Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / C. Einzelfälle

I. Allgemeines zum Auflassungserfordernis

Rz. 17

Das GBA hat vor Eintragung zu prüfen, ob der Übergang des Eigentums oder Erbbaurechts

▪	durch Rechtsgeschäft, also Einigung und Eintragung (§§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB, § 11 Abs. 1 ErbbauRG) eintritt, dann ist gem. § 20 GBO der Nachweis der Einigungserklärungen zu verlangen;
▪	oder außerhalb des Grundbuchs kraft Gesetzes oder Hoheitsaktes bereits eingetreten ist, das Grundbuch also nur noch zu berichtigen ist: dann hat es nach § 22 Abs. 1 und Abs. 2 GBO zu verfahren;
▪	oder ob überhaupt kein Rechtsübergang stattgefunden hat, sondern nur der bisherige Rechtsinhaber seinen Namen oder seine Rechtsform unter Wahrung seiner rechtlichen Identität geändert hat, also lediglich eine Richtigstellung (keine Berichtigung im Sinne des § 894 BGB) des Grundbuchs zu erfolgen hat (vgl. § 22 GBO Rdn 11 ff.).

Rz. 18

In Zweifelsfällen empfiehlt es sich, den sichereren Weg zu wählen, nämlich die Beurkundung der Auflassung bzw. Einigung zu verlangen, da der rechtsgeschäftliche Eigentumsübergang die Regel und der Übergang außerhalb des Grundbuchs die Ausnahme darstellt und die Auflassung i.d.R. den Erfordernissen des § 22 GBO genügt, aber nicht umgekehrt.^[18] Die Eintragung eines Eigentümers oder Erbbauberechtigten im Wege der Grundbuchberichtigung ist ohne Unrichtigkeitsnachweis (§ 22 GBO) nur zulässig, wenn der Neueinzutragende in Form des § 29 GBO seine Zustimmung dazu erteilt (siehe § 22 GBO Rdn 144). Zur Vermeidung der Gefahr, dass er durch die Eintragung lediglich eine Buchposition erhält, sollte er sich für den Weg der Grundbuchberichtigung erst nach sorgfältiger Prüfung der Sach- und Rechtslage entschließen.

[18] Siehe auch: Schöner/Stöber, Rn 3289 ff.

II. Miteigentum nach Bruchteilen: §§ 1008 ff. BGB

Rz. 19

Bruchteilseigentum ist Eigentum im Rechtssinne.^[19] Eine Auflassung ist deshalb überall dort erforderlich, wo auch bei ungeteiltem Eigentum aufzulassen wäre.

Rz. 20

Auflassung deshalb erforderlich bei Übertragung eines Miteigentumsanteils von einem Bruchteilseigentümer an einen anderen oder an einen Dritten; Übertragung eines Miteigentumsanteils vom Alleineigentümer an einen Dritten, wodurch Bruchteilsgemeinschaft entsteht; Änderung der Miteigentumsanteile unter den gleichen Miteigentümern;^[20] Übertragung von Bruchteilseigentum auf Gesamthandsgemeinschaft, auch wenn Bruchteilseigentümer und Gesellschafter die gleichen Personen sind.^[21] Zum Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft vgl. Rdn 74 ff.

[19] MüKo-BGB/Schmidt, § 1008 Rn 1.

[20] RG RGZ 56, 101; 57, 432; BayObLG BayObLGZ 1958, 263, 269.

[21] RG RGZ 65, 227, 233.

III. Güterrecht

Rz. 21

Weder die Zugewinngemeinschaft noch die Gütertrennung strahlen auf die Eigentumszuordnung aus. Güterrechtliche Fragen der Auflassung sind deshalb nur bei der Gütergemeinschaft als Gemeinschaft zur gesamten Hand oder ihr vergleichbaren Güterständen ausländischer Rechtsordnungen vorstellbar.

Rz. 22

Auflassung ist erforderlich bei: Auseinandersetzung des Gesamtguts der Gütergemeinschaft (§§ 1471 ff. BGB), auch wenn der Ehegatte einen gesetzlichen Anspruch darauf hat^[22] oder der fortgesetzten Gütergemeinschaft;^[23] Übertragung eines Grundstücks aus dem Gesamtgut der Gütergemeinschaft in das Alleineigentum (Vorbehaltsgut) eines Ehegatten (§ 1418 Abs. 2 BGB);^[24] umgekehrt die Aufhebung der Vorbehaltsgutseigenschaft und Einbringung in das Gesamtgut.^[25] Zum Erwerb in Gütergemeinschaft vgl. Rdn 81 ff.

Rz. 23

Keine Auflassung erforderlich bei: Begründung der Gütergemeinschaft durch Ehevertrag (§ 1416 Abs. 2 BGB); Ausscheiden eines Abkömmlings aus fortgesetzter Gütergemeinschaft, da sein Anteil den übrigen nach §§ 1490, 1491 BGB anwächst.

[22] RG RGZ 20, 259; RG DR 1944, 292.

[23] KG KGJ 36, 200.

[24] KG JFG 15, 194; BayObLG BayObLGZ 6, 295.

[25] KG KGJ 52, 137; BGH NJW 1952, 1330; a.A. Staudinger/Diehn, § 925 Rn 113.

IV. Erbrecht

Rz. 24

Auflassung erforderlich bei: Erfüllung eines Vermächtnisses (§§ 2150, 2174 BGB);^[26] Erbschaftskauf (§ 2374 BGB);^[27] Erfüllung einer Teilungsanordnung (§§ 2048, 2049 BGB);^[28] Umwandlung eines erbengemeinschaftlichen Grundstücks in Bruchteilseigentum der gleichen Personen;^[29] Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (§§ 2042 ff. BGB) durch Übertragung von Grundbesitz auf einen Miterben oder an Dritte,^[30] während eine Wiederherstellung der Erbengemeinschaft durch Aufhebung der Auseinandersetzung nicht mehr möglich ist;^[31] Umwandlung der Erbengemeinschaft in andere Gesamthandsgemeinschaft, Gütergemeinschaft, BGB-Gesellschaft, OHG oder KG;^[32] Grundstücksübertragung eines Nachlassgrundstücks, das Testamentsvollstreckung unterliegt, an den Testamentsvollstrecker persönlich, an einen Miterben oder an einen Dritten.^[33]

Rz. 25

Keine Auflassung erforderlich bei: Erbanteilsübertragung (§ 2033 BGB),^[34] die auch aufschiebend oder auflösend bedingt vereinbart werden kann;^[35] Eintritt der Erbfolge (§§ 1922 ff. BGB) oder der Nacherbfolge (§§ 2100 ff. BGB); Übertragung aller Erbanteile, wenn zum Nachlass Grundbesitz gehört, auf einen Miterben, Testamentsvollstrecker oder einen Dritten,^[36] gleichgültig, ob gleichzeitig in einer Urkunde oder nach und nac...