Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / VIII. Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG und Belastungsbeschränkungen

1. Voraussetzungen für die Begründung von Veräußerungsbeschränkungen

Rz. 85

Eine Veräußerung des Miteigentumsanteils erstreckt sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG), wirtschaftlich stellt das Sondereigentum den Hauptbestandteil des WE oder TE dar. Möglich ist die Veräußerung an mehrere Personen zu Bruchteilen^[354] oder eines ideellen Bruchteils am WE, ferner, wenn das WE mehrere abgeschlossene Raumeinheiten umfasst, eines Bruchteils an dem WE, verbunden mit einer abgeschlossenen Raumeinheit.^[355]

Als Inhalt des WE und TE kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, dass die Veräußerung der Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder eines Dritten bedarf (§ 12 WEG).^[356] Als Dritter wird in der Regel der WEG-Verwalter bestimmt. Von der Zustimmungspflicht können bestimmte Rechtsgeschäfte ausgenommen werden, z.B. die Veräußerung an Ehegatten/Lebenspartner, an Verwandte in gerader Linie, die Veräußerung durch den Insolvenzverwalter oder die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung (eing. Rdn 90 ff.).^[357]

Rz. 86

Die Begründung der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG erfolgt durch Erklärung des oder der teilenden Eigentümer nach § 3 oder 8 WEG durch Festlegung in der Gemeinschaftsordnung; nachträglich erfordert sie eine Vereinbarung aller WEer. Eine Veräußerungsbeschränkung ist dahingehend möglich, dass zu einer rechtsgeschäftlichen Übertragung unter Lebenden^[358] – dazu gehört auch die Übertragung zur Erfüllung eines Vermächtnisses oder einer Teilungsanordnung^[359] – die Zustimmungen anderer WEer oder eines Dritten, insbes. des Verwalters, aber nicht eines Grundpfandrechtsgläubigers § 1136 BGB,^[360] erforderlich sind.^[361] Unzulässig ist eine Vereinbarung dahingehend, dass der veräußernde Eigentümer die Kosten übernimmt.^[362]

Die Begründung der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG erfordert ferner Grundbucheintragung als Inhalt des Sondereigentums (eing. § 3 GBV Rdn 8). Die nachträgliche Begründung erfolgt als Inhaltsänderung durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer^[363] mit Zustimmung aller dinglich Berechtigten.

Die Zustimmung des Verwalters wird ersetzt durch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.^[364] Die Bestimmung einer Teilungserklärung, dass zur Veräußerung eines WE die Zustimmung der "Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" erforderlich ist, ist dahin auszulegen, dass als zustimmungsberechtigt die Eigentümerversammlung bezeichnet wird, die darüber im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit der dafür in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Mehrheit zu entscheiden hat.^[365] Der Verwalter muss in eigener Person erklären, Bevollmächtigung ist unzulässig.^[366] Dies gilt auch, wenn der Veräußerer Verwalter ist.^[367] Erklärt der Verwalter, der zugleich Erwerber ist, die Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG auch gegenüber dem Veräußerer, so ist dies wirksam. § 181 BGB findet keine Anwendung.^[368] Da §§ 182 ff. BGB für die Zustimmung gelten, kann sie auch vor der Veräußerung erteilt werden.^[369] Wird die Zustimmung verweigert, so kann das Grundbuchamt trotzdem eintragen, wenn ihm die Auflassung und eine rechtskräftige Verpflichtung zur Erteilung der erforderlichen Zustimmung vorgelegt werden.^[370] Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte das ganze Grundstück belasten, ist in keinem Fall erforderlich.^[371]

Rz. 87

Eine Versagung der Zustimmung ist nur aus wichtigem Grund zulässig (§ 12 Abs. 2 WEG),^[372] der nur in der Person des Erwerbers liegen kann,^[373] wobei der Betroffene Anspruch auf eine in Form und Inhalt genügende Erklärung hat.^[374]

Nach § 12 Abs. 4 WEG können die WEer durch einfache Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird. Diese Befugnis kann nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Mehrheitsbeschluss gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gem. § 19 GBO bedarf es nicht, wenn der Mehrheitsbeschluss nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 WEG entsprechend anzuwenden: Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften unter die Niederschrift durch die zuständigen Personen öffentlich beglaubigt sind (§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO). Für die Wiedereinführung der Veräußerungsbeschränkung genügt dagegen ein Mehrheitsbeschluss nicht, vielmehr ist hier eine Vereinbarung erforderlich, die im Grundbuch eingetragen werden muss, wenn sie auch gegen Sondernachfolger gelten soll.

[354] BGHZ 49, 250 = Rpfleger 1968, 114.

[355] BGHZ 49, 250 = Rpfleger 1968, 114; Riedel, JZ 1951, 625.

[356] Allgemein Elzer, NotBZ 2019, 370.

[357] Elzer/Fritsch/Meier/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, § 1 Rn 255 ff.

[358] BayObLGZ 1976, 330 = Rpfleger 1974, 104.

[359] BayObLGZ 1982, 50 = Rpfleger 1982, 177.

[360] Weitnauer/Lüke, WEG, § 12 Rn 14.

[361] Bärmann/Suilmann, WEG, § 12 Rn 6, 7.

[362] OLG Hamm Rpfleger 1989, 451.

[363] Haegele, Rpfleger 1967, 285; Lutter, DNotZ 1960, 237.

[364] BayObLGZ 1980, 29 OLG Zweibrücken MittBayNot...