Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 15 [Vertretung ... / F. Umfang der gesetzlich vermuteten Vollmacht

I. Im Namen des Antragsberechtigten

Rz. 30

Der Antrag muss im Namen eines Antragsberechtigten gestellt werden.

1. Antragsberechtigter

Rz. 31

Der Notar hat kein eigenes Antragsrecht. Es besteht lediglich das Recht, in fremdem Namen prozessual zu behandeln.^[43] Er stellt den Antrag im Namen eines materiell Beteiligten. An sich muss der Notar bei Antragstellung offenlegen, für welchen Vertreter er als Bevollmächtigter auftritt. Ohne eine solche Angabe vermutet die einhellige Grundbuchpraxis aber ein Auftreten für alle in Betracht kommenden Antragsberechtigten.^[44] An den Verstoß knüpft sich deswegen keine relevante nachteilige Rechtsfolge.

Rz. 32

Wer antragsberechtigt ist, ergibt sich aus §§ 13 Abs. 1 S. 2 und 14 GBO. Die Antragsberechtigung des Vertretenen muss bei Antragstellung vorliegen. Nachfolgende Ereignisse beseitigen die Vollmachtsvermutung allenfalls dann, wenn sie entgegen der Vorgabe des § 17 GBO vorrangig zu berücksichtigen wären.

Rz. 33

Ereignisse auf Seiten des Beteiligten zwischen Errichtung der Urkunde und Antragstellung (Tod; Geschäftsunfähigkeit) beseitigen die Vollmachtsvermutung nicht. Unsere Rechtsordnung kennt Vollmachten über den Tod hinaus sowie, in Gestalt der Vorsorgevollmachten, solche für den Fall der Geschäftsunfähigkeit. Rechtsgründe für den Wegfall gibt es also nicht. Da es um Durchführungsvollmachten geht, spricht auch der mutmaßliche Wille der Beteiligten für einen Fortbestand bis zum endgültigen Vollzug. Deswegen hindert bei Erklärungen eines Vertreters der Wegfall dessen Vertretungsmacht zwischen Errichtung der Erklärung und Antragstellung die Vermutung nicht. Der Geschäftsherr bleibt ja durch die bereits abgegebene Erklärung gebunden.

Rz. 34

Anderes gilt aufgrund der besonderen Vorschriften der InsO für die Insolvenzeröffnung. Diese bringt gem. § 117 InsO auch die Vollmacht des Abs. 2 zum Erlöschen (ebenso eine rechtsgeschäftlich erteilte Vollmacht). Das widerspricht aber vorstehenden Überlegungen zum Zweck der Vollmacht nicht: Hier fällt ja ggf. auch die Bindung an die Verfügung weg.

Rz. 35

Die Beglaubigung oder Beurkundung der von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgegebenen Erklärung gibt kein Antragsrecht.^[45]

Rz. 36

Andererseits muss der Antrag nicht im Namen derjenigen Beteiligten gestellt werden, deren Erklärung der Notar beurkundet oder beglaubigt hat. Vielmehr kann der Antrag im Namen jedes oder aller Antragsberechtigten gestellt werden,^[46] also auch für einen Beteiligten, dessen Erklärung nicht von ihm beurkundet oder beglaubigt worden ist^[47] oder der überhaupt keine Erklärung abgegeben hat,^[48] z.B. im Namen des Hypothekengläubigers bei Eintragung einer Hypothek oder deren späterer Löschung^[49] oder (nach früheren Recht) im Namen der Gläubiger bei einem Vergleichsverfahren.^[50] Beim Antrag auf Eintragung einer Hypothek ist auch der Gläubiger Antragsteller (und Kostenschuldner), sofern nicht klar erkennbar ist, dass für ihn kein Antrag gestellt ist.^[51] Selbst die Abgabe einer Freigabeerklärung unter dem Vorbehalt "Kosten übernehmen wir nicht" erklärt weder einen Vollmachtsausschluss noch widerlegt sie die Vermutung des § 15 GBO,^[52] ebenso wenig bei einem Vorbehalt, die Bewilligung enthalte keinen Antrag.^[53]

Allerdings kann der Notar – mit allein berufsrechtlicher, nicht grundbuchrechtlicher Folge – gegen seine Verpflichtung zur Unparteilichkeit verstoßen, wenn er ohne Rückfrage bei den Beteiligten von der Antragstellung namens eines Beteiligten zu einem solchen namens des anderen wechselt.^[54]

[43] BayObLG NJW-RR 1989, 1495; OLG München NJW-RR 2020, 1120.

[44] BayObLG NJW-RR 1989; 1495; a.A. Lappe, Rpfleger 1984, 386: Nicht wünschenswerte Unsicherheit über den Kostenschuldner.

[45] OLG Hamm Rpfleger 1986, 367.

[46] RG HRR 29, Nr. 760.

[47] KG KGJ 22, 295.

[48] BayObLGZ 1984, 96; KG KGJ 21, 96.

[49] OLG München BeckRS 2012, 14111.

[50] Vgl. Mohrbutter, Rpfleger 1956, 274.

[51] BayObLG Rpfleger 1985, 356.

[52] BayObLG Rpfleger 1987, 14.

[53] OLG München BeckRS 2012, 14111.

[54] BGH RNotZ 2021, 163.

2. Offenlegung der Stellvertretung

Rz. 37

Zweck des Grundbuchverfahrens ist es, für formelle Klarheit zu sorgen. Der Notar muss daher notwendig zum Ausdruck bringen, dass und für wen er den Antrag stellt.^[55] Der Antrag ist auslegbar in Bezug auf die beteiligten Personen und den Inhalt des Antrages. Dabei kann die Formulierung des Urkundeninhaltes ebenso berücksichtigt werden wie die Interessenlage der Beteiligten.^[56] Bei Unklarheiten hinsichtlich der Person des Antragstellers hilft die Rechtsprechung aber durch die tatsächliche Vermutung, dass im Zweifel der Antrag für alle Antragsberechtigten gestellt sein soll.^[57] Das treibt den Vollzug voran, v.a. bei partieller Rücknahme durch einzelne Beteiligte. Diese können den Vollzug nicht an den anderen Beteiligten vorbei verhindern. Allerdings bringt dies auch alle Beteiligte in die Kostenhaftung.^[58]

Rz. 38

Schwieriger gestaltet sich der Umgang mit inhaltlich unklaren Anträgen. Da die Kautelarpraxis das Stellen bzw. (Vorerst-) Nicht-Stellen von Anträgen häufig bewusst einsetzt, verbieten sich pauschale Auslegungsgrundsätze (wi...