Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 5 Rechtslage ... / C. Schutz des Auflassungsempfängers

I. Grundlagen des rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerbs

Rz. 25

Nach Grundbuchrecht richtet sich die Frage, ob der Auflassungsempfänger eingetragen wird, nach Sachenrecht ob er Eigentum erwirbt, nach Schuld- und Sachenrecht, ob er durch eine eingetragene Vormerkung wirklich gesichert ist, nach Schuldrecht ob er auf Verschaffung des Eigentums einen Anspruch (§§ 241, 194 BGB) hat und das Eigentum behalten darf. Denn wenn der Auflassungsempfänger das Eigentum ohne Rechtsgrund erhalten hat, kann der Veräußerer die Rückübereignung verlangen (§ 812 BGB) und seinen Rückübereignungsanspruch erforderlichenfalls aufgrund einstweiliger Verfügung durch Vormerkung sichern lassen (§ 885 Abs. 1 BGB; siehe hierzu auch Rdn 11).

II. Anwartschaftsschutz

Rz. 26

Der Schutz des Auflassungsempfängers gegen Beeinträchtigungen seiner Rechtsstellung besteht nur während des Eintragungsverfahrens, ist nicht vom Anspruch abhängig, aber in keiner Stufe absolut (siehe Rdn 8, 13, 20).^[53] Denn dieser Schutz setzt voraus, dass der Antrag zur Eintragung führt (§ 878 BGB), das Grundbuchamt sich an die Antragsreihenfolge hält (§ 17 GBO), der Antrag nicht zurückgenommen und nicht zurückgewiesen wird oder mindestens durch Aufhebung des Zurückweisungsbeschlusses wieder auflebt, bevor das Eigentum auf einen Dritten übergegangen ist. Ein unter Verstoß gegen § 17 GBO oder nach Antragszurückweisung für einen Dritten eingetragenes Recht ist durch Einigung und Eintragung wirksam entstanden; das Grundbuch ist richtig (vgl. § 18 GBO Rdn 116 ff.).^[54] Verliert der Veräußerer vor Vollendung des Eigentumserwerbs des Auflassungsempfängers sein Eigentum,^[55] wird die Auflassung und mit ihr das Recht des Auflassungsempfängers unwirksam.^[56]

[53] Siehe auch Staudinger/Pfeifer/Diehn, BGB, § 925 Rn 125c, 138.

[54] BGHZ 45, 186, 191; 49, 197, 201.

[55] BGH LM § 185 Nr. 6.

[56] Vgl. Staudinger/Pfeifer/Diehn, BGB, § 925 Rn 138.

III. Vormerkungsschutz

Rz. 27

Die Vormerkung (§§ 883, 885 BGB) teilt das rechtliche Schicksal des vorgemerkten Anspruchs (siehe § 6 Einl. Rdn 8 ff.). Sie schützt den Vormerkungsberechtigten gem. §§ 883 Abs. 2; 888 Abs. 1 BGB gegen Vereitelung oder Beeinträchtigung seines Anspruchs auf Eigentumsverschaffung vor und nach Erklärung der Auflassung bis zum Eigentumsübergang, bei Eintragung vormerkungswidriger Verfügungen auch noch nach der Eigentumsumschreibung. Der Vormerkungsschutz ist ein zentrales Instrument im Grundstücksverkehr, auch und gerade dann, wenn der Anwartschaftsschutz versagt. Verfügungen über den Anspruch (samt Vormerkung) sind vor und nach Erklärung der Auflassung möglich (vgl. § 20 GBO Rdn 108 ff.),^[57] von der Verkehrsfähigkeit des Anspruchs abhängig (§ 399 BGB; siehe Rdn 21), aber nicht davon, dass auch über das Anwartschaftsrecht verfügt wird.

[57] KG Rpfleger 1971, 312; Vollkommer, Rpfleger 1969, 409, 412.

IV. Gutglaubensschutz

Rz. 28

Ein gutgläubiger Auflassungsempfänger bedarf auch im Grundbuchverfahren eines auf § 892 Abs. 2 BGB und § 17 GBO gestützten Schutzes. Der bei Stellung des Antrags auf Eintragung der Vormerkung bestehende gute Glaube bleibt auch für den späteren Erwerb des durch die Vormerkung gesicherten dinglichen Rechts maßgebend.^[58] Dieser Erwerberschutz, auf den die Praxis vertraut, darf nicht in Frage gestellt werden und dem Auflassungsempfänger während des für seinen Eigentumserwerb notwendigen Grundbuchverfahrens nicht verloren gehen (Fall 2 siehe hierzu Rdn 9, Rdn 26, 30).

Anders ist die Rechtslage eines Dritten (z.B. des Zweiterwerbers C). Er kann weder den vorgemerkten Anspruch (siehe § 6 Einl. Rdn 13) noch das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers gutgläubig erwerben.^[59]

[58] BGHZ 25, 16; BGH DNotZ 1981, 179, 181 = Rpfleger 1981, 55; BayObLG MittBayNot 1991, 78; Staudinger/Kesseler, BGB, § 883 Rn 341 ff.; § 892 Rn 57, 58, 187; MüKo-BGB/Lettmaier, § 885 Rn 51; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1536; Linden, MittBayNot 1981, 169, 172; Wacke, NJW 1981, 1577.

[59] Zum Anwartschaftsrecht MüKo-BGB/Ruhwinkel, § 925 Rn 36; Staudinger/Pfeifer/Diehn, BGB, § 925 Rn 129; zum gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung BGHZ 25, 16; BayObLGZ 1999, 226 = MittBayNot 2000, 38 = Rpfleger 2000, 9.

V. Schutz durch einen Vermerk im Grundbuch

Rz. 29

Das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers ist nicht eintragungsfähig (siehe Rdn 12). Dadurch unterscheidet es sich in einem wesentlichen Punkt vom "Bucheigentum", dem die Auflassung fehlt (siehe Rdn 2).

Zur Übertragung, Verpfändung, Pfändung des Anwartschaftsrechts ist keine Eintragung im Grundbuch erforderlich (siehe Rdn 22).^[60] Ob eine solche Verfügung eingetragen werden kann, ist umstritten. Die h.M. geht davon aus, dass ein Vermerk nur dann möglich und zulässig ist, wenn für den Auflassungsempfänger eine Vormerkung eingetragen ist.^[61] Dies ist höchstrichterlich keineswegs gefestigt^[62] und durchaus umstritten.^[63]

Die Frage nach Sinn und Folgen der Eintragung eines solchen Vermerks ist keineswegs geklärt. Sie bedarf einer eingehenden Prüfung, insbes. im Hinblick darauf, dass die Vormerkung (anders als das Anwartschaftsrecht) mit dem Anspruch erlischt und dann samt einem solchen Vermerk der Grundbuchberichtigung unterliegt, dass Vormerku...