, soweit nicht zwingendes Recht entgegensteht. Sie wirken nur bei vereinbartem Eintritt in das bestehende Schuldverhältnis für und gegen Sonderrechtsnachfolger.^[733] Die Vereinbarung eines einseitigen Kündigungsrechts oder Rücktrittsrechts vom eingetragenen Erbbaurecht verstößt gegen den Charakter des Erbbaurechts als dingliches Recht und ist daher nach Eintragung nicht zulässig;^[734] solange das Erbbaurecht noch nicht eingetragen ist, ist ein Rücktritt möglich.^[735]

[728] Staudinger/Rapp, BGB, § 1 ErbbauRG Rn 40; § 2 Rn 1.

[729] OLG München, Beschl. v. 18.10.2011 – 34 Wx 341/11, nicht veröffentlicht.

[730] A.A. BGH NJW 1954, 1453.

[731] Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 2 Rn 2 ff.; Staudinger/Rapp, BGB, § 2 ErbbauRG Rn 2 ff.; Rahn, BWNotZ 1961, 53, 57.

[732] Staudinger/Ertl, BGB (12. Aufl.), § 873 Rn 17, 20; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1745.

[733] OLG Hamm DNotZ 1976, 534.

[734] BGH DNotZ 1969, 490.

[735] BGHZ 96, 395 = DNotZ 1986, 286.

2. Eintragungsfähigkeit "verdinglichter" Vereinbarungen

Rz. 177

Nur die vom Gesetz nach § 2 ErbbauRG für die Verdinglichung zugelassenen Vereinbarungen dürfen in das Grundbuch eingetragen werden.^[736] Die Bestimmungen der ErbbauRG, welche Vereinbarungen zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden können, sind dabei eng auszulegen.^[737] Die Beteiligten haben unzweideutig und übereinstimmend zu erklären, was als Inhalt des Erbbaurechts eingetragen werden soll. Allgemeine Formulierungen z.B. "Erbbaurecht mit dem gesetzlichen und, soweit zulässig, vertraglichen Inhalt" oder "alle Vereinbarungen dieses Vertrages sind Inhalt des Erbbaurechts" sind unzulässig und bedürfen einer Klarstellung durch die Beteiligten, um welche einzelnen Vereinbarungen es sich dabei handelt.^[738] Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung darauf hinzuwirken. Zweifel an der Eintragungsfähigkeit können nur durch Nachweis in der Form des § 29 GBO zerstreut werden.^[739]

Rz. 178

Die Eintragung einer nicht eintragungsfähigen Vereinbarung hat das Grundbuchamt abzulehnen. Ist die Eintragung erfolgt, so hat das Grundbuchamt nach den Umständen des Einzelfalles zu klären, ob nur diese Vereinbarung zwar keine verdinglichte, aber eine rein schuldrechtliche Wirkung zwischen den Vertragspartnern hat (was im Zweifel anzunehmen ist; § 139 BGB) oder ob das ganze Erbbaurecht nichtig, das Grundbuch also unrichtig (§ 894 BGB) ist oder ob eine wegen inhaltlicher Unzulässigkeit teilweise unwirksame Eintragung ohne jede materiell- oder verfahrensrechtliche Wirkung vorliegt. Gleich welche dieser Rechtsfolgen im Einzelfall eintritt, ein gutgläubiger Erwerb von Rechten aus der nicht eintragungsfähigen Vereinbarung kommt nicht in Betracht, weil auch die eintragungsfähigen Vereinbarungen nicht mit dem öffentlichen Glauben ausgestattet sind. Das Grundbuchamt hat von Amts wegen nur die nicht eintragungsfähige Vereinbarung, nicht das ganze Erbbaurecht zu löschen (§ 53 Abs. 1 S. 2 GBO). Ein Amtswiderspruch (§ 53 Abs. 1 S. 1 GBO) oder Widerspruch (§ 899 BGB) kommt nicht gegen die nicht eintragungsfähige Vereinbarung, aber al...