Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 19 [Eintragung ... / III. Die Grundbuchbehandlung von Verfügungsbeschränkungen

1. Absolute Verfügungsbeschränkungen

Rz. 89

Absolute Verfügungsbeschränkungen entziehen dem Rechtsinhaber die materielle Verfügungs- und damit auch Bewilligungsbefugnis generell oder schränken sie zumindest ein. Sie werden im Grundbuch – von Ausnahmen abgesehen – nicht eingetragen. Unabhängig von ihrer Eintragung im Grundbuch bewirken sie wegen der Nichtigkeit oder schwebenden Unwirksamkeit ihnen widerstreitender Verfügungen eine von Amts wegen zu beachtende Grundbuchsperre gegen die vom verfügungsbeschränkten Rechtsinhaber abgegebenen Bewilligungserklärungen.^[221] Da die Verfügungsberechtigung bis zur Vollendung des Rechtserwerbs (Eintragung im Grundbuch) fortbestehen muss,^[222] ist es für die Grundbuchsperre grundsätzlich gleichgültig, ob die Bewilligungserklärung vor oder nach Eintritt der absoluten Verfügungsbeschränkung wirksam geworden ist. Eine wichtige Ausnahme davon macht § 878 BGB, der auch für absolute Beschränkungen gilt.

Rz. 90

Durch Grundbuchvermerke dokumentierte absolute Beschränkungen des öffentlichen Rechts (z.B. Umlegungs-, Sanierungs-, Entwicklungs-, Enteignungs-, Rückerstattungsverfahren), entstehen unabhängig von der Eintragung des Vermerks und auch schon vor Einlauf des entsprechenden Ersuchens beim GBA. Sie sind einem gutgläubigen Erwerb nicht zugänglich und vom GBA zu beachten (wenn es sie kennt). Auch nicht eintragungsfähige Beschränkungen hat das GBA vor der Eintragung von Amts wegen zu prüfen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür erkennbar sind.

Rz. 91

Bei eintragungspflichtigen Beschränkungen, die erst mit der Eintragung im Grundbuch entstehen (z.B. § 75 BVersG), gilt § 17 GBO uneingeschränkt. Die Zugehörigkeit zu einem Sondervermögen, das absoluten Beschränkungen unterliegt, tritt erst mit Eintragung des Vermerks im Grundbuch ein. Hier gilt für die Entscheidung über den Eintragungsantrag ebenfalls die Reihenfolge des Eingangs der Anträge nach § 17 GBO. Sonstige Grundbuchvermerke, die keine Verfügungsbeschränkungen enthalten, sondern nur den Erwerber auf ein Verfahren hinweisen wollen, bewirken keine Grundbuchsperre. Das GBA muss also eintragen, wie wenn ein solcher Vermerk im Grundbuch nicht vorhanden wäre.

[221] Meikel/Böttcher, Anh. zu §§ 19, 20 Rn 63; Eickmann, GBVerfR, 5. Kap. § 3 IV 1.

[222] BGH BGHZ 27, 360, 366; BayObLG RPfleger 2003, 573; OLG Nürnberg NotBZ 2014, 386, 387.

2. Relative Verfügungsbeschränkungen

Rz. 92

Relative Verfügungsverbote bezwecken nur den Schutz bestimmter Personen mit der Folge, dass nur ihnen gegenüber eine materiell-rechtliche Verfügung unwirksam ist (siehe §§ 135, 136 BGB), während sie im Verhältnis zu anderen wirksam bleibt. Sie können im Grundstücksrecht nur im Anwendungsbereich des § 888 Abs. 2 BGB (nicht nach § 894 BGB) geltend gemacht werden.^[223] Gegenüber dem Verbotsgeschützten kann der Erwerber das Recht dagegen nur behalten, wenn der Verbotsgeschützte zustimmt oder seinen Anspruch aus § 888 Abs. 2 BGB nicht ausübt.^[224] Relative Verfügungsverbote sind nicht eintragungspflichtig, aber -fähig, um einen gutgläubigen Erwerb (§§ 135 Abs. 2, 892 Abs. 1 S. 2 BGB) auszuschließen. Sind die Voraussetzungen des § 878 BGB nachgewiesen, ist die Eintragung ohne Rücksicht auf das Verbot vorzunehmen. Anderenfalls sind bei der Eintragung eines Rechts folgende Fälle zu unterscheiden:

Rz. 93

▪	Ist das Verbot im Grundbuch vermerkt, so ist der Verbotsgeschützte vor Rechtsverlust an einen gutgläubigen Dritten gesichert. Das GBA hat nach Eintrag des Verfügungsbeschränkungsvermerks alle Eintragungen so zu vollziehen, wie wenn keine Beschränkung bestünde.[225] Eine Ausnahme besteht (wegen § 1 Abs. 4 ErbbauRG) für die Bestellung eines Erbbaurechts; es kann deshalb nur mit Zustimmung des Verbotsgeschützten[226] oder unter den Voraussetzungen des § 878 oder § 892 BGB eingetragen werden.[227]
▪	Ist das bereits bestehende Verfügungsverbot weder im Grundbuch vermerkt noch dem GBA bekannt, so ist die beantragte Rechtsänderung zwangsläufig einzutragen. Mit der Eintragung erwirbt der Berechtigte, sofern er zur Zeit des Eingangs seines Antrags beim GBA oder einer späteren Einigung gutgläubig war (§ 892 Abs. 2 BGB), das Recht auch im Verhältnis gegenüber dem Verbotsgeschützten nach §§ 135, 136, 892 Abs. 1 S. 2 BGB.[228]
▪	Umstritten ist im Hinblick auf die Bedeutung des § 892 BGB für das Grundbuchverfahren wieder der Fall, dass das Verfügungsverbot vor dem für § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt im Grundbuch noch nicht vermerkt, aber dem GBA bereits bekannt geworden ist (z.B. aus einem noch unerledigten Grundbucheinlauf). M.E. hat das GBA die Eintragung der Rechtsänderung davon abhängig zu machen, dass das Verfügungsverbot vorher oder mindestens gleichzeitig eingetragen wird oder in Form des § 29 GBO die Umstände nachgewiesen werden, aus denen sich die Wirksamkeit des Rechtserwerbs gegenüber dem Verbotsgeschützten ergibt.[229] Nach anderer Ansicht verstieße dies gegen § 17 GBO und § 892 BGB, so dass das im GB nicht vermerkte Verfügungsverbot im laufenden Eintragungsverfahren auch nicht berücksichtigt werden dürfte.[230]
▪	Die Löschung eines Rechts entgegen e...