Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 6 Eintragunge ... / 3. Inhalt der Reallast

Rz. 250

Art und Umfang der zu erbringenden Leistung: Gegenstand der Reallast können wiederkehrende Leistungen jeder Art sein. Die Leistungen können in Geld,^[886] Naturalleistungen oder in Dienstleistungen (Handlungen) bestehen.^[887] Sie müssen in keinem Zusammenhang mit dem Grundstück stehen oder aus dem Grundstück erwirtschaftet werden.^[888] Die Verpflichtung des Eigentümers, bestimmte Handlungen zu unterlassen oder Handlungen zu dulden ist bei der Reallast auch als Nebenpflicht unzulässig.^[889] Die Reallast gewährt für den Berechtigten kein eigenes Nutzungsrecht, er ist nicht berechtigt, das Grundstück in Besitz zu nehmen oder selbst die geschuldeten Handlungen vorzunehmen. In einzelnen Fällen kann es nach dem Inhalt des Rechts notwendig sein, dass der Berechtigte das Grundstück auch besitzt, z.B. bei einer Reallast mit dem Inhalt der Gewährung eines Wohnungsrechts und der positiven Verpflichtung der Instandhaltung und Beheizung der Wohnung des Berechtigten (Wohnungsreallast).^[890] Im Rahmen der Übergabe von Grundbesitz kann auch die persönliche Versorgung des Übergebers durch Bestellung gesichert werden (Sicherungsreallast).^[891]

Rz. 251

Abnahme- und Bezugsverpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber dem Berechtigten können nicht durch Reallast gesichert werden, der Eigentümer kann nicht dinglich verpflichtet werden, Strom oder Wasser oder bestimmte Waren vom Berechtigten abzunehmen oder zu vertreiben.^[892]

Rz. 252

Die Art der jeweiligen Leistung, die der Eigentümer zu erbringen hat, muss genau bestimmt sein. Die Höhe der einzelnen Leistung muss dagegen nicht genau bestimmt sein, hier genügt eine Bestimmbarkeit an Hand allgemeiner nachprüfbarer Kriterien.^[893] Hat zum Beispiel der Eigentümer dem Berechtigten wöchentlich eine standesgemäße Verpflegung und Verköstigung zu gewähren, kann nicht im Voraus bestimmt werden, welchen Umfangs diese jeweils sein wird, als Inhalt der Reallast ist diese Bestimmung gleichwohl zulässig.^[894] Eine bestimmbare Leistung liegt bspw. vor bei Übernahme einer persönlichen Pflegepflicht, "soweit sie den Übernehmern unter Berücksichtigung ihrer beruflichen und familiären Verhältnisse, insbesondere unter Berücksichtigung der Betreuung von Kindern der Übernehmer und nach deren körperlichen Fähigkeiten und ihrem Vermögen zur Pflege nach ihrer Ausbildung und ihren Kenntnissen zumutbar ist"; eine Reallast mit diesem Inhalt ist deshalb eintragbar.^[895] Ein Verweis auf die Änderungsmöglichkeit durch § 323 ZPO genügt der Bestimmbarkeit nur dann, wenn erkennbar ist, von welcher tatsächlichen Bemessungsgrundlage ausgegangen wird.^[896]

Rz. 253

Wertsicherungsklauseln:^[897] Nach § 1105 Abs. 1 S. 2 BGB können bei der Reallast, deren Leistung in Geld besteht, Wertsicherungsklauseln zum Inhalt des Rechts gemacht werden. Die Vorschrift wurde eingefügt durch Art. 11a EuroEG v. 9.6.1998 (BGBl I 1998, 1242), nachdem bereits durch das SachenRÄndG v. 21.9.1994 (BGBl I 1994, 2457) eine Änderung des § 9 Abs. 1 ErbbauRG erfolgt war, die hinsichtlich einzelner Wertsicherungsklauseln jedoch für Unklarheiten in der Rechtspraxis sorgte.^[898] Als Wertsicherungsklauseln kommen in Betracht:^[899]

▪	Die echte Gleitklausel; hier ändert sich die Leistung ohne weiteres, wenn sich die Bezugsgröße um eine bestimmte vereinbarte Höhe ändert, Bezugsgröße ist häufig der Verbraucherpreisindex; bei der echten Gleitklausel stehen Bezugsgröße und Leistung in keiner Gleichartigkeit oder Vergleichbarkeit. Die echte Gleitklausel bedarf zu ihrer Wirksamkeit gegebenenfalls der Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft nach § 1 des Preisklauselgesetzes (PrKlG); genehmigungsfrei sind Verträge über wiederkehrende Leistungen langer Dauer nach § 3 PrKlG. Typische Fälle der Gleitklausel sind die Anknüpfung an die Entwicklung einer bestimmten Beamtenbesoldung.[900] Die Genehmigungspflicht ist vom Grundbuchamt zu beachten. Die Gleitklausel kann Inhalt der Reallast sein.[901]
▪	Die Spannungsklausel; auch hier findet die Änderung der Leistung automatisch statt, Bezugsgröße und Leistung sind aber gleichartig oder wenigstens vergleichbar; zum Beispiel Koppelung des Mietzinses an die Höhe des amtlichen Mietspiegels. Genehmigungspflicht besteht nicht.
▪	Der Leistungsvorbehalt; durch ihn ändert sich die zu erbringende Leistung nicht automatisch; ändert sich die Bezugsgröße, begründet das für die Beteiligten nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Neufestsetzung der Leistung entsprechend der Änderung; Inhalt der Reallast kann der Leistungsvorbehalt aus diesem Grunde nicht sein;[902] ferner deshalb nicht weil die Festsetzung von den Beteiligten frei vereinbart werden kann und so als Umfang der Leistung von vornherein nicht bestimmbar ist. Wie bei Erbbauzins kann der Leistungsvorbehalt durch Vormerkung gesichert werden.[903] Einer Genehmigung bedarf der Leistungsvorbehalt nicht.
▪	Die Kostenelementeklausel; sie ist Unterart der Gleitklausel, die Leistung wird an die Entwicklung der Preise für Güter oder Leistungen gekoppelt, jedoch nur insoweit...