Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / V. Änderungen im Wohnungseigentum

1. Vereinigung und Bestandteilszuschreibung

Rz. 66

§ 890 BGB ist auch beim WE anwendbar (im Einzelnen siehe § 5 GBO Rdn 9 ff.).^[264] Vereinigung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten setzt nicht die Abgeschlossenheit der daraus gebildeten Einheit voraus.^[265]

[264] OLG Hamburg Rpfleger 1966, 79 = DNotZ 1966, 176; OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1973, 394; OLG Zweibrücken MittBayNot 1990, 175; Elzer/Fritsch/Meier/Elzer, Wohnungseigentumsrecht, § 1 Rn 179 ff.; Röll, Rpfleger 1976, 285; Nieder, BWNotZ 1984, 49, 50.

[265] KG OLGZ 1989, 385 = NJW-RR 1989, 360.

2. Unterteilung von Wohnungseigentum

Rz. 67

Die Unterteilung eines WE-Rechtes in zwei oder mehrere in sich wiederum abgeschlossene, rechtlich selbstständige Raumeinheiten ohne Veräußerung von WE durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) und Grundbucheintragung ist zulässig,^[266] wenn alle im Sondereigentum stehenden Räume mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden (Gebot der Komplettaufteilung).^[267] Anderenfalls ist die Unterteilung nichtig, und die vorgenommenen Eintragungen im Grundbuch sind inhaltlich unzulässig.^[268] Ob sich daran gutgläubiger Erwerb anschließen kann, ist streitig, nach richtiger Ansicht aber zu verneinen, weil der gute Glaube des § 892 BGB sich nicht auf inhaltliche unzulässige Eintragungen bezieht.^[269]

Erforderlich für eine zulässige Unterteilung sind ein Aufteilungsplan und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung auch dann, wenn das WE durch die Vereinigung zweier Einheiten entstanden ist und der frühere Rechtszustand wiederhergestellt werden soll.^[270] Werden bei Unterteilung versehentlich im Gemeinschaftseigentum stehende Räume als Sondereigentum ausgewiesen, so ist die Unterteilung nicht insgesamt unzulässig, lediglich bezüglich des Gemeinschaftseigentums liegt eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor.^[271]

Zur Unterteilung ist die Zustimmung der dinglich Berechtigten nicht erforderlich, jedoch kann in entsprechender Anwendung des § 12 WEG sie von der Zustimmung des Verwalters oder anderer WEer abhängig gemacht werden, wobei diese nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf.^[272] Dies gilt auch für die Veräußerung eines Teilrechts.^[273]

Werden bei der Unterteilung bisher im Sondereigentum stehende Räume oder Gebäudeteile in gemeinschaftliches Eigentum überführt, so ist die Mitwirkung der übrigen Eigentümer gem. § 4 WEG erforderlich^[274] und die Zustimmung der am abgehenden Sondereigentum dinglich Berechtigten.^[275] Das Stimmrecht bleibt stets unverändert, gleichgültig wie die Stimmregelung ist.^[276]

[266] BGHZ 49, 250 = NJW 1968, 499; BayObLGZ 1977, 1; BayObLGZ 1988, 102; BayObLGZ 1988, 256; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rn 95 ff.

[267] BayObLGZ 1987, 390 = DNotZ 1988, 316; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rn 100.

[268] BayObLGZ 1995, 399 = Rpfleger 1996, 240 = DNotZ 1996, 660.

[269] BayObLG DNotZ 1996, 660; eingehend Bärmann/Armbrüster, WEG, § 2 Rn 101 ff.

[270] BayObLG DNotZ 1995, 59. Zur Prüfungspflicht des GBA OLG Köln Rpfleger 1982, 374; zur Veräußerung nach Unterteilung BGHZ 73, 150 = Rpfleger 1979, 96; zum Stimmrecht nach Unterteilung OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 521.

[271] BayObLGZ 1998, 70 = FGPrax 1998, 88; BayObLG DNotZ 2000, 205.

[272] BGHZ 49, 250.

[273] BGHZ 73, 150 = Rpfleger 1979, 96.

[274] BGH DNotZ 1999, 662.

[275] BayObLG DNotZ 1999, 665.

[276] OLG Düsseldorf NJW RR 1990, 521; OLG Hamm RNotZ 2002, 575.

3. Teilung des Miteigentumsanteils ohne Änderung der Raumeinheit

Rz. 68

Die Bildung von Bruchteilseigentum an einem selbstständigen WE-Recht ist nur zusammen mit der Veräußerung eines Miteigentumsanteils möglich, z.B. bei Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils unter Eheleuten, damit beide Miteigentümer zu je ½ des WE-Rechts werden. Vereinbarungen, wonach sie am Sondereigentum nicht oder mit einem anderen Bruchteil als am Gemeinschaftseigentum beteiligt werden soll, sind unzulässig. Eine Vorratsteilung ohne gleichzeitige Bildung neuer selbstständiger WE-Rechte (z.B. zur Quotenbelastung) ist nicht zulässig.^[277]

[277] BayObLGZ 1974, 466 = Rpfleger 1975, 90.

4. Vergrößerung oder Verkleinerung von Miteigentumsanteilen ohne Änderung des damit verbundenen Sondereigentums

Rz. 69

Die Änderung der Miteigentumsanteile ist ohne Mitwirkung der übrigen WEer zulässig. Eine solche Inhaltsänderung des WE erfordert Abänderungsvereinbarungen und Teilauflassungen zwischen den beteiligten WEer und Grundbucheintragung, wobei die Auflassungserklärungen nicht erkennen lassen müssen, welchem bestimmten WE-Recht der von einem anderen abgespaltene Miteigentumsanteil zugeschlagen wird.^[278] Notwendig sind die Zustimmung der dinglichen Berechtigten an den WE-Rechten, deren Anteil kleiner wird und die Pfandunterstellung der vergrößerten Miteigentumsanteile.^[279] Befinden sich die davon berührten Miteigentumsanteile in einer Hand, kann sie der Eigentümer allein ohne Auflassung durch einseitige Erklärung und Grundbucheintragung vornehmen. Lediglich die Zustimmung der am verkleinerten WE-Recht eingetragenen dinglich Berechtigten ist notwendig.^[280] Veränderungen der Miteigentumsanteile müssen im Endeffekt zu einer einheitlichen Belastung des gewinnenden Miteigentums führen. Wenn nicht Pfanderstreckung gem. § 1131 BGB erfolgen kann, ist Nachverpfändung notwendig.^[281] Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach d...