Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 7 Eintragunge ... / 5. Zwangsvollstreckung aus der Sicherungsgrundschuld

a) Grundsätze der Zwangsvollstreckung

Rz. 65

Die Kreditpraxis hat sich fast vollständig von der Hypothek ab- und der abstrakten Grundschuld zugewendet. Auch die Beschränkungen der Sicherungsgrundschuld vermochten dies nicht zu ändern, obgleich mit der Bestellung einer Hypothek zur Sicherung eines abstrakten Schuldversprechens aus § 780 BGB die Beschränkungen leicht umgangen werden könnten.^[168]

Im Hinblick auf die Kreditpraxis sowie die Immobiliarvollstreckung bietet die abstrakte Grundschuld aber Vorteile, die nicht unterschätzt werden dürfen. Für die Kreditpraxis bietet sie als revolvierende Sicherheit eine flexible Kreditsicherheit durch einfache Auswechslung oder Änderung der gesicherten Forderung im Rahmen des schuldrechtlichen Sicherungsvertrages. Die Vorzüge in der Immobiliarvollstreckung bestehen in der Sicherheit für das Bietgeschäft bei einer Zwangsversteigerung:^[169]

Indem durch die Verwertung der abstrakten Sicherheit oder auch den guten Glauben an das Bestehen der gesicherten Forderung die Frage des Bestehens einer persönlichen Forderung vom Vollstreckungsverfahren entkoppelt ist, wird dieses für weitere Verfahrensbeteiligte und insbes. für Bietinteressenten und den Ersteher transparent und verlässlich. Mögliche Streitfragen zwischen Schuldner und betreibendem Gläubiger über die gesicherte Forderung oder Verrechnungsfragen werden nicht innerhalb des Verfahrens ausgetragen, sondern im Innenverhältnis zwischen diesen Beteiligten. Zwar könnte ein Schuldner auch gegen die Verwertung der Grundschuld aus dem Rückgewähranspruch eine Klage nach § 767 ZPO erheben und über § 769 ZPO ein Zwangsversteigerungsverfahren zur Einstellung bringen, dies erfolgt aber höchst selten.

Würde man stattdessen die Grundschuld als akzessorisches Sicherungsmittel ausgestalten und für die Hypothek § 1138 BGB abschaffen, bestünde die Gefahr, das Schuldverhältnis zum Gegenstand des Verfahrens zu machen. Damit würde das Vollstreckungsverfahren mittelbar zu einem Erkenntnisverfahren. Insbesondere würden aber durch Verfahrensverzögerungen weitere Beteiligte in ihren Rechten beeinträchtigt werden, eine Versteigerung könnte auf Dauer nicht erfolgen, und es fände sich kein Bieter, der bereit wäre, das Objekt zu erwerben, weil die Gefahr bestünde, er könnte das Eigentum wieder verlieren.“

Rz. 66

Die Immobiliarvollstreckung erfolgt bei grundschuldbesicherten Forderungen regelmäßig aus notarieller Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Vollstreckt wird der Anspruch gegen den Grundstückseigentümer auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus §§ 1192, 1147 BGB. Der Anspruch besteht in voller Höhe der Grundschuld nebst der dinglichen Zinsen und sonstigen Nebenleistungen. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung werden wegen des Anspruchs auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG betrieben. Im Rahmen der Grundschuldbestellung gibt der Grundstückseigentümer regelmäßig ein abstraktes Schuldversprechen über die Höhe des Grundschuldbetrages ab (§ 780 BGB) und unterwirft sich auch hierwegen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.^[170] Dies ermöglicht dem Gläubiger zusätzlich die Mobiliarzwangsvollstreckung. Die durch die Grundschuld gesicherten Forderungen werden regelmäßig nicht tituliert, insbes. nicht durch die Grundschuldbestellungsurkunde als Vollstreckungstitel nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

Wegen der Zwangsvollstreckung nur aus dem dinglichen Anspruch ist es deshalb richtig, dass das Vollstreckungsgericht zu keiner Zeit das Bestehen der gesicherten Forderung prüft. Auch kann der Gläubiger den vollen Betrag der Zuteilung auf Grundschuld und Nebenleistungen auf seine Forderungen anrechnen, er ist nicht etwa gehalten, Grundschuldzinsen nur auf Forderungszinsen anzurechnen.^[171] Der mögliche Rückgewähranspruch des Grundstückseigentümers bei fehlender Valutierung der Grundschuld ist über Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO zu beachten, gegen die Zuteilung im Zwangsversteigerungsverfahren kann der Eigentümer Widerspruch nach § 115 ZVG erheben.^[172]

[168] Staudinger/Wolfsteiner, BGB, § 1192 Rn 31.

[169] Eingehend Böttcher/Keller/Schneider/Beeneken, Das ZVG auf dem Prüfstand – Rechtstatsächliche Forschung zur Ermittlung eines Reformbedarfs des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung im Auftrag des BMJV, Teil I Rechtstatsachen, 2017, S. 44 ff.

[170] Clemente, Rn 356 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2316 ff.; Clemente, ZfIR 2004, 497.

[171] BGH NJW 1981, 1505 = Rpfleger 1981, 292; Stöber, ZVG, § 114 Rn 7.6d.

[172] BGHZ 108, 237, 247, 248; MüKo-BGB/Lieder, § 1191 Rn 177 ff.; Steiner/Teufel, ZVG, § 115 Rn 53; in diesem Sinne bereits Jaeckel/Güthe, ZVG, 4. Aufl. 1912, § 115 Rn 5.

b) Erteilung und Prüfung der vollstreckbaren Ausfertigung

Rz. 67

Bei Zwangsvollstreckung ist die notarielle Urkunde als Vollstreckungstitel mit einer Vollstreckungsklausel zu versehen, die Vollstreckungsklausel erteilt regelmäßig der Notar (§ 797 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).

Rz. 68

Bei der Vollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld ist zur Fälligkeit der Grundschuld § 1193 BGB zu bea...