Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / II. Bau- und Bodenrecht

1. Teilungsgenehmigung

Rz. 148

Das Erfordernis der allgemeinen Teilungsgenehmigung gem. § 20 BauGB a.F.^[370] ist entfallen. § 19 Abs. 2 BauGB n.F. nimmt zwar die materiellen Regelungen des bisherigen § 20 BauGB auf, enthält aber kein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB.^[371] Das GBA hat die in § 19 Abs. 1 BauGB legaldefinierte Teilung deshalb ohne weiteres und ungeachtet der Frage zu vollziehen, ob es damit den Vorgaben eines Bebauungsplans entspricht.^[372] Zu beachten sind aber "besondere Teilungsgenehmigungstatbestände" wie z.B. § 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB (Teilungsgenehmigung in Sanierungsgebieten) und landesrechtliche (und damit bauordnungsrechtliche) Genehmigungstatbestände^[373] zur Grundstücksteilung, die z.T. §§ 19 f. BauGB a.F. vergleichbar sind, eine materielle Wirksamkeitsbedingung für die Grundstücksteilung darstellen und damit den Grundbuchvollzug der Teilung verhindern können.^[374]

[370] Dazu noch ausf.: Schöner/Stöber, Rn 3814 ff.

[371] DNotI-Report 2004, 173, 175; Dümig, Rpfleger 2004, 461, 462; Eckert/Höfinghoff, NotBZ 2004, 405, 408.

[372] Eckert/Höfinghoff, NotBZ 2004, 405, 409 f.

[373] Übersicht auf der Homepage des DNotI Stand 31.7.2018, vgl. www.dnoti.de, siehe dort "Arbeitshilfen Immobilienrecht".

[374] Schöner/Stöber, Rn 3823; Eckert/Höfinghoff, NotBZ 2004, 405, 409 f.; Schmittat, MittRhNotK 1986, 209, 220.

2. Verkehrsbeschränkungen in Fremdenverkehrsgebieten

Rz. 149

Die Begründung oder Teilung von Rechten nach dem WEG (§§ 1, 3, 8, 30, 31 WEG) kann unter bestimmten Voraussetzungen in Fremdenverkehrsgebieten von einer Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde (§ 22 BauGB) auf der Grundlage einer gemeindlichen Satzung (in Berlin einer Rechtsverordnung) abhängig gemacht werden. Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft und die zu seiner Sicherung bewilligte Vormerkung (§ 883 BGB) werden nach dem Gesetz von der Genehmigungspflicht nicht erfasst. Denn der Erwerber kann ein berechtigtes Interesse an der Eintragung einer Vormerkung bis zur Erteilung oder Versagung einer Genehmigung oder bis zum Wegfall der Genehmigungspflicht haben. Auch die Bildung von Bruchteilseigentum samt Benutzungsregelung gem. § 1010 BGB unterfällt nicht der Genehmigungspflicht.^[375]

Rz. 150

Der Genehmigungsvorbehalt wird erst wirksam mit Rechtsverbindlichkeit eines entsprechenden Bebauungsplans oder der sonstigen Satzung, wobei das GBA zwar nicht die Wirksamkeit einer ihm gemeindlicherseits mitgeteilten Satzung zu prüfen hat,^[376] wohl aber, ob das Grundstück in einem entsprechenden Gebiet liegt.^[377] Die Genehmigung muss erteilt werden zu einem Rechtsgeschäft, für das vorher eine Vormerkung eingetragen oder beantragt worden ist (§ 22 Abs. 4 S. 2 BauGB). Die Grundbucheintragung trotz fehlender, aber erforderlicher Genehmigung macht das Grundbuch unrichtig.^[378] Um einen gutgläubigen Erwerb zu verhindern, kann die Baugenehmigungsbehörde das GBA um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen (§ 22 Abs. 6 S. 2 BauGB), der nach erteilter Genehmigung oder Ersuchen der Behörde zu löschen ist, § 22 Abs. 6 S. 3 BauGB. Nach Wegfall der Voraussetzung ist die Gemeinde zur Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts und Erteilung eines Freistellungsbescheides verpflichtet (§ 22 Abs. 8 BauGB). Im Einzelfall ist zu prüfen, ob ein Versagungsgrund (§ 22 Abs. 4 BauGB) durch geeignete Maßnahmen beseitigt werden kann, z.B. durch eine Fremdenverkehrsdienstbarkeit.^[379]

Rz. 151

Genehmigung, Negativzeugnis und Genehmigungsfiktion richten sich nach § 22 Abs. 5 BauGB. Die Gemeinde hat dem GBA über den Umfang des Genehmigungserfordernisses gem. § 22 Abs. 2 S. 3 BauGB genaue Angaben zu machen. Für das Grundbuchverfahren besteht eine Grundbuchsperre (§ 22 Abs. 6 BauGB). Das GBA darf deshalb eine von § 22 Abs. 1 BauGB erfasste Eintragung nur vornehmen, wenn die Genehmigung, ein Zeugnis über die Genehmigungsfiktion oder Genehmigungsfreiheit vorgelegt wird oder wenn es aufgrund eigener Prüfung von der Genehmigungsfreiheit überzeugt ist.

[375] OLG Schleswig DNotI-Report 2000, 163.

[376] OLG Rostock FGPrax 2016, 209.

[377] KG FGPrax 2016, 100.

[378] DNotI-Report 2008, 98.

[379] Dazu: BayObLG BayObLGZ 1985, 193 = MittBayNot 1985, 123 = DNotZ 1986, 228 m. Anm. Ring; Ertl, MittBayNot 1985, 126; Ertl, MittBayNot 1985, 177; Ertl, MittBayNot 1990, 36.

3. Verkehrsbeschränkungen im Umlegungsgebiet

Rz. 152

Das Umlegungsrecht der §§ 45 ff. BauGB enthält Verfahrensbestimmungen zur Bodenordnung, um zivilrechtliche und bauplanungsrechtliche Grundstücksverhältnisse in Einklang zu bringen. Hierzu werden bestimmt zu bezeichnende Grundstücke (§ 47 Abs. 1 S. 3 BauGB) zu einer sog. Umlegungsmasse (§ 55 Abs. 1 BauGB) vereinigt und nach Abzug für öffentliche Zwecke benötigter Flächen neu verteilt.

Rz. 153

Im Umlegungsgebiet besteht gem. § 51 BauGB ein allgemeines Teilungs-, Erwerbs- und Verfügungsverbot (§ 134 BGB), beginnend mit der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses (§ 50 BauGB), die dem GBA gem. § 54 Abs. 1 BauGB mitzuteilen und in den betroffenen Grundbüchern zu vermerken ist, und endend mit der Bekanntmachung des Umlegungsplans (§ 71 BauGB). Innerhalb dieser Zeit dürfen im Umlegungsgebiet (§§ 52 f...