Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / VI. Belastung des Wohnungseigentums

1. Belastung des einzelnen WE-Rechtes

Rz. 79

Uneingeschränkt zulässig ist die Belastung mit Grundpfandrechten, Reallast, Nießbrauch, dinglichem Vorkaufsrecht;^[332] schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist nur als "Inhalt des Sondereigentums" eintragungsfähig.^[333] Die Belastung von noch nicht gebildetem WE kann nicht als vorläufige Belastung des Miteigentumsanteils ausgelegt werden.^[334]

Mit Dienstbarkeiten ist eine Belastung nur zulässig, soweit es als Raumeigentum seiner Natur nach die Grundlage für deren Ausübung bieten kann,^[335] auch mit Wohnungsrecht, Dauerwohn- oder Dauernutzungsrecht, sofern es sich um aus dem Sondereigentum fließende Befugnisse handelt,^[336] sogar dann, wenn das Objekt der Ausübungsberechtigung zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört.^[337] Zulässig daher auch Grunddienstbarkeit, durch die einem anderen Wohnungseigentümer die Mitbenutzung eines Raumes im Sondereigentum und der Zugang zu diesem durch andere Räume^[338] eingeräumt werden oder die Nutzung eines Raumes zu Wohnzwecken für einen anderen Miteigentümer,^[339] auch eine Dienstbarkeit zur Benutzung eines Stellplatzes, selbst dann, wenn das Sondereigentum nur aus diesem Stellplatz besteht,^[340] nicht dagegen Belastung eines Stellplatzes mit einem Wohnungsrecht.^[341]

Möglich ist die Belastung des WE mit einem Sondernutzungsrecht nach § 31 WEG.^[342] Möglich die Erstreckung des Wohnungsrechts auch auf ein Sondernutzungsrecht des WE.^[343]

Rz. 80

Unzulässig sind Dienstbarkeiten, die eine Verpflichtung zu positivem Handeln begründen, auch wenn sie in die Form einer Unterlassungsdienstbarkeit gekleidet sind,^[344] wie Wärmebezugsverpflichtungen^[345] oder eine Verpflichtung, eine Einheit unentgeltlich als Hausmeisterwohnung zur Verfügung zu stellen.^[346] Unzulässig sind ferner bei Bestehen einer Tankstellendienstbarkeit und Bildung von WE Beschränkung der Dienstbarkeit auf eine Einheit, wenn Gemeinschaftsflächen durch die Ausübung betroffen sind, selbst wenn für das TE ein dahingehendes Sondernutzungsrecht besteht.^[347] Bestritten ist die Möglichkeit, den Ausübungsbereich der Dienstbarkeit auf das Sondernutzungsrecht zu beschränken.^[348] Die Entscheidung muss sicherlich danach getroffen werden, welche Auswirkungen die Dienstbarkeit für sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft hat.

[332] OLG Celle DNotZ 1955, 320; allgemein Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 149 ff.

[333] Diester, Rpfleger 1965, 203.

[334] OLG Hamm Rpfleger 1983, 395.

[335] KG DNotZ 1968, 57; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, § 1 Rn 109 ff.; Bärmann/Armbrüster, WEG, § 1 Rn 149 ff.; Weitnauer/Briesemeister, WEG, § 3 Rn 116 ff.

[336] BGHZ 37, 208 = Rpfleger 1962, 373; Weitnauer/Briesemeister, WEG, § 3 Rn 116, 119.

[337] BGH DNotZ 1990, 493 m. Anm. Amann (zur Pflicht ein Fenster geschlossen zu halten); enger BayObLGZ 1974, 396 = Rpfleger 1975, 22; OLG Karlsruhe Rpfleger 1975, 356; Weitnauer/Briesemeister, WEG, § 3 Rn 116 ff.; dazu Ertl, FS für Bärmann und Weitnauer (1990), S. 251 zur Belastung von WE mit einem Wohnungsrecht.

[338] OLG Zweibrücken MittBayNot 1993, 86.

[339] OLG Zweibrücken FGPrax 1997, 33; Demharter, Anh. § 3 N 47; a.A. KG FGPrax 1995, 226.

[340] BayObLGZ 1987, 359 = Rpfleger 1988, 62.

[341] BayObLGZ 1986, 441 = Rpfleger 1986, 62.

[342] BayObLGZ 1957, 110 = NJW 1957, 1840.

[343] Röll, Rpfleger 1978, 352.

[344] BGH WM 1984, 820; 1985, 808.

[345] BayObLGZ 1976, 219; BayObLG Rpfleger 1980, 279.

[346] BayObLGZ 1979, 444 = Rpfleger 1980, 150.

[347] OLG Karlsruhe Rpfleger 1975, 356; Röll, Rpfleger 1978, 352.

[348] Abl. BayObLGZ 1974, 396; DNotZ 1990, 496 = Rpfleger 1975, 22; diff. Dafür Amann, Anm. DNotZ 1990, 498 ff.

2. Belastung des ganzen Grundstücks

Rz. 81

Die Belastung des ganzen WE-Grundstücks durch alle WEer ist nach allgemeinen Grundsätzen zulässig. Dienstbarkeiten, die ihrer Natur nach nicht an einzelnem WE-Recht, sondern nur am Grundstück als Ganzem bestehen können, sind in Abteilung II jedes einzelnen Wohnungsgrundbuchs mit Hinweis darauf einzutragen, dass das Recht am ganzen Grundstück besteht (§ 4 WGV).^[349]

Rz. 82

Keine sachenrechtliche Verfügung über das WE ist die Einräumung, Übertragung, Änderung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten, weil sie keine dinglichen Rechte sind, nicht den sachenrechtlichen Gegenstand des WE betreffen, sondern das Rechtsverhältnis der WEer untereinander (siehe dazu Rdn 110 ff.).

[349] BayObLG Rpfleger 1995, 455.