Prof. Ulrich Keller

1. Allgemeines

 

Rz. 135

Gesetzliche Grundlage des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechts ist § 31 WEG.[605] Die beiden Arten unterscheiden sich lediglich durch die verschiedene Art der Nutzung. Eine Vermischung beider Nutzungsformen ist möglich, wenn kein Verwendungszweck überwiegt.[606] Es ähnelt dem dinglichen Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Als Grundstücksbelastung stellt es ein reines Nutzungsrecht ohne Eigentumsgarantie dar. Es ist unveräußerlich, vererblich, dinglich aber nicht belastbar.

Zwischen Eigentümer und Berechtigten besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis (vgl. §§ 32 ff. WEG). Bestritten ist, ob und wie weit die Vorschriften über Nießbrauch und beschränkt persönliche Dienstbarkeit ergänzend anzuwenden sind.[607] Die Umdeutung eines Dauerwohnrechts in eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht möglich. Dagegen kann ein Anspruch auf Bestellung von WE in einen Anspruch auf Bestellung eines Dauerwohnrechts umgedeutet werden.[608] Im Gegensatz zum WE fehlt beim Dauerwohnrecht an einer organisierten Gemeinschaft der Dauer wohnberechtigten. Dauerwohnrecht und entsprechend Dauernutzungsrechte schaffen lediglich Beziehungen zwischen dem Eigentümer und jedem einzelnen Berechtigten. Deshalb ist es auch nicht notwendig, dass mehrere Dauerwohnrechte der an demselben Gebäude nebeneinander bestehen.

 

Rz. 136

Belastungsgegenstand kann Alleineigentum am Grundstück, WE, Erbbaurecht und Wohnungserbbaurecht sein.[609] Ein ideeller Miteigentumsanteil kann nicht belastet werden.[610] Belastung mehrerer Grundstücke ist mit einem Gesamtdauerwohnrecht möglich, wenn die Wohnung sich auf mehrere Grundstücke erstreckt.[611] Steht dem WEer nur ein Sondernutzungsrecht an der im Gemeinschaftseigentum befindlichen Garage zu, kann er die Garage nicht mit einem Dauernutzungsrecht zugunsten eines Dritten dinglich belasten.[612]

[605] Literaturauswahl: Adam, Zur dinglichen Absicherung eines Rechts zum Wohnen, MittBayNot 2007, 403; Constantin, Der Schutz des Eigentümers gegen unberechtigte Vermietung durch den Dauerwohn- oder Dauernutzungsberechtigten nach dem WEG NJW 1969, 1417; Diester, Kann ein Dauerwohnrecht auf die Lebensdauer des Berechtigten befristet werden? NJW 1963, 18; Drasdo, Time-Sharing als Urlaubsidee – ein Relikt der Vergangenheit? NJW-Spezial 2005, 289; Drasdo, Immobilienverwaltung: Time-Sharing-Objekte, NJW-Spezial 2010, 481; Frank, Zum Verhältnis von Mietvertrag und dinglichem Wohnrecht, DNotZ 1999, 503; Franzen, Neue Regeln zum Time-Sharing, NZM 2011, 217; Gralka, Timesharing und Dauernutzungsrecht NJW 1987, 1997; Hoffmann, Probleme des Timesharing MittBayNot 1987, 77; Klingenstein, Können Erbbaurecht und Dauerwohnrecht auf Lebenszeit der Berechtigten bestellt werden? BWNotZ 1965, 228; Marc C. Lehmann, Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte nach dem WEG | RNotZ 2011, 1; Lotter, Aktuelle Fragen des Dauerwohnrechtes MittBayNot 1999, 354; Jörg Mayer, Zur Störfallvorsorge beim Dauerwohnrecht, DNotZ 2003, 908; Ulrich Mayer, Dauerwohnrecht statt Wohnungsrecht – unentdeckte Gestaltungsmöglichkeiten beim Übergabevertrag, ZNotP 2000, 354; Schmidt Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht für mehrere Personen WEZ 1987, 119; Staak, Der Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers beim Dauerwohnrecht SchlHA 1959, 141; Weitnauer, Können Erbbaurecht und Dauerwohnrecht zugunsten des Eigentümers bestellt werden? DNotZ 1958, 352; Wolf, Modernisierung auf der Grundlage des Dauerwohnrechtes nach dem WEG BlGWB 1977, 124.
[606] BayObLGZ 60, 237, DNotZ 1960, 596.
[607] OLG Frankfurt a.M. NJW 1954, 1613; BayObLGZ 57, 107; BayObLG NJW-RR 1996, 397; Staudinger/Spiegelberger, BGB, § 31 WEG Rn 10; Bärmann/Schneider, WEG, § 31 Rn 2; Timme/Munzig, WEG, § 31 Rn 5.
[608] Vgl. BGH NJW 1963, 339.
[609] Vgl. Weitnauer, DNotZ 1953, 124.
[610] Vgl. BayObLGZ 57, 102.
[611] LG Hildesheim NJW 1960, 49.
[612] OLG Hamburg ZMR 2004, 616.

2. Berechtigter

 

Rz. 137

Berechtigter können sein Alleininhaber, Bruchteilsgemeinschaft, Gesamtgläubigerschaft i.S.d. § 428 BGB[613] sowie eine Gesamthandsgemeinschaft.

 

Rz. 138

Die Zulässigkeit des Eigentümerdauerwohnrechts ist nicht bestritten.[614] Für die Zulassung spricht ein praktisches Bedürfnis, insbes. bei bevorstehender Veräußerung.

[613] BGHZ 46, 253; Timme/Munzig, WEG, § 31 Rn 26 ff.; Fassbender, DNotZ 1965, 662.
[614] Dafür Diester, WEG, § 31 Bem. 2a; Staudinger/Spiegelberger, BGB, § 31 WEG Rn 41, § 31 Bem. 12; BayObLGZ 97, 163 a.A. LG Münster DNotZ 1953, 150; AG Düsseldorf DNotZ 1958, 426; Grüneberg/Wicke, BGB, § 31 WEG Bem. 3; Weitnauer/Mansel WEG, vor § 31 Rn 2.

3. Inhalt

 

Rz. 139

Belastungsgegenstand des Dauerwohnrechts kann eine Wohnung sein, jedoch auch nur ein einzelner Raum oder ein ganzes Gebäude.[615]

Belastungsgegenstand beim Dauernutzungsrecht ist jeder Raum, der Gegenstand von Teileigentum sein kann, daneben auch Wohnungen, beispielsweise bei vorübergehender, wenn auch längerdauernder beruflicher Nutzung als Büro.

Beide Arten von Rechten können sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken.[616] Ist Inhalt eines Dauerwo...

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