Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 7 Eintragunge ... / B. Die Grundschuld

I. Wesen und Arten der Grundschuld

Rz. 36

Die Hypothek setzt ihrem Wesen nach eine Forderung voraus, zu deren Sicherung sie bestellt wird § 1113 BGB. Demgegenüber ist die Grundschuld eine Grundstücksbelastung des Inhalts, dass aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme zu bezahlen ist (§ 1191 BGB).^[91] Die gesetzliche Regelform der Grundschuld braucht nicht der Absicherung einer bestimmten Forderung zu dienen, sie kann es jedoch in der Form der sog. Sicherungsgrundschuld (dazu Rdn 59 ff.). Ihrer dinglichen Ausgestaltung nach ist die Grundschuld von einer Forderung unabhängig; sie ist im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch, sondern abstrakt. Vorbilder für ein solches forderungsunabhängiges Grundpfandrecht fanden sich vor Inkrafttreten des BGB bereits in den Rechtsordnungen verschiedener deutscher Länder. Der Gesetzgeber hat sie übernommen, um der "Geneigtheit der Kapitalisten zur Beleihung des Grundbesitzes" entgegenzukommen.^[92] Bedeutsam wie interessant ist, dass die Rechtsentwicklung mit der Ausformung des Rechts der Sicherungsgrundschuld auch den Interessen des Schuldners (Eigentümers) ausreichend Raum gegeben hat, wenn auch in zahlreichen Fällen durch entsprechende Anwendung der hypothekenrechtlichen Grundsätze. Die Entwicklung der Sicherungsgrundschuld ist dennoch ein Beispiel für die Gestaltungstätigkeit von Rechtslehre und Rechtsprechung und deren Vermögen zum billigen Ausgleich widerstreitender Interessen.^[93]

Rz. 37

Eine Sonderform stellt die Eigentümergrundschuld dar. Sie tritt in verschiedenen Formen auf:

▪	Als ursprüngliche Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB), mit der sich der Eigentümer eine absolute Rangstelle sichert; sie dient in erster Linie als diskretes Kreditsicherungsmittel, da sie als Briefrecht außerhalb des Grundbuchs abgetreten werden kann;
▪	als vorläufige Eigentümergrundschuld, wenn die Forderung einer Hypothek noch nicht entstanden ist (§ 1163 Abs. 1 S. 1 BGB), wenn der Hypothekenbrief noch nicht übergeben ist und auch keine Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB vorliegt (§ 1163 Abs. 2 BGB), oder wenn bei der Wertpapierhypothek die Voraussetzungen der §§ 1187, 1188 BGB vorliegen. Werden die genannten Voraussetzungen endgültige, weil etwa feststeht, dass die Forderung nicht mehr entstehen kann oder der Brief nicht mehr übergeben wird (etwa in der Insolvenz des Grundstückseigentümers),[94] wird die vorläufige Eigentümergrundschuld zur endgültigen;
▪	als endgültige Eigentümergrundschuld: Gem. § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB, sofern nicht einer der Ausnahmefälle[95] vorliegt; gem. §§ 868, 932 ZPO bei Wegfall der verfahrensrechtlichen Grundlagen einer Zwangs- oder Arresthypothek; bei Ablösung des dinglichen Rechts einer Fremdgrundschuld[96] (sog. "Leistung auf die Grundschuld" entsprechend §§ 1142, 1143 BGB); bei Verzicht eines Grundpfandrechtsgläubigers auf das dingliche Recht (§ 1168 BGB); bei Ausschluss unbekannter Gläubiger gem. §§ 1170, 1171 BGB und bei der Vereinigung des dinglichen Rechts mit dem Eigentum durch Abtretung oder Erbfolge gem. § 889 BGB.

Daneben wird zwischen der offenen und der verdeckten (oder verschleierten) Eigentümergrundschuld unterschieden.^[97] Erstere ist aus dem Grundbuch ersichtlich, wenn und solange Gläubiger der Grundschuld und Grundstückseigentümer dieselbe Person sind. Letztere ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, wenn aus der Hypothek oder Fremdgrundschuld kraft Gesetzes ein Eigentümerrecht entstanden ist, das Grundbuch diesbezüglich aber nicht berichtigt ist.

[91] Allg. Meikel/Grziwotz, Einl B 663 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2277 ff.; Clemente, Recht der Sicherungsgrundschuld, 4. Aufl. 2009; Westermann/Eickmann, Sachenrecht, § 114 ff.

[92] Motive zum BGB, Bd. III, S. 598, 604 ff., 779 ff.; dazu auch Nußbaum, Deutsches Hypothekenwesen, 2. Aufl. 1921, S. 174 ff.; sehr krit. v. Gierke, Der Entwurf eines Bürgerlichen Gesetzbuches und das Deutsche Recht, 1889, S. 370.

[93] MüKo-BGB/Lieder, § 1191 Rn 1; zu Vor- und Nachteilen der Grundschuld Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2310 ff.

[94] Vgl. dazu Eickmann, Rpfleger 1972, 80.

[95] MüKo-BGB/Lieder, § 1163 Rn 27 ff.

[96] MüKo-BGB/Lieder, § 1191 Rn 128; dazu bereits Motive zum BGB, Bd. III, S. 779 unten.

[97] Stöber/Rellermeyer, Forderungspfändung, Rn A.16, F.153.

II. Inhalt

1. Belastungsgegenstand

Rz. 38

Mit der Grundschuld ist wie bei der Hypothek ein Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder ein Miteigentumsanteil nach § 1114 BGB belastbar (vgl. Rdn 5 ff.).

2. Gläubiger

Rz. 39

Es gelten die für die Hypothek bestehenden Regeln. Wegen der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld muss der Grundschuldgläubiger aber nicht Inhaber einer gesicherten Forderung sein. Bei der Sicherungsgrundschuld ist dies aber stets der Fall.^[98]

[98] Andernfalls könnte der Eigentümer nach dem Sicherungsvertrag Befriedigung aus dem Grundstück verweigern, BGH NJW 1982, 2768; BGH NJW-RR 1991, 305; MüKo-BGB/Lieder, § 1191 Rn 99 m.w.N.

3. Forderung

Rz. 40

Die abstrakte Natur der Grundschuld verbietet die Eintragung einer Forderung oder auch nur die Bezugnahme auf sie. Daraus sollte sich eigentlich auch die Unzulässigkeit der Ei...