Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / IV. Die Begründung von Wohnungseigentum

1. Die Begründung nach § 3 oder § 8 WEG

Rz. 54

Materiell-rechtlich erfolgt die Begründung durch

▪	Vertrag aller Miteigentümer (§ 3 WEG)[205] oder
▪	einseitige Teilungserklärung des/der Grundstückseigentümer/s (§ 8 WEG)[206]

und in jedem Fall

▪	Eintragung im Grundbuch (§ 4 Abs. 1 WEG).

In der Grundbuchpraxis erfolgt meistens Teilung nach § 8 WEG, die materiell-rechtlich keiner, verfahrensrechtlich der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO bedarf. Die notarielle Beurkundung wird oft gewählt, um bei späteren Beurkundungsgeschäften eine Verweisung nach § 13a BeurkG zu ermögliche. Die Begründung von WE oder TE unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist nicht möglich (§ 4 Abs. 2 S. 2 WEG). Eine einseitig aufgestellte Gemeinschaftsordnung gem. § 8 WEG unterliegt der Inhaltskontrolle gem. § 242 BGB.^[207] Eine AGB-Kontrolle wird seitens des BGH aber verneint (siehe Rdn 124).^[208]

Im Zeitpunkt des Eingangs der Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt brauchen die Beteiligten weder bei § 3 WEG noch bei § 8 WEG Miteigentümer des Grundstücks zu sein; es genügt, wenn das Miteigentum im Zeitpunkt der Anlegung der WE- oder TE-Grundbücher besteht.^[209] Alle WE-Erwerber müssen im Falle des § 8 WEG spätestens gleichzeitig mit Einräumung von Sondereigentum Miteigentümer des Grundstücks sein;^[210] auch ist es zulässig, dass sie sowohl die Zahl der Miteigentumsanteile verändern, sie z.B. zusammenlegen, als auch diesen dann neuen Anteilen das Sondereigentum an einer Wohnung oder an Teileigentum zuordnen.^[211] Hierzu ist jedoch ein dinglicher Vertrag notwendig,^[212] ebenso wie bei Veränderung der Miteigentumsquoten.^[213]

Bei Begründung nach § 3 WEG erhält jeder Miteigentümer eigenes Sondereigentum,^[214] bei Begründung nach § 8 WEG werden der oder die bisherigen Grundstückseigentümer im gleichen Eigentumsverhältnis Eigentümer eines jeden WE oder TE. Die einseitige Teilung (§ 8 WEG) ist möglich bei allen Formen des Eigentums, auch bei Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft.^[215]

Die Teilungserklärung bei der Aufteilung nach § 8 WEG kann Bestimmungen über den Inhalt des Sondereigentums enthalten.^[216] Sollen Wohnungen vor Grundbuchvollzug der Teilungserklärung veräußert werden, ist aus beurkundungsrechtlichen Gründen (§ 13a BeurkG) die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung erforderlich, um auf sie in den späteren Urkunden Bezug nehmen zu können.

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Öffentlich-rechtliche Beschränkungen sind für die Begründung WE und TE nach folgenden Rechtsgrundlagen denkbar:

▪	Untersagung der Begründung im Bebauungsplan, wenn durch die Teilung Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen (allg. § 19 Abs. 2 BauGB).
▪	Genehmigungspflicht der Begründung nach Erhaltungssatzung aufgrund Ermächtigung nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB in Gebieten einer Satzung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren.[217] Das Grundbuchamt darf aber den Vollzug einer Teilungserklärung nicht deshalb verweigern, weil dem teilenden Eigentümer die Begründung von WE oder TE im Hinblick auf einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 15 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt worden ist; es kommt nicht darauf an, ob die vorläufige Untersagung im Grundbuch eingetragen ist. Die vorläufige Untersagung ist als behördliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 136 BGB anzusehen und begründet daher nur eine relative Unwirksamkeit.[218]
▪	Genehmigungspflicht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a S. 3 und 4 § 250 Abs. 1 BauGB, wenn das Land die Gebiete durch Rechtsverordnung, die ausreichend begründet sein muss, bestimmt hat.[219] Das Genehmigungserfordernis gilt nach § 250 Abs. 1 S. 2 BauGB nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Die Genehmigungspflicht gilt zunächst bis zum 31.12.2025.[220] Anders als bei § 172 BauGB ist das Fehlen der Genehmigung ein Eintragungshindernis.[221]
▪	Genehmigungspflicht in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion nach § 22 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB aufgrund Regelung im Bebauungsplan oder durch eine Satzung.[222]
▪	Genehmigungspflicht für die Teilung nach § 3 WEG in den neuen Bundesländern nach § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GVO.[223]
▪	Genehmigungspflicht im Sanierungsgebiet nach § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB.
▪	Genehmigungspflicht im Umlegungsverfahren nach § 51 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB.

[205] Eingehend auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2814, 2840 ff.

[206] Eingehend auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2815, 2846.

[207] BGH NJW 2012, 676; BGH NZM 2019, 221.

[208] BGHZ 227, 289 = DNotZ 2021, 754 = ZfIR 2021, 394 m. Anm. Heinemann; dazu Elzer, NotBZ 2022, 241; ebenso BayObLG, Beschl. v. 17.11.2004 – 2Z BR 171/04, juris; OLG Hamm NJW-RR 2008, 1545; LG Hamburg ZWE 2012, 55.

[209] Weitnauer/Briesemeister, WEG, § 3 Rn 14.

[210] Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rn 10; Weitnauer/Briesemeister, WEG, § 3 Rn 5.

[211] BGHZ 86, 393 = Rpfleger 1983, 270; Weitnauer, DNotZ 1960, 118.

[212] BGHZ 86, 389 = Rpfleger 1983, 270.

[213] BayObLG DNot...