Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 7 Eintragunge ... / c) Ablösung der Grundschuld

Rz. 49

Wie bei der Hypothek ist auch bei der Grundschuld eine Ablösung durch den Grundstückseigentümer oder durch einen Dritten möglich.^[123] Die §§ 1142 und 1150 BGB finden Anwendung.^[124] Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

▪	Der Grundstückseigentümer kann die Grundschuld nach § 1142 BGB ablösen, wenn sie ihm gegenüber fällig ist. In der Regel ist bei der Grundschuldbestellung sofortige Fälligkeit der Grundschuld vereinbart.[125] Für die Sicherungsgrundschuld ist aber in § 1193 BGB zwingend vorgeschrieben, dass der Fälligkeit die Kündigung mit sechsmonatiger Frist vorauszugehen hat (eingehend Rdn 60).
▪	Ein Dritter kann die Grundschuld nach § 1150 BGB ablösen, wenn der Gläubiger Befriedigung aus der Grundschuld verlangt und hierbei ein Rechtsverlust für den Dritten zu befürchten ist.

Die Ablösung betrifft die Grundschuld als Ganzes, nicht die durch sie gesicherte Forderung. Die Folgen der Ablösung der Grundschuld entsprechen nur in analoger Weise derjenigen bei der Hypothek:

Rz. 50

Bei Ablösung durch den Grundstückseigentümer geht analog § 1143 BGB die Grundschuld auf ihn über; zwar geht § 1143 BGB vom Übergang der hypothekarisch gesicherten Forderung aus (der Hypothek folgt nach § 1153 BGB nach), die analoge Anwendung in Bezug auf die Grundschuld ist aber gerechtfertigt, um das Erhaltungsinteresse des Eigentümers zu schützen. Dass die Grundschuld auf den Eigentümer übergeht, ist unbestritten, Streit herrscht lediglich über die analoge Anwendung einzelner Vorschriften.^[126] Es ist aber ausdrücklich zu betonen, dass analog § 1143 BGB lediglich die Grundschuld auf den Eigentümer übergeht und nicht die gesicherte Forderung.^[127]

Rz. 51

Bei Ablösung durch einen Dritten geht gem. §§ 1150 und 268 Abs. 3 BGB ebenfalls die Grundschuld auf den Dritten über. Auch hier findet ein Übergang der gesicherten Forderung nicht statt. Es kann allenfalls ein Erlöschen der Forderung angenommen werden, wenn der Dritte mit seiner Leistung auch die Erfüllung der Forderung bezweckt.^[128]

Rz. 52

Einer weiteren Geltendmachung der gesicherten Forderung durch den Gläubiger steht die Arglisteinrede aus § 242 BGB entgegen, der Gläubiger würde bei Geltendmachung der Forderung gegen den Schuldner doppelte Befriedigung erlangen.^[129] Um eine Rückgriffsmöglichkeit gegen den persönlichen Schuldner zu stärken, kann der Gläubiger die Forderung an den Eigentümer oder den Dritten abtreten, es wird allgemein auch ein Anspruch auf Abtretung bejaht.^[130] Ob insbes. der Grundstückseigentümer gegen den persönlichen Schuldner Rückgriff nehmen kann, hängt von den Bestimmungen innerhalb ihres Innenverhältnisses ab. Sie sind nicht als Gesamtschuldner mit gegenseitiger Ausgleichspflicht nach § 426 BGB anzusehen, es besteht keine Zweckgemeinschaft, sondern vielmehr Verschiedenartigkeit von Forderung und dinglichem Recht, die mit einem Gesamtschuldverhältnis nicht vergleichbar ist.^[131]

[123] Hierauf bereits hinweisend Motive zum BGB, Bd. III, S. 779 unten.

[124] RGZ 78, 60; BGH NJW 1976, 2340; BGH ZIP 1985, 732; BGH NJW 1990, 258; zu den unterschiedlichen Ansichten MüKo-BGB/Lieder, § 1191 Rn 141 m.w.N.

[125] Zur allg. Fälligkeit von Grundschuldkapital und Zinsen Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2286.

[126] Eingehend MüKo-BGB/Lieder, § 1191 Rn 146 ff.; Grüneberg/Herrler, BGB, § 1191 Rn 42 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2329 ff.; Clemente, Rn 587 ff.; Westermann/Eickmann, Sachenrecht, § 117 III.

[127] BGHZ 80, 228 (Zahlung auf pers. Forderung und Grundschuld); grundlegend BGHZ 105, 154 NJW 1988, 27; mit Nachw. Clemente, Rn 596.

[128] Clemente, Rn 600.

[129] RGZ 150, 371, 374; BGHZ 105, 154 = NJW 1988, 27; Clemente, Rn 597.

[130] BGH ZIP 1981, 588; BGH ZfIR 1999, 155; Grüneberg/Herrler, BGB, § 1191 Rn 44; Clemente, Rn 598, 599; für eine Anwendung des § 1143 BGB auf die Forderung MüKo-BGB/Lieder, § 1191 Rn 146.

[131] Ausdr. BGHZ 105, 154.