Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 6 Eintragunge ... / 3. Gegenstand der Baulast

Rz. 174

Als Inhalt der Baulast kann nach den jeweiligen Bestimmungen der landesrechtlichen Bauordnungen (vgl. z.B. § 73 Abs. 1 BauOBln, § 80 Abs. 1 SächsBauO) der Grundstückseigentümer verpflichtet sein,

▪	eine bestimmte Handlung eines anderen auf dem Grundstück zu dulden,
▪	selbst die Vornahme einer bestimmten Handlung zu unterlassen, oder
▪	selbst eine bestimmte Handlung auf dem Grundstück vorzunehmen.

Eine nähere inhaltliche Eingrenzung des zulässigen Inhalts der Baulast wird bauordnungsrechtlich nicht vorgenommen. Wie für die Dienstbarkeit in § 1018 BGB hat der Gesetzgeber auf konkrete inhaltliche Vorgaben oder Beispiele verzichtet. Die inhaltlichen Voraussetzungen zur Baulast ergeben sich aus den öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen und Vorgaben des Baurechts. Die Sicherung eines bestimmten bauplanerischen Zustands eines Grundstücks kann ebenso Grundlage der Baulast sein wie eine entsprechende bauordnungsrechtliche Auflage bei Erteilung einer beantragten Baugenehmigung.

Das Tun, Dulden oder Unterlassen muss gerade das Grundstück desjenigen betreffen, der die Baulast bestellt. Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch die Baulast nicht zu einem Tun verpflichtet werden, das mit seinem Grundstück in keinem Zusammenhang steht. Weil die Baulast Instrument des Baurechts ist, muss sich die Verpflichtung wenigstens ansatzweise aus dem Baurecht ergeben oder mit diesem im Zusammenhang stehen (Grundsatz der baurechtlichen Relevanz). Eine Verpflichtung, die aus grundstücksfremden öffentlichen Interessen dienen soll, ist unzulässig.

Rz. 175

Beispiele einer Baulast sind stichpunktartig:

▪	Zufahrtssicherung; die Zufahrt zur öffentlichen Straße ist Voraussetzung der Bebaubarkeit eines Grundstücks und damit auch Voraussetzung der Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung. Die Sicherung einer solchen Zufahrt steht in öffentlichem Interesse.[689] Besteht zugunsten des Hinterliegergrundstücks bisher nur eine Grunddienstbarkeit, kann sich für den Berechtigten hieraus der Anspruch gegen den Eigentümer des Vorderliegergrundstücks herleiten, eine Baulast gleichen Inhalts zu bestellen.[690]
▪	Sicherung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken; baurechtlich kann ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet werden, wenn gewährleistet ist, dass keine Verhältnisse eintreten, die den baurechtlichen Vorschriften zuwiderlaufen. Das ist dann gewährleistet, wenn die beteiligten Grundstücke zu einem Grundstück vereinigt würden. Ist das aber nicht möglich, sollten sie wenigstens baurechtlich als ein Grundstück betrachtet werden können. Dies sichert die Vereinigungsbaulast.[691] Die Vereinigungsbaulast löst aber nur die öffentlich-baurechtlichen Probleme der Überbauung mehrerer Grundstücke, die sachenrechtliche Problematik des Eigentums am Gebäude bleibt. Diese kann je nach Beschaffenheit des Gebäudes nur durch die Regeln zum Überbau nach §§ 912 ff. BGB und Bestellung einer Dienstbarkeit mit dem Inhalt der Duldung des Gebäudes oder durch Bestellung eines Nachbarerbbaurechts gelöst werden.
▪	Sicherung des Bauabstands; die Bebauung eines Grundstücks kann bis zur Grenze erfolgen, wenn der notwendige Bauabstand auf das Nachbargrundstück verlegt wird. Der benachbarte Grundstückseigentümer übernimmt dann die einzuhaltende Abstandsfläche.
▪	Sicherung von Stellplätzen; eine Baugenehmigung für Anlagen, bei denen Zu- und Abgangsverkehr zu erwarten ist, darf nur erteilt werden, wenn zu der beabsichtigten baulichen Anlage Stellplätze oder Garagen in ausreichender Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit hergestellt werden.
▪	Veräußerungsverbot als Inhalt der Baulast; baurechtlich kann die Notwendigkeit bestehen, dass ein Grundstück nur für bestimmte Zwecke genutzt und nicht veräußert wird, z.B. bei der Bebauung eines Grundstücks mit einem Wohnhaus im Außenbereich. Die Wohnbebauung ist hier nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, § 35 Abs. 1 Nr. 1, 2 BauGB (Altenteilshaus eines landwirtschaftlichen Betriebes).[692] Zugleich mit der Erteilung der Baugenehmigung muss die Behörde sicherstellen, dass die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB weiterhin bestehen bleiben, der Grundstückseigentümer das Gebäude also nicht zu anderen als zu Wohnzwecken verwendet oder das Grundstück gar veräußert. Sicherungsmittel dieser Verpflichtung ist die Baulast, durch sie kann der Berechtigte verpflichtet werden, das Gebäude nur zu Wohnzwecken zu nutzen.[693] Ob ihm daneben auch die rechtliche Verfügungsbefugnis über das Grundstück durch eine Baulast mit dem Inhalt eines absolut wirkenden Veräußerungsverbots eingeschränkt werden darf, ist im Hinblick auf § 137 BGB fragwürdig.

[689] VGH Hessen, BauR 1989, 314; OVG Münster, Urt. v. 30.11.1989 – 7 A 772/88, BRS 49 Nr. 130; auch BGH, NJW 1989, 1607.

[690] BGH NJW 1990, 192 = Rpfleger 1990, 58.

[691] OVG Münster NJW 1988, 278; BVerwG NJW 1991, 2783.

[692] Für den Fall des Altenteilshauses als sog. Austragshausdienstbarkeit BayObLG Rpfleger 1989, 401 m. Anm. Quack.

[693] OVG Lüneburg, Urt. v. 12.12.1986 – 1 A 172...