Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 4 Eigentum und Grundbuchfähigkeit eines Rechtsträgers

A. Wesensmerkmale des Eigentums

I. Wesen und Inhalt des Eigentums

Rz. 1

Das Eigentum ist das umfassende dingliche Recht an einer Sache, es ist im Sachenrecht als solches nicht ausdrücklich definiert. Die rechtlichen Befugnisse des Eigentümers ergeben sich wesentlich aus §§ 903 BGB mit der verfassungsrechtlichen Institutsgarantie des Art. 14 GG.^[1] Eintragungsfähig und -bedürftig sind (§ 9 GBV) die Person des oder der Eigentümer, die am öffentlichen Glauben nicht teilnehmende^[2] sachenrechtliche Grundlage der Eigentumseintragung (z.B. Auflassung, Erbschein, Testament, Eintragungsersuchen, Enteignungsbeschluss; vgl. § 9 GBV Rdn 5 ff.). Von den zahlreichen Eigentumsbeschränkungen^[3] sind nur einzelne eintragungsfähig (siehe § 6 Einl. Rdn 77 ff.).

[1] Vgl. MüKo-BGB/Säcker, § 903 Rn 7 ff.; Grüneberg/Herrler, BGB, vor § 903 Rn 2 ff.; Erman/Lorenz, BGB, vor § 903 Rn 3 ff.

[2] BGHZ 7, 64; Meikel/Schneider, § 9 GBV Rn 2.

[3] MüKo-BGB/Säcker, § 903 Rn 18 ff.; Grüneberg/Herrler, BGB, § 903 Rn 11 ff.

II. Arten des Eigentums

Rz. 2

Das BGB kennt Alleineigentum, Miteigentum nach Bruchteilen und Gesamthandseigentum. Objekte des Eigentums sind das Grundstück im Rechtssinne, Wohnungs- und Teileigentum nach WEG, grundstücksgleiche Rechte. Im Beitrittsgebiet gibt es das aus dem Recht der DDR fortgeführte selbstständige Gebäudeeigentum, in einzelnen Bundesländern ferner altrechtliches Stockwerkseigentum nach Art. 131 und 182 EGBGB (siehe § 3 Einl. Rdn 10).

Rz. 3

Nicht eintragungsfähig, weil mit dem geltenden Recht unvereinbar, ist ein Gesamtberechtigungsverhältnis mehrerer Eigentümer nach § 428 BGB (vgl. dazu § 47 GBO Rdn 22); die Gesamtberechtigung ist nur schuldrechtlich relevant, sie kann aber als Berechtigungsverhältnis bei dinglichen Rechten Gegenstand der Grundbucheintragung sein, soweit aus dem dinglichen Recht auch Ansprüche fließen.^[4] Unzulässig ist das sog. subjektiv dingliche Eigentum, bei dem der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks auch Eigentümer eines anderen Grundstücks sein soll (anders wiederum für dingliche Rechte, vgl. nur §§ 1018, 1094 Abs. 2, § 1105 Abs. 2 BGB). Als gewisse Hilfskonstruktion bei wirtschaftlichen Nebenflächen und sog. dienenden Grundstücken erlaubt § 3 Abs. 4 GBO die Buchung von Miteigentumsanteilen im Grundbuch des herrschenden Grundstücks (vgl. § 3 GBO Rdn 8 ff.).

Das BGB kennt auch kein gestuftes Ober- und Untermiteigentum.^[5] Das wirtschaftliche Eigentum i.S.v. § 39 Abs. 1 Nr. 2 AO ist lediglich steuerrechtlich von Bedeutung. Ebenso ist der Begriff des "wahren Eigentümers" als wirtschaftlich Berechtigtem im Sinne des § 3 GwG sachenrechtlich untauglich (siehe auch Einl. § 1 Rdn 12 ff.).

Bergwerkseigentum gem. § 9 Abs. 1 BBergG ist als besondere Eigentumsform für den Abbau von Bodenschätzen geregelt.

Bei Sicherungseigentum oder Treuhandeigentum ist der Sicherungsnehmer oder Treunehmer sachenrechtlich Eigentümer und als solcher in das Grundbuch einzutragen, Beschränkungen aus dem Sicherungsvertrag oder dem Treuhandverhältnis sind sachenrechtlich nicht von Bedeutung und nicht eintragungsfähig.^[6]

Rz. 4

Beim Eigentum mehrerer Personen ist zwischen Miteigentum nach Bruchteilen (siehe Rdn 10 ff.) und den verschiedenen Arten von Gesamthandseigentum (siehe Rdn 31 ff.) zu unterscheiden. Deshalb verlangt § 47 GBO bei Eintragung der Eigentümer wie auch mehrerer Berechtigter eines Grundstücksrechts stets die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses.

Rz. 5

Bezeichnungsarten: Natürliche Personen sind nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 GBV mit ihrem Namen und dem Geburtsdatum (subsidiär mit dem Wohnort) einzutragen. OHG und KG sowie Partnergesellschaft, Europäische Wirtschaftliche Interessenvereinigung (EWIV) oder Societas Europaea (SE) sind unter ihrer Firma (§ 124 Abs. 1 HGB) einzutragen. Der Inhaber eines Handelsgeschäfts als Einzelkaufmann ist als natürliche Person unter seinem Namen einzutragen, nicht unter seiner im Handelsregister eingetragenen Firma.^[7] Er ist juristisch Alleineigentümer seines gesamten Vermögens, eine Unterscheidung zwischen Privatvermögen und Unternehmensvermögen kennt das bürgerliche Recht nicht. Juristische Personen sind unter ihrem Namen oder ihrer Firma in das Grundbuch einzutragen (siehe § 15 GBV Rdn 7 ff.).

[4] BayObLGZ 1963, 128 = DNotZ 1964, 343; Bauer/Schaub/Wegmann, § 47 Rn 61 m.w.N.

[5] BayObLGZ 1974, 466 = Rpfleger 1975, 90; BayObLG DNotZ 1971, 659.

[6] BGH NJW 1954, 190; Grüneberg/Herrler, BGB, § 903 Rn 38; zur Sicherungsübertragung von Grundstücken Serick, Eigentumsvorbehalt und Sicherungsübertragung, Bd. I § 17 III.

[7] BayObLGZ 1971, 373 = Rpfleger 1973, 56; Bauer/Schaub/Kössinger, AT B 28.

B. Eintragungsfähigkeit privatrechtlicher Eigentumsbeschränkungen

I. Arten

Rz. 6

Die Beschränkungen des Eigentums sind entweder öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Art; die privatrechtlichen Beschränkungen sind teils gesetzlichen, teils vertraglichen Ursprungs. Ihre Eintragungsfähigkeit ist unterschiedlich geregelt (eingehend zu den Verfügungsbeschränkungen siehe § 6 Einl. Rdn 77 ff.).

II. Privates Nachbarrecht

Rz. 7

Die im privaten Nachbarrecht geregelten gesetzlichen Beschränkungen^[8] sind weder eintragungsfähig noch eintragungsbedürftig, z.B. die gesetzliche Pflicht zur Duldu...