Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 6 Eintragunge ... / II. Voraussetzungen der Vormerkungsfähigkeit eines Anspruchs

1. Der gesicherte Anspruch

Rz. 14

Nur ein Anspruch auf eine eintragungsfähige dingliche Rechtsänderung ist vormerkungsfähig,^[28] z.B. auf Bestellung, Änderung, Übertragung oder Aufhebung eines dinglichen Rechts. Was nicht eintragungsfähig ist oder im konkreten Fall (z.B. Dienstbarkeit^[29] oder Anspruch auf Übertragung einer Teilfläche^[30] jeweils am Miteigentumsanteil) oder am vormerkungsbelasteten Objekt nicht eingetragen werden kann (z.B. vorläufige Eigentümergrundschuld),^[31] kann nicht vorgemerkt werden. Nach dem Bestimmtheitsgrundsatz muss der Inhalt des Anspruchs aus dem Grundbuch oder der in Bezug genommenen Bewilligung für jeden Dritten eindeutig erkennbar sein.^[32] Erbrechtliche Ansprüche sind vor dem Tod des Erblassers nicht vormerkbar, selbst wenn dieser durch eine bindende Verfügung beschränkt ist,^[33] weil noch kein Anspruch (auch kein künftiger) des Begünstigten besteht. Die erbvertragliche Erwerbsaussicht kann durch die Verpflichtung, ein Grundstück nicht zu veräußern und es im Fall des Verstoßes auf Verlangen auf den Vertragserben zu übertragen, gesichert werden; dieser Anspruch ist vormerkungsfähig.^[34] Nach dem Tod des Erblassers sind auf eintragungsfähige dingliche Rechtsänderungen gerichtete erbrechtliche Ansprüche durch Vormerkung sicherbar, wenn dem Bedachten auch das Recht auf Sicherung letztwillig zugewendet wurde.^[35] Zur Vormerkung für den Versprechensempfänger oder den noch zu benennenden Dritten vgl. Rdn 19, 48.

[28] BayObLGZ 1963, 131 = DNotZ 1964, 343.

[29] BayObLG Rpfleger 1972, 442.

[30] BayObLG DNotZ 1987, 367 = Rpfleger 1987, 154.

[31] BayObLGZ 1969, 316 = DNotZ 1970, 155.

[32] BayObLG Rpfleger 1957, 49.

[33] BayObLG DNotZ 1953, 599; OLG Hamm DNotZ 1966, 181 = Rpfleger 1966, 366; OLG Düsseldorf DNotI-Report 2003, 58; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1484.

[34] BayObLG DNotZ 1989, 370 = Rpfleger 1989, 190.

[35] BGH MittBayNot 2001 489 m.w.N.

2. Auflassungsvormerkung

Rz. 15

Für den Anspruch auf Auflassung und Eigentumsverschaffung gilt:

Der "Anspruch auf Auflassung" ist auf Erklärung der Auflassung gerichtet und mit der wirksamen Erklärung der Auflassung erfüllt.^[36] Der "Anspruch auf Eigentumsverschaffung" (z.B. § 433 Abs. 1 S. 1 BGB) geht weiter und kann auch noch nach wirksamer Auflassung vorgemerkt werden und nach Eintragung des Eigentumsüberganges vorgemerkt bleiben, bis der Anspruchsberechtigte das von vormerkungswidrigen Verfügungen freie Eigentum erhält.^[37]

Rz. 16

Die Bezeichnung "Auflassungsvormerkung" hat sich eingebürgert. Begrifflich zutreffender ist die Bezeichnung "Eigentumsvormerkung".^[38]

Rz. 17

Schuldrechtlicher Anspruch und dingliches Recht: Die Bezeichnung "Recht" hat sich (begrifflich falsch) für viele schuldrechtliche Ansprüche eingebürgert, die keine dinglichen Rechte sind, zu nennen sind:

▪	Ankaufs-, Options-, Grunderwerbsrecht (siehe Rdn 51);
▪	Vorkaufsrecht, das entweder ein dingliches Recht (§§ 1094 ff. BGB) oder ein schuldrechtlicher Anspruch auf Vorkauf (§§ 463 ff. BGB; siehe hierzu Rdn 53) sein kann;
▪	Wiederkaufs-, Rückkaufs-, Rückerwerbsrecht (siehe Rdn 54).

Deshalb ist in diesen Fällen die Bezeichnung "Vormerkung zur Sicherung des Ankaufsrechts (Wiederkaufs-, Vorkaufsrechts)" unzutreffend^[39] und muss richtig lauten: "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums aus der Ankaufsvereinbarung (Wiederkaufs-, Rückerwerbs-, Vorkaufsvereinbarung; Verkaufsangebot)". Es handelt sich um eine Vormerkung für einen bedingten oder künftigen Anspruch, was im Eintragungsvermerk verlautbart werden kann, aber nicht muss.

[36] BayObLG DNotZ 1972, 233, 234.

[37] KG DNotZ 1971, 418, 420; BayObLG Rpfleger 1975, 395; Ertl, DNotZ 1977, 81, 89; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 1486.

[38] Staudinger/Kesseler, BGB, § 883 Rn 113 ff.; Wörbelauer, DNotZ 1963, 580; 652; 718; Weirich, DNotZ 1982, 669.

[39] BayObLGZ 1967, 275 = Rpfleger 1968, 52, i.d.R. aber umdeutungsfähig.

3. Schuldner des Anspruchs

Rz. 18

Anspruchsschuldner bei Eintragung der Vormerkung muss der Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks oder der Inhaber des betroffenen Rechts sein.^[40] Bei WEG kann ein das ganze Grundstück betreffender Anspruch daher nur in allen Wohnungsgrundbüchern vorgemerkt werden, sonst ist er inhaltlich unzulässig.^[41] Vormerkbar ist aber auch ein nur gegen die Erben durchsetzbarer Anspruch, sofern er aus einer Erblasserschuld stammt und keine Eigenverbindlichkeit des künftigen Erben darstellt (vgl. Rdn 49).^[42]

[40] Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs gegen den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks ist unzulässig, DNotI-Report 2002, 113 ff.

[41] BayObLG MittBayNot 2002, 189 = DNotZ 2002, 784 = DNotI-Report 2002, 53; wegen praktischer Schwierigkeiten bei Nichtmitwirkung einzelner Eigentümer kommt – wenn möglich – alternativ Gestaltung als Verfügung über einzelne Miteigentumsanteile in Betracht, Hoffmann, MittBayNot 2002, 155 ff.

[42] BGHZ 12, 120 = NJW 1954, 633; KG JFG 1921, 32; BayObLG DNotZ 1953, 599, 600; BayObLG DNotZ 1978, 159 = Rpfleger 1978, 135.

4. Anspruchsberechtigter

Rz. 19

Anspruchsgläubiger muss der Vormerkungsberechtigte sein, der seiner Per...