Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 6 Eintragunge ... / 2. Berechtigter

Rz. 242

Die Reallast kann für einen bestimmten Berechtigten (= subjektiv-persönlich) oder für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstückes^[871] (= subjektiv-dinglich) bestellt werden (§ 1105 Abs. 1, 2 BGB).

Rz. 243

Die subjektiv-dingliche Reallast ist wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks und selbstständig nicht übertragbar (§ 96 BGB). Bei Teilung des herrschenden Grundstücks der subjektiv-dinglichen Reallast besteht die Reallast für die einzelnen Grundstücke fort (§ 1109 Abs. 1 S. 1 BGB). Je nach Teilbarkeit der Leistung besteht Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsberechtigung nach § 432 BGB.^[872]

Rz. 244

Die subjektiv-persönliche Reallast ist grundsätzlich übertragbar und vererblich; sie ist nicht übertragbar, wenn die Einzelleistung nicht übertragbar ist (§ 1111 Abs. 2 BGB). Dies ist regelmäßig der Fall, wenn Geldleistungen zur Versorgung des Berechtigten (Leibrente) geschuldet sind oder die Leistungen höchstpersönlichen Charakter haben.^[873] Die Reallast kann nicht für einen nicht am Bestellungsvorgang beteiligten Dritten, insbes. nicht für einen noch unbekannten Versprechensempfänger eingetragen werden, da § 328 BGB auf dingliche Rechte nicht anwendbar ist.^[874]

Rz. 245

Bei mehreren Berechtigten eines subjektiv-persönlich bestellten Rechts ist die Eintragung möglich

▪	in Bruchteilsgemeinschaft, sofern teilbare Leistungen geschuldet werden und das Recht übertragbar ist,[875]
▪	in Gesamtberechtigung nach § 428 BGB;[876]
▪	in Gesellschaft bürgerlichen Rechts;[877]
▪	bei ehelicher Gütergemeinschaft als Gesamtgutsgegenstand.[878]

Rz. 246

Die Reallast kann für mehrere Berechtigte nacheinander in sog. Sukzessiv- oder auch in Alternativberechtigung (hier meist durch § 428 BGB) bestellt werden. Die Sukzessivberechtigung erfolgt durch Bestellung eines Rechts für den jeweiligen Berechtigten unter entsprechender auflösender oder aufschiebender Bedingung mit jeweils gleichem Rechtsinhalt.^[879] Es können deshalb auch gleich- oder nachrangig mehrere Reallasten gleichen Inhalts für verschiedene Berechtigte bestellt werden.^[880]

Rz. 247

Eine Umwandlung der subjektiv-persönlichen in eine subjektiv-dingliche Reallast und umgekehrt ist nicht zulässig (§§ 1110, 1111 BGB); wird das gewünscht, so muss das Recht aufgehoben und in der anderen Art neu bestellt werden.

Rz. 248

Die Zulässigkeit einer Reallast für den Eigentümer des belasteten Grundstücks (sei sie subjektiv-dinglich oder subjektiv-persönlich) ist umstritten.^[881] Sie ist jedenfalls dann zuzulassen, wenn für ihre Bestellung ein schutzwürdiges eigenes oder fremdes Interesse dargetan wird.^[882] Die Lit. verzichtet aber auf das Erfordernis der Darlegung eines besonderen Interesses.^[883]

Rz. 249

Streitig ist, ob eine Eigentümerreallast entsprechend § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB entstehen kann.^[884] Da nach § 1107 BGB bezüglich der Einzelleistungen auf das Recht der Hypothekenzinsen verwiesen ist, sind die dort geltenden Regeln entsprechend anzuwenden. Das bedeutet, dass ein Eigentümerrecht nicht entstehen kann, wenn die Leistung auf bereits fällige, also rückständige Nebenleistungen erfolgt; für die Hypothek gilt dann § 1178 Abs. 1 BGB. Wird auf noch nicht fällige Raten geleistet, also insbes. bei der Ablösung des Rechts, so könnte ein Eigentümerrecht in Betracht kommen. Allerdings sieht das Gesetz – anders als bei der Rentenschuld nach § 1201 BGB – bei der Reallast gerade keine Ablösebefugnis vor. Daher ist im Ergebnis § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB nicht anwendbar. Zwar soll eine Ablösebefugnis als Inhalt des Rechts vereinbart werden können,^[885] nach dem gesetzlichen Leitbild der Reallast und der fehlenden Akzessorietät scheidet eine Anwendung von § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB dennoch aus.

[871] Nicht aber nur für den Miteigentümer eines anderen Grundstücks, BayObLGZ 1990, 212 = DNotZ 1991, 298 = Rpfleger 1990, 507 (zur Erbbauzins-Reallast).

[872] Meikel/Grziwotz, Einl. B Rn 447 m.w.N.

[873] Diff. zur Vererblichkeit MüKo/Mohr, BGB, § 1111 Rn 2.

[874] OLG Hamm, NotBZ 2012, 43; Staudinger/Reymann, BGB, § 1105 Rn 13 ff.; MüKo-BGB/Mohr, § 1105 Rn 59.

[875] Staudinger/Reymann, BGB, § 1105 Rn 3.

[876] BGHZ 46, 253, 255; BayObLGZ 1975, 191 = DNotZ 1975, 619 = Rpfleger 1975, 300.

[877] Meikel/Grziwotz, Einl. B Rn 447.

[878] BayObLG NJW 1966, 56; OLG Oldenburg DNotZ 1969, 46.

[879] Zu Alternativberechtigung in Form des § 428 BGB BGHZ 46, 253; Staudinger/Reymann, BGB, § 1105 Rn 9; Meikel/Grziwotz, Einl. B Rn 447.

[880] Staudinger/Reymann, BGB, § 1105 Rn 3; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1293; allg. zur Sukzessivberechtigung Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 261a m. umfangr. Nachw.; Amann, MittBayNot 1990, 225.

[881] Kirchner, MittBayNot 1972, 53.

[882] BGHZ 41, 209.

[883] Staudinger/Reymann, BGB, § 1105 Rn 12; MüKo-BGB/Mohr, § 1105 Rn 61; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1292.

[884] Verneinend: Staudinger/Reymann, BGB, § 1105 Rn 60; Grüneberg/Herrler, BGB, § 1107 Rn 1; eingehend MüKo-BGB/Mohr, § 1105 Rn 11; bejahend aber v. Lübtow, FS für Lehmann, 1956, S. 355.

[885] Staudinger/Reymann,...