Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 19 [Eintragung ... / H. Bewilligung durch Vertreter

I. Überblick

Rz. 142

Die Bewilligung kann gem. § 15 Abs. 1 S. 1 GBO durch einen Vertreter erklärt werden. In diesem Fall gehört die Vertretungsmacht zu den Eintragungsvoraussetzungen im Grundbuchverfahren.

Rz. 143

Ein Mangel in der Vertretungsmacht verstößt gegen § 19 GBO, ein Mangel im Nachweis der Vertretungsmacht gegen § 29 GBO und muss deshalb vom GBA beanstandet werden (vgl. § 18 GBO). Trägt das GBA trotzdem ein, ist die Grundbucheintragung fehlerhaft, aber wirksam. Die gesetzliche Vertretungsmacht für natürliche Personen ist bei der Verfügung über Grundstücke und Grundstücksrechte z.T. durch Genehmigungserfordernisse eingeschränkt. Diese Einschränkungen sind auch grundbuchverfahrensrechtlich im Sinne entsprechender Beschränkungen der Bewilligungsbefugnis zu beachten.

Rz. 144

Das GBA hat deshalb selbstständig zu prüfen,^[325] ob:

▪	die Bewilligung innerhalb der Grenzen der Vertretungsmacht liegt oder ob zusätzlich eine Genehmigung (z.B. des Familien- oder Betreuungsgerichts) oder ein Beschluss eines bestimmten Organs (z.B. Gemeinde- oder Verwaltungsrat) notwendig ist; diese Fragen sind trotz der verfahrensrechtlichen Natur der Bewilligung aus dem materiellen Recht zu beantworten;
▪	die Vertretungsmacht formgerecht nachgewiesen ist und, falls sie auf einer Vollmacht beruht, ob diese unter Berücksichtigung der für Grundbucherklärungen geltenden Grundsätze verwendbar ist; diese Fragen sind nach Verfahrensrecht zu beurteilen;
▪	die Vertretungsmacht in dem nach Verfahrensrecht maßgeblichen Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Bewilligung noch bestanden hat. Der spätere Wegfall der Vertretungsmacht schadet der Wirksamkeit der Bewilligung nicht, wenn die Vertretungsmacht nur im Zeitpunkt der Wirksamkeit der Bewilligung bestanden hat und der Wegfall der Vollmacht (insb. infolge eines Vollmachtswiderrufs) nicht dazu führt, dass der Verwendungswille des Bewilligenden entfällt.[326] Hat das GBA aber sichere Kenntnis davon, dass die Vollmacht bereits vor Abgabe der Bewilligung erloschen war, muss es einen Vertretungsnachweis auch dann verlangen, wenn die materiell-rechtlichen Erklärungen gem. § 172 BGB gegenüber dem Vertretenen bindend geworden sind.[327]

[325] BayObLG Rpfleger 2005, 186; BayObLG BayObLGZ 1954, 231; BayObLG DNotZ 1988, 586, 587; BayObLG DNotZ 1989, 373, 374; OLG Hamm DNotZ 1954, 38; OLG Hamm Rpfleger 1985, 288; BGH BGHZ 76, 76 = Rpfleger 1980, 146 = MittRhNotK 1980, 131 m. krit. Anm. Kasper; OLG Köln Rpfleger 1984, 182.

[326] OLG München DNotZ 2019, 450; a.A. KG FGPrax 2013, 56; KG DNotZ 1972, 617; OLG Düsseldorf Rpfleger 1961, 48; BayObLG Rpfleger 1986, 216; Demharter, § 19 Rn 74b; Meikel/Böttcher, Einl. I Rn 97.

[327] OLG Hamm FGPrax 2004, 266.

II. Gesetzliche Vertretung natürlicher Personen

1. Umfang der Bewilligungsbefugnis

Rz. 145

Minderjährige Kinder werden von ihren Eltern gemeinschaftlich, nach §§ 1626, 1626a, 1629 BGB gesetzlich vertreten, soweit die elterliche Sorge reicht. Ist nur ein Elternteil sorgeberechtigt, hat er auch die Alleinvertretungsbefugnis nach § 1629 Abs. 1 S. 3 BGB. Mit dem Verweis in § 1629 Abs. 2 S. 1 BGB auf § 1824 BGB sind die Eltern von der Vertretung und damit auch der Abgabe von Bewilligungserklärungen ausgeschlossen, wo auch ein Betreuer nicht vertreten kann (Selbst- und Mehrvertretungsverbot des § 181 BGB, Vertretungsverbot bei Rechtsgeschäften im Verwandtenkreis und hinsichtlich Grundpfandrechten des Kindes an Eltern(teils)grundstücken, mit der Gegenausnahme für den Fall, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht oder eine Gefahr für das Kindesinteresse ausgeschlossen ist, weil das Geschäft dem Kind ausschließlich einen rechtlichen Vorteil verschafft wie z.B. bei der Auflassung zum Vollzug einer reinen Grundstücksschenkung,^[328] nicht aber bei der Auflassung zum Vollzug einer Schenkung von Wohnungseigentum.^[329] Das GBA hat die Vertretungsmacht der gesetzlichen Vertreter selbstständig zu überprüfen.^[330] Eine unter Missachtung dieser Bestimmungen abgegebene Bewilligungserklärung ist schwebend unwirksam.

Rz. 146

Die Eltern unterliegen außerdem einem strikten, auch Verfügungsgeschäfte erfassenden Schenkungsverbot (vgl. § 1641 BGB). Liegt ein Interessenkonflikt vor, so kann das Familiengericht den Eltern die Vertretung gem. §§ 1629 Abs. 2 S. 3, 1789 BGB entziehen. Ausschließungsgründe für die Vertretung des Kindes nur in der Person eines Elternteils schließen nicht ohne weiteres beide Elternteile von der Vertretung aus.^[331] Für das Eintragungsverfahren ist die elterliche Bewilligungsbefugnis als gesetzlicher Regelfall anzusehen. Es genügt dann im Regelfall der Nachweis über Elternschaft und Verehelichung durch Vorlage entsprechender Personenstandsurkunden (Geburtsurkunde des Kindes, Heiratsurkunde der Eltern). Die alleinige elterliche Sorge des längerlebenden Elternteils gem. § 1680 Abs. 1 BGB wird durch die Sterbeurkunde des anderen Elternteils nachgewiesen. Die alleinige elterliche Sorge der nicht verheirateten Mutter (§ 1626a Abs. 2 BGB) wird durch schriftliche Auskunft des Jugendamts über das Fehlen einer Sorgerechtserklä...