Rz. 33
Verkauft der Auflassungsempfänger B das noch im Eigentum des A stehende Grundstück weiter an C, gibt es Vertragsgestaltungen mit unterschiedlichen Voraussetzungen und Folgen für den Schutz des Zweiterwerbers C:
| ▪ | Grundstücksübertragung: Diese Vertragsgestaltung, die gem. § 185 Abs. 1 BGB eine Verfügungsermächtigung durch A voraussetzt, hat den Vorteil, dass eine Zwischeneintragung des B und ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks durch C (der das Eigentum von A erwirbt) möglich ist. In der Praxis, die das geringste Risiko sucht und den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zu schätzen weiß, wird dieser Weg (ergänzt durch Übertragung des Anspruchs samt Vormerkung) häufig beschritten. Bestehen Zweifel, ob B zur Grundstücksübertragung von A ermächtigt worden ist, sollte B sich als Eigentümer eintragen lassen (§ 39 Abs. 1 GBO). Dann kann er selbst sein Grundstück an C verkaufen, ihm eine Vormerkung bestellen und das Eigentum übertragen. |
| ▪ | Anspruchsübertragung: Sie ist als zusätzliche Sicherung des Zweiterwerbers C empfehlenswert, weil mit dem Anspruch auch die Vormerkung übergeht und dem C Vormerkungsschutz gewährt (siehe oben Rdn 27; § 6 Einl. Rdn 14). Die Rechtsstellung des C ohne Anspruch und ohne Vormerkung wäre wesentlich schwächer. Trotzdem ist zu beachten: Die abgetretene Vormerkung kann nicht die gleiche Sicherheit bieten wie eine originär von A für C bestellte Vormerkung. Denn ein nicht bestehender Anspruch kann nicht gutgläubig erworben werden. Es ist daher besonders zu prüfen und sicherzustellen, dass der vorgemerkte Anspruch besteht und erfüllt werden kann im Hinblick auf mögliche Genehmigungserfordernisse oder Rücktrittsrechte, wozu auch gehört, dass der Erstkäufer B seinen Kaufpreis an A bereits gezahlt hat. Keine endgültige Lösung gibt es für den Fall, dass Auflassungsempfänger B seinen Anspruch an C abtritt und vor Erfüllung des Vertrages mit A in Insolvenz fällt. Der Kaufvertrag zwischen A und B wandelt sich nach § 103 InsO in ein besonderes Schuldverhältnis, nach welchem die ursprünglichen Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können.[78] Der Insolvenzverwalter ist in der Insolvenz des Ersterwerbers gegenüber dem Zweiterwerber nicht zur Erfüllung verpflichtet (§ 106 InsO gilt hier nicht),[79] wählt er die Nichterfüllung des Vertrages, geht die Abtretung des Auflassungsanspruchs an C unter, weil ein abgetretener Anspruch nicht mehr existiert. Bei der Ausübung des Wahlrechts muss der Insolvenzverwalter im Übrigen nicht beachten, ob der Zweitkäufer C seinen Kaufpreis bereits gezahlt hat, da dieser wegen § 105 S. 2 InsO ohnehin nicht zurückgefordert werden könnte. Der Zweitkäufer hat damit keinen vollwertigen Schutz gegen die Insolvenz des Erstkäufers, die Abtretung des Auflassungsanspruchs und der Vormerkung schützt ihn hiervor nicht.[80] Umgekehrt kann dem B nicht zugemutet werden, den Auflassungsanspruch unbedingt ohne Sicherung der Kaufpreiszahlung an C abzutreten. Vorgeschlagen wird eine Abtretung auflösend bedingt durch Zahlungsverzug des C und Rücktritt des B oder durch Eintragung des B als Eigentümer und Eintragung einer originären Vormerkung für C.[81] |
| ▪ | Übertragung des Anwartschaftsrechts (vgl. § 20 GBO Rdn 129): Sie hat eine Reihe von Nachteilen (siehe Rdn 8, 12, 21, 24 und 26) und sollte nur in Erwägung gezogen werden, wenn die Grundstücksübertragung an § 185 Abs. 1 BGB scheitert, die Anspruchsübertragung nicht zulässig (§ 399 BGB) oder der Anspruch nicht vorgemerkt ist. |
| ▪ | Übertragung von Grundstück, Anspruch und Anwartschaft: Dieser dreifache Weg hat keine Vorteile, sondern den Nachteil, dass ein Zwischenerwerb des Eigentums am Grundstücks durch B (von dem dann C das Eigentum erwerben könnte) nicht möglich ist, weil keine wirksame Auflassung von A an B, sondern (wegen Übertragung der Anwartschaft) eine Auflassung von A an C vorliegt (siehe § 20 GBO Rdn 127). |
| ▪ | Rechtskauf (§ 453 BGB): Verkauft der Auflassungsempfänger B lediglich seinen Anspruch (gegen A) an C (also nicht das Grundstück),[82] dann kann der Zweiterwerber C das Eigentum am Grundstück nur erwerben, wenn B ihm das Grundstück (vgl. § 20 GBO Rdn 134) oder das Anwartschaftsrecht überträgt. Denn A, der die Auflassung bereits an B erklärt und den gegen ihn gerichteten Anspruch auf Auflassung erfüllt hat (§ 362 Abs. 1 BGB[83]), könnte die nochmalige Auflassung an C verweigern. |
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