Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / 6. Verkehrsbeschränkungen im Sanierungsgebiet

Rz. 158

Gemäß § 142 BauGB kann die Gemeinde zur Behebung städtebaulicher Missstände (§ 136 BauGB) durch Satzung ein sog. förmlich festgelegtes Sanierungsbiet bestimmen. In diesem Gebiet ist der Grundstücksverkehr gem. § 144 BauGB erheblich eingeschränkt.

Rz. 159

Genehmigungspflichtig sind im Sanierungsgebiet die in § 144 Abs. 1 und 2 BauGB bezeichneten Rechtsvorgänge, insbesondere:

▪	§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; als Regel für die Grundstücksveräußerung gilt, dass immer dann die Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB erforderlich ist, wenn der Rechtsvorgang nach sachenrechtlichen Grundsätzen der Auflassung nach § 925 BGB bedarf;[393] auf die Dereliktion ist § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zumindest analog anzuwenden;[394]
▪	§ 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB: die rechtsgeschäftliche[395] Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (soweit dies nicht mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Abs. 2 BauGB im Zusammenhang steht), insbesondere also auch die Bestellung von Dienstbarkeiten[396] oder (Finanzierungs-)Grundpfandrechten, aber auch die Auswechslung der Sicherungsabrede einer Grundschuld;[397]
▪	§ 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem in Nr. 1 oder 2 genannten Geschäft begründet wird.

Genehmigungspflichtig ist auch die Veräußerung von Teilflächen, Miteigentumsanteilen, Wohnungs- und Teileigentum, Übertragung von Alleineigentum auf einen Miterben (z.B. bei Erbauseinandersetzung).^[398] Aufteilung gem. § 3 WEG nach Wohnungseigentum (nicht jedoch die Teilung gem. § 8 WEG),^[399] Eintragung einer Zwangshypothek,^[400] Übertragung von Erbanteilen.^[401] Es besteht aber (anders als im Umlegungsgebiet, vgl. Rdn 153) kein allgemeines Verfügungsverbot, also insbesondere keine Genehmigungspflicht für Löschung und Aufhebung dinglicher Rechte.

Rz. 160

Die Genehmigungspflicht tritt mit Bekanntmachung der Sanierungssatzung ein, nicht erst mit Ersuchen oder der Eintragung des Vermerks im Grundbuch, der nur deklaratorische Bedeutung hat (§ 143 Abs. 2 BauGB). Gutgläubiger Erwerb wird nicht geschützt. Die Sanierungsbehörde hat deshalb für unverzügliche Eintragung des Vermerks im Grundbuch zu sorgen (dazu siehe § 1 Einl. Rdn 11). Kaufverträge, die vor förmlicher Festlegung wirksam abgeschlossen wurden, unterliegen der Genehmigungspflicht allerdings nicht, wohl aber ggf. die erst danach erklärte Auflassung.^[402] Im Übrigen gilt – wie im Umlegungsverfahren – § 878 BGB und kann analog § 22 Abs. 4 S. 2, 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 2 BauGB ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung unter dem Gesichtspunkt des allgemeinen Vertrauensschutz bestehen.^[403]

Rz. 161

Genehmigungsfrei sind kraft Gesetzes (§ 144 Abs. 4 BauGB) u.a.:

▪	Rechtsvorgänge, an denen die Gemeinde oder der Sanierungsträger als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist,
▪	bestimmte Rechtsgeschäfte zum Zweck der Vorwegnahme der Erbfolge,
▪	die Teilung eines Grundstücks,
▪	Rechtsgeschäfte, die Zwecken der Landesverteidigung dienen,
▪	der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Planfeststellungsverfahren einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Rz. 162

Von der Genehmigungspflicht werden nicht erfasst:

▪	Rechtsvorgänge außerhalb des Grundbuchs;[404]
▪	Änderungen von verdinglichten Vereinbarungen, die als Inhalt des Sondereigentums oder Erbbaurechts im Grundbuch eingetragen sind;
▪	Vormerkungen, auch Auflassungsvormerkungen,[405] wohl aber deren Pfändung oder Verpfändung im Hinblick darauf, dass mit Eigentumsumschreibung eine Sicherungshypothek entsteht.[406]

Rz. 163

Die Genehmigung wird gem. § 145 BauGB von der Gemeinde erteilt. § 145 Abs. 2 und Abs. 3 BauGB enthalten die Versagungsgründe und die Voraussetzungen einer Pflicht zur Genehmigung. Die Genehmigung kann gem. § 145 BauGB unter Auflagen erteilt werden; deren Erfüllung dem GBA aber nicht nachzuweisen ist (siehe Rdn 142). Verfügungen über Grundstücke und Rechte an Grundstücken können nicht unter Bedingungen oder Befristungen genehmigt werden.

Rz. 164

Für das Grundbuchverfahren verweist § 145 Abs. 6 BauGB auf § 22 Abs. 6 BauGB. Voraussetzung für die Eintragung ist danach regelmäßig entweder die Vorlage der Genehmigung oder des Negativzeugnisses.^[407]

[393] Heinzmann, BWNotZ 2000, 25, 34.

[394] Thüringer OLG NotBZ 2007, 67.

[395] BGH FGPrax 2015, 150.

[396] OLG Naumburg NotBZ 2014, 159.

[397] Graupeter, WM 2011, 535; a.A. OLG Naumburg BeckRS 2016, 02277 (zur Abtretung einer bestehenden und sanierungsrechtlich genehmigten Grundschuld).

[398] OLG Bremen OLGZ 1977, 261.

[399] VG Köln NVwZ 1985, 516; Hügel/Hügel, Sonderb. C Rn 50.

[400] LG Regensburg Rpfleger 1977, 224.

[401] Schöner/Stöber, Rn 3890.

[402] KG DNotI-Report 1997, 70; DNotI-Report 1994, 2.

[403] Schöner/Stöber, Rn 126, 3863 f.

[404] Siehe auch Schöner/Stöber, Rn 3890: Die Übertragung von Gesellschafts- oder Erbteilen ist genehmigungsfrei, auch wenn zum Gesamthandsvermögen im Sanierungsgebiet liegender Grund...