Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / I. Abtretung des Auflassungsanspruchs

Rz. 109

Fall: Eigentümer A hat sein Grundstück an Erwerber B verkauft. Vor seiner Eintragung als Eigentümer tritt B an Zweiterwerber C seinen schuldrechtlichen Übereignungsanspruch gegen A ab.

1. Materiell-rechtliche Voraussetzungen der Abtretung

Rz. 110

Die Abtretung erfolgt durch formlos wirksamen Vertrag zwischen B und C ohne Zustimmung des A und ohne Anzeige an ihn (§ 398 BGB).^[271] Sie kann von Bedingungen oder Zeitbestimmungen abhängig gemacht werden.^[272] Die Verpflichtung zur Abtretung des Auflassungsanspruchs bedarf nicht der Form des § 311b BGB,^[273] unabhängig davon, ob der Anspruch durch Vormerkung gesichert ist.^[274] Grundsätzlich möglich ist auch eine Abtretung des Anspruchs hinsichtlich realer Grundstücksteile.^[275]

[271] BGH BGHZ 89, 41, 45 = DNotZ 1984, 319, 321; BayObLG BayObLGZ 1976, 190 = DNotZ 1977, 107.

[272] Röll, MittBayNot 1974, 251; Schöner, DNotZ 1985, 598; Reithmann, DNotZ 1985, 605.

[273] BGH Rpfleger 1984, 143 = WM 1984, 337; Grüneberg/Grüneberg, § 311b Rn 6; Schöner/Stöber, Rn 3106 (weist zu Recht darauf hin, dass § 311b BGB selbstverständlich zu beachten ist, wenn die Verpflichtung zur Anspruchsabtretung einhergeht mit der Verpflichtung zur Übertragung des Grundstückseigentums selbst bzw. des entspr. Anwartschaftsrechts).

[274] Hagen, DNotZ 1984, 267, 270.

[275] BayObLG BayObLGZ 1971, 307 = Rpfleger 1972, 16; LG Nürnberg-Fürth MittBayNot 1970,51; MüKo-BGB/Kohler, § 883 Rn 71; Vollkommer, Rpfleger 1968, 337; Vollkommer, Rpfleger 1969, 426; Vollkommer, Rpfleger 1972, 17; Röll, MittBayNot 1974, 251; Zeiß, BWNotZ 1980, 15.

2. Grundbuchvollzug

Rz. 111

Ist für B bereits eine Vormerkung eingetragen (§ 883 Abs. 1 BGB), geht die Vormerkung mit Rechtswirksamkeit der Abtretung des durch sie gesicherten Anspruchs außerhalb des Grundbuchs auf C gem. § 401 BGB über:^[276] abgetreten wird der schuldrechtliche Anspruch, nicht die Vormerkung.^[277] C kann (aber muss nicht) im Wege der Grundbuchberichtigung als neuer Vormerkungsberechtigter aufgrund Berichtigungsbewilligung des B oder unter Nachweis der Abtretung (in Form des § 29 GBO) auf Antrag des B oder C eingetragen werden,^[278] bei bedingter (befristeter) Abtretung des vorgemerkten Anspruchs (z.B. zur Verlängerung von Rückerwerbsvormerkungen in Überlassungsverträgen) durch einen darauf hinweisenden Vermerk im Grundbuch (siehe § 2 Einl. Rdn 111).^[279] C hat damit keinen originären Vormerkungsschutz erworben – die Vormerkung schützt lediglich den an C abgetretenen Auflassungsanspruch des B gegen A. Solange für B noch keine Vormerkung eingetragen ist, kann auch die Abtretung im Grundbuch nicht eingetragen werden.

Rz. 112

Eintragung des Erwerbers B als Eigentümer setzt (1) Auflassung von A an B, (2) Bewilligung des A und (3) Antrag eines Notars voraus. Auch wenn das GBA die Weiterveräußerung an C kennt und sogar wenn Vormerkung auf C umgeschrieben ist, muss das GBA den B als Eigentümer eintragen.^[280] Denn das Grundbuch wird dadurch nicht unrichtig. Ist in diesem Zeitpunkt die Vormerkung auf C umgeschrieben, darf sie nur gelöscht werden, wenn C diese Löschung bewilligt.

Rz. 113

Eintragung das Zweiterwerbers C als Eigentümer ist entweder möglich, nachdem zuerst B als Eigentümer eingetragen wurde aufgrund einer Auflassung zwischen B und C oder ohne Zwischeneintragung des B unter folgenden Voraussetzungen:

▪	Auflassung(en) (§ 925 BGB, § 20 GBO): entweder zwei Auflassungen von A an B und von B an C oder Auflassung von A an C oder Auflassung von B an C mit Zustimmung des A.
▪	Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO): Bewilligung des A auf Eintragung des B und Bewilligung des B auf Eintragung des C oder Bewilligung des A zugunsten C oder Bewilligung des B zugunsten C mit Zustimmung des A.
▪	Antrag (§ 13 GBO), auf Eintragung des C. Antragsberechtigt ist nur ein Notar, § 13 Abs. 1 S. 3 GBO, in Vertretung eines Antragsberechtigten. Geht nach dem Antrag auf Eintragung des B ein Antrag auf Eintragung des C beim GBA ein, muss es zuerst über den Antrag des B entscheiden (§ 17 GBO). Die Zwischeneintragung des B kann nur unterbleiben, wenn Antrag auf Eintragung des B nicht gestellt oder von allen Antragstellern zurückgenommen wird.

Rz. 114

Die Löschung der Vormerkung erfordert einen Antrag, vgl. § 13 GBO, und eine Bewilligung, siehe § 19 GBO, oder einen Unrichtigkeitsnachweis, vgl. § 22 GBO. A ist bis zur Eigentumsumschreibung antragsberechtigt; B ist antragsberechtigt, solange er als Vormerkungsberechtigter eingetragen ist; C wird es mit seiner Eintragung als Vormerkungsberechtigter oder Eigentümer oder unabhängig davon, wenn er die Grundbuchunrichtigkeit nachweist. Die Löschungsbewilligung ist von B bzw. C als jeweiligem Vormerkungsberechtigtem zu erklären.

[276] BayObLG BayObLGZ 1971, 307, 310 = Rpfleger 1972, 16.

[277] Die Abtretung der Vormerkung wird aber als Abtretung des vormerkungsgesicherten Anspruchs ausgelegt, siehe BGH DNotZ 1995, 47.

[278] Staudinger/Gursky, § 883 Rn 319.

[279] OLG München FGPrax 2017, 248; BayObLG Rpfleger 1986, 217; OLG Hamm BeckRS 2016, 116877.

[280] Stöber, DNotZ 1985, 587.