Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 19 [Eintragung ... / IV. Die Bewilligung und Einigungserklärung durch Bevollmächtigte

1. Überblick

Rz. 158

Bewilligung und Auflassung können auch von Bevollmächtigten erklärt werden, § 15 Abs. 1 GBO. Sie müssen dann durch eine wirksame Vollmacht gedeckt sein. Dem GBA ist die Vollmacht in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde (§ 29 Abs. 1 S. 1 GBO) nachzuweisen.

2. Vollmachtserteilung

Rz. 159

Die Vollmacht muss wirksam erteilt worden sein und noch bestehen, wenn die in Ausübung der Vollmacht erklärte Bewilligung wirksam werden soll.^[379] Ein Widerruf oder Wegfall der Vertretungsmacht nach Wirksamwerden der Bewilligung bzw. Auflassung macht die Vollmacht an sich nicht mehr unwirksam, kann aber dazu führen, dass die Eintragungsbewilligung nicht mehr ins Grundbuchverfahren eingeführt werden kann.^[380] Der Widerruf oder das sonstige Erlöschen der Hauptvollmacht führt nicht ohne Weiteres auch zum Wegfall einer einmal rechtswirksam erteilten Untervollmacht.^[381] Die Vollmacht ist materiell regelmäßig formfrei (§ 167 Abs. 2 BGB).^[382] Dies gilt auch für die unwiderrufliche Vollmacht, wenn sich die Vereinbarung der Unwiderruflichkeit selbst aus einem notariell beurkundeten Vertrag ergibt.^[383] Beurkundungspflichtig ist die Veräußerungs-, Erwerbs- und Auflassungsvollmacht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 311b BGB,^[384] bei deren Vorliegen nicht lediglich die isolierte Vollmacht, sondern das gesamte zugrunde liegende Geschäft unter Mitwirkung des Vollmachtgebers und Bevollmächtigten zu beurkunden ist.^[385]

[379] BayObLG Rpfleger 1986, 90; 86, 216.

[380] OLG München DNotZ 2019, 757; KG FGPrax 2013, 56; BayObLG DNotZ 1983, 752; KG DNotZ 1972, 615.

[381] OLG Köln BWNotZ 2018, 10; KG FGPrax 2017, 98.

[382] Siehe auch: RG RGZ 129, 286; BayObLG BayObLGZ 1953, 55; BGH DNotZ 1979, 684, 685.

[383] OLG Zweibrücken Rpfleger 1982, 216.

[384] Grüneberg/Grüneberg, § 311b Rn 19 f.

[385] Schöner/Stöber, Rn 3537.

3. Vollmachtsinhalt

Rz. 160

Die Vollmacht muss inhaltlich die Bewilligung bzw. Auflassung decken. Der Umfang der Vollmacht ist notfalls durch Auslegung nach den für Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen zu ermitteln.^[386] Die Vollmacht kann eine General-, Gattungs-, Spezial-, Einzel- oder Gesamtvollmacht, Haupt- oder Untervollmacht sein. Im letzteren Fall müssen Haupt- und Untervollmacht alle Voraussetzungen erfüllen.^[387] Die Vollmacht darf keine Bedingungen oder Einschränkungen enthalten, die das GBA nicht selbst nachprüfen kann. Andernfalls muss der Eintritt der Bedingung dem GBA in Form des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO nachgewiesen werden. Ist der Vollmachtgeber vor Ausübung der Vollmacht verstorben, muss die Vollmacht über den Tod des Vollmachtgebers hinaus erteilt sein, was notfalls durch Auslegung zu ermitteln und i.d.R. zu bejahen ist (§§ 168, 672 BGB).^[388] Die Vollmacht kann ausschließlich als Verfahrensvollmacht erteilt werden und berechtigt dann zu allen Verfahrenshandlungen, insbesondere zur Bewilligung, aber nicht zum schuldrechtlichen Vertrag oder zur Einigung oder sonstigen materiellen Erklärungen. Sie kann auf bestimmte Verfahrenshandlungen (z.B. die Bewilligung) beschränkt werden oder noch enger nur auf die Abgabe, Änderung oder Zurücknahme. Die Bewilligung kann deshalb auch von einem Bevollmächtigten abgegeben oder geändert werden, der keine Berechtigung zur Vertretung bei den materiellen Rechtsgeschäften hat.^[389]

Rz. 161

Das Selbst- und Mehrvertretungsverbot des § 181 BGB ist auch für die Bewilligungs-^[390] und erst recht die Auflassungserklärung zu beachten. Veräußerer und Erwerber können – vorbehaltlich allgemeiner Vertretungsverbote^[391] – unter Befreiung von § 181 BGB den gleichen Bevollmächtigten zur Auflassung ermächtigen,^[392] auch den anderen Vertragspartner, der dann im eigenen Namen für sich und als Vertreter für den anderen handeln kann. Der dazu ermächtigte Notar kann in einer Eigenurkunde nur formell ungenügende Grundbucherklärungen (§§ 19, 20 GBO) ergänzen, aber nicht die materiell-rechtlichen Erklärungen, an denen er als Amtsperson mitgewirkt hat. Der Befreiung bedarf es nicht, wo mit der Bewilligung oder Auflassung eine Verbindlichkeit erfüllt wird.

[386] BGH FGPrax 2016, 145; OLG Brandenburg FGPrax 2013, 145; OLG München NJW-RR 2013, 389.

[387] Wolf, MittBayNot 1996, 270.

[388] Vgl. dazu: KG DNotZ 1972, 18; zur Auflassungsvollmacht für Käufer oder Verkäufer siehe OLG Köln OLGZ 1969, 305; OLG Düsseldorf DNotZ 1970, 27; zur Vollmacht im Testament vgl. OLG Köln NJW 1950, 702; zur Vollmacht zur Vertretung der Erben siehe LG Koblenz Rpfleger 1971, 15; wenn der Erbe minderjährig ist: BGH DNotZ 1969, 481.

[389] OLG Hamm DNotZ 1954, 38.

[390] OLG Köln FGPrax 2013, 153; OLG München RNotZ 2012, 506, 508.

[391] Vgl. OLG München MittBayNot 2014, 234 zum Verbot der Doppelvertretung bei der einer bayerischen Kommune erteilten Auflassungsvollmacht.

[392] OLG München DNotZ 1951, 31; Hieber, DNotZ 1951, 212.

4. Grundbuchverfahren

Rz. 162

Verfahrensrechtlich ist dem GBA die Erteilung und der Fortbestand der Vollmacht im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Bewilligungs- oder Auflassungserklärung durch den Bevollmächtigten mit einer jeden vernünftigen Zweifel ausschl...