Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 19 [Eintragung ... / 4. Grundbuchverfahren

Rz. 153

Das BGB hat den Kreis genehmigungsbedürftiger Geschäfte im Interesse der Sicherheit des Rechtsverkehrs streng formal bestimmt. Im Gesetz nicht aufgeführte Geschäfte sind selbst dann genehmigungsfrei, wenn sie die Interessen des Minderjährigen gefährden.^[366] Für genehmigungsbedürftige Geschäfte ist die Vertretungsmacht des gesetzlichen Vertreters eingeschränkt. Genehmigungsgegenstand ist unmittelbar das materielle Rechtsgeschäft und mittels § 9 Abs. 2 FamFG auch die Bewilligung im Sinne des § 19 GBO. Wo der materielle Rechtserfolg die Grundbucheintragung voraussetzt, schränkt das Genehmigungserfordernis über § 9 Abs. 2 FamFG, der für die Vertretung nicht verfahrensfähiger Beteiligter an die nach bürgerlichem Recht dazu befugten Personen anknüpft, auch die zum Grundbucheintrag führende Bewilligungsbefugnis des Vertreters ein und ist deshalb auch im Grundbuchverfahren zu beachten. Das GBA hat im Rahmen des Eintragungsverfahrens deshalb (nur) zu prüfen, ob eine Genehmigung, die für die Wirksamkeit der von Eltern, Betreuer, Vormund oder Pfleger erklärten Bewilligung erforderlich ist, wirksam geworden ist. Entsprechend seinen Amtspflichten hat es festzustellen, welches Geschäft genehmigt worden ist und ob es im Rahmen der Vertretungsmacht (z.B. Wirkungskreis des Pflegers) liegt. Dabei sind die gerichtliche Genehmigung und Pflegerbestellung entsprechend den für gerichtliche Hoheitsakte geltenden Grundsätzen auslegungsfähig.^[367]

Rz. 154

Wo die Eintragung nach dem formellen Konsensprinzip nur auf Grundlage der Eintragungsbewilligung erfolgt, sind die materiell-rechtlichen Vorgaben der §§ 1856, 1858 BGB im Grundbuchverfahren nicht zu beachten.^[368] Das GBA benötigt nur einen Nachweis darüber, dass die Genehmigung nach § 1856 BGB wirksam geworden ist.^[369] Für das Eintragungsverfahren ist deshalb unter Beachtung von § 29 GBO nur zu prüfen und damit nachzuweisen,^[370] ob bis zur Eintragung ein formell rechtskräftiger Genehmigungsbeschluss vorliegt – ein Nachweis durch Beschlussausfertigung mit Rechtskraftzeugnis. Die Bekanntgabe des Genehmigungsbeschlusses an den Betreuer muss dem GBA nicht (mehr) nachgewiesen werden, da der Beschluss gem. § 40 Abs. 2 FamFG mit Rechtskraft, die ihrerseits eine Bekanntgabe voraussetzt, ohne weiteres wirksam wird.^[371]

Rz. 155

In den Fällen des § 20 GBO ist § 1856 BGB in vollem Umfang zu beachten. Die Auflassung etc., die ein gesetzlicher Vertreter für den Vertretenen erklärt, ist deshalb nur wirksam, wenn sie:

▪

entweder

▪	erklärt wird,
▪	zu einem Zeitpunkt, zu dem eine wirksame Genehmigung (also ein rechtskräftiger Genehmigungsbeschluss) dem Vertreter bereits bekanntgegeben wurde[372]

▪

oder

▪	wenn (wie im Regelfall) die Auflassung schon vor Erteilung der Genehmigung erklärt wurde
▪	und die Genehmigung danach wirksam und dem Vertreter bekannt gegeben worden ist
▪	und dieser sodann dem anderen Vertragsteil die Erteilung der Genehmigung mitgeteilt hat.

Die Vertragspartner können auf die Mitteilung als Wirksamkeitsvoraussetzung der Genehmigung nicht verzichten oder sie modifizieren.^[373] Das GBA darf die Eintragung in Fällen des § 20 GBO dann auch nur vornehmen, wenn ihm in Form des § 29 GBO alle Voraussetzungen des § 1856 Abs. 1 BGB nachgewiesen wurden.

Rz. 156

Wegen der formellen Schwierigkeiten dieses Nachweises wird in der Praxis ein gemeinsamer Bevollmächtigter ernannt, meistens der Notar (oder einer seiner Angestellten), dem der gesetzliche Vertreter und der Vertragsgegner Doppelvollmacht erteilen, die keiner ausdrücklichen Befreiung von § 181 BGB bedarf. Die Zulässigkeit dieser Doppelvollmacht, auch für den Notar, ist heute einhellig anerkannt.^[374] Die Doppelvollmacht muss unzweideutig die Ermächtigung zur Mitteilung der Genehmigung und die Ermächtigung zum Empfang dieser Mitteilung zum Ausdruck bringen. Die Ausübung dieser Vollmacht bedarf materiell keiner Form,^[375] muss aber gegenüber dem GBA erkennbar zum Ausdruck gebracht werden. Dazu genügt schon, dass der Bevollmächtigte (also auch der bevollmächtigte Notar) die Urkunde mit der Ausfertigung des Genehmigungsbeschlusses dem GBA zum Vollzug vorlegt.^[376]

[366] BGH BGHZ 17, 160, 163; BGH BGHZ 38, 26, 28; Winkler, DNotZ 1974, 739.

[367] RG RGZ 111, 35, 38; Staudinger/Veit, § 1828 a.F. Rn 20.

[368] Demharter, § 19 Rn 69; Schöner/Stöber, Rn 3749.

[369] Güthe/Triebel, § 19 Rn 48.

[370] Schöner/Stöber, Rn 3745.

[371] KG RNotZ 2018, 281; anders noch: KG NotBZ 2018, 61.

[372] KG FGPrax 2015, 243; BayObLG RNotZ 2003, 127; Sorg, BWNotZ 2010, 107, 114.

[373] BayObLG FamRZ 1989, 1113.

[374] BGH DNotZ 2016, 195,199; OLG Hamm FGPrax 2017, 11; OLG Zweibrücken FGPrax 2016, 73; Kölmel, RNotZ 2010, 1, 29.

[375] BGH BGHZ 15, 97 = DNotZ 1955, 83; OLG Zweibrücken DNotZ 1971, 731.

[376] OLG Hamm Rpfleger 1964, 313; Grüneberg/Götz, § 1829 a.F. Rn 6; Schöner/Stöber, Rn 3740; a.A. OLG Hamm FGPrax 2017, 11: Eigenurkunde erforderlich, hierzu krit.: Weber, NZFam 2017, 41; OLG Zweibrücken DNotZ 1971, 731: (mindestens) ein Vermerk.