Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / 8. Verkehrsbeschränkungen im Bereich von Erhaltungssatzungen

Rz. 166

Die Begründung von Wohnungseigentum kann zum Zweck des Erhalts einer bestimmten Bevölkerungsstruktur im Bereich sog. Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB) von einer Genehmigung durch die Gemeinde (§ 173 Abs. 1 S. 1 BauGB) abhängig gemacht werden. Im zivilrechtlichen Sinn handelt es sich um ein relatives Veräußerungsverbot im Sinne des § 135 BGB, vgl. § 172 Abs. 1 S. 5 BauGB. Dies gilt nach überwiegender Meinung zumindest in Umgehungsfällen auch für die Begründung von Wohnungserbbaurechten^[411] und außerdem für die Unterteilung bestehenden Wohnungs- oder Teileigentums oder -erbbaurechten und die "Umwandlung" von Sonder- in Gemeinschaftseigentum oder umgekehrt.^[412] Über § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB hat die Gemeinde bei Grundstücksgeschäften innerhalb solcher Erhaltungssatzungen ein Vorkaufsrecht.

Rz. 167

Voraussetzung für die Verkehrsbeschränkung ist gem. § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB eine entsprechende landesrechtliche Rechtsverordnung,^[413] welche die Rechtsfolge (Genehmigungsbedürftigkeit) anordnet und zusätzlich eine gemeindliche Erhaltungssatzung, in der das Gebiet, in dem die Genehmigungsbedürftigkeit zu beachten ist, festgelegt wird.^[414] Unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte der Norm ist die WEG-Teilung von Neubauten nicht genehmigungsbedürftig, wobei dem GBA für den Vollzug dann in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist, dass es sich um einen Neubau handelt. Gleiches gilt für spätere Änderungen der Teilungserklärung, solange kein neues Sondereigentum begründet wird. Auch für eine Teilungserklärung gem. § 8 WEG ist § 878 BGB analog anwendbar; ist die Teilungserklärung dem GBA zum Vollzug vorgelegt, so ist deshalb eine erst danach wirksame Verfügungsbeschränkung im Sinne des § 172 BauGB unbeachtlich.^[415]

Rz. 168

Nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB ist die Genehmigung zu versagen, wenn die Aufteilung in städtebaulicher Hinsicht nachteilig für Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ist. Die Vorschrift regelt auch die Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist, u.a. im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen, der Erbauseinandersetzung, bei einer Veräußerung an Familienangehörige zur Eigennutzung und wenn bereits ein Anspruch auf Aufteilung und Veräußerung von Sondereigentum vormerkungsgesichert ist oder wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren ab dem Vollzug der Aufteilung im Grundbuch nur an Mieter zu veräußern.

Rz. 169

Für das Grundbuchverfahren besteht eine Grundbuchsperre wie bei den Verkehrsbeschränkungen in Fremdenverkehrsgebieten (§ 172 Abs. 1 S. 6 BauGB). Danach ist ein Negativzeugnis vorzulegen, wenn die Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat.^[416] Das GBA ist zu eigenen Ermittlungen verpflichtet, ob das aufzuteilende Grundstück im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt.^[417] Zuständig für die Erteilung von Genehmigung bzw. Negativzeugnis ist gem. § 173 BauGB die Gemeinde; ist eine Baugenehmigung bzw. Zustimmung erforderlich, ist die Baugenehmigungsbehörde zuständig. § 878 BGB gilt analog (keine Genehmigungspflicht mehr, wenn die Begründung von Wohnungseigentum vor dem Wirksamwerden Erhaltungssatzung bewilligt und beantragt wurde).^[418] Bei einer genehmigungslosen Eintragung ist auf Ersuchen der Behörde ein Widerspruch einzutragen, der nach Erteilung der Genehmigung oder entsprechendem Ersuchen der Behörde wieder zu löschen ist (§§ 22 Abs. 6 S. 3, 172 Abs. 1 S. 6 BauGB). Solange jedoch von der Verordnungsermächtigung in § 173 BauGB kein Gebrauch gemacht worden ist, darf die Eintragung der Aufteilung nicht von der Vorlage eines diesbezüglichen Negativattests der Baubehörde abhängig gemacht werden.^[419]

[411] OLG München ZWE 2021, 358 m. Anm. Grziwotz = MittBayNot 2022, 88 m. Anm. Böttcher. A.A. Häublein, ErbbauZ 2021, 164, m.E. mit den besseren Gründen, ibs. auch im Hinblick darauf, dass das BauGB in §§ 22 und 250 BauGB Wohnungserbbaurechte ausdrücklich in Bezug nimmt.

[412] Demharter, Anh. zu § 3 Rn 49; DNotI-Report 1997, 160.

[413] Vgl. für Bayern die WoGeV v. 15.5.2012 (GVBl 2012, 189 ff.), dazu: Grziwotz, MittBayNot 2014, 394 ff.

[414] DNotI-Report 1997, 160.

[415] KG NJW-RR 2022, 164; BGH DNotZ 2017, 117.

[416] OLG Zweibrücken DNotZ 1999, 825; OLG Hamm FGPrax 1999, 132.

[417] KG FGPrax 2016, 100.

[418] BGH DNotZ 2017, 119.

[419] OLG Zweibrücken DNotZ 1999, 825.