Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / III. Erwerber

1. Überblick

Rz. 49

Erwerbsfähigkeit und -wille des Erwerbers sind unerlässliche Voraussetzungen einer wirksamen Einigung. Das Recht zum Eigentumserwerb ist Ausfluss der allgemeinen Rechtsfähigkeit natürlicher und juristischer Personen und ihnen gleichgestellter Personenverbände. Das BGB kennt Erwerbsbeschränkungen nur für Erbengemeinschaften (§ 2041 BGB), das öffentliche Recht auch für bestimmte juristische Personen (siehe Rdn 183 ff.).

Rz. 50

Zum Erwerb des Eigentums und – damit auch aller anderen dinglichen und grundbuchmäßigen Rechte – ist fähig, wer als natürliche oder juristische Person des privaten oder öffentlichen Rechts rechtsfähig und nicht durch gesetzliche oder gerichtliche Erwerbsbeschränkungen am Erwerb gehindert ist. Das GBA hat die Erwerbs- und Grundbuchfähigkeit des Erwerbers von Amts wegen zu prüfen. Diese Prüfungspflicht ist in den Fällen des § 20 GBO umfangreicher als im Rahmen des § 19 GBO.

Rz. 51

Zur Prüfung der materiellen Einigung in den Fällen des § 20 GBO gehört auch die des Erwerbswillens des Erwerbers – die Einigung ist nicht nur dann unwirksam, wenn ein Erwerber oder mehrere im angegebenen Gemeinschaftsverhältnis nicht erwerben können, sondern auch, wenn sie nicht erwerben wollen.

2. Verstorbene Personen

Rz. 52

Stirbt der Auflassungsempfänger vor Eintragung, darf er nicht mehr eingetragen werden (vgl. § 2 Einl. Rdn 5).^[113] Zur Eintragung der Erben als neue Eigentümer ist weder eine neue Auflassung noch eine neue Bewilligung notwendig, sondern nur der Erbnachweis (§ 35 GBO) und ein Antrag auf Eintragung der Erben.^[114] Hat das GBA in Unkenntnis des Todes den Verstorbenen eingetragen, ist diese Eintragung auslegungsbedürftig und -fähig: Das Eigentum ist auf den Erben übergegangen, der nach § 1922 BGB in die Rechtsstellung des Erblassers eingetreten ist, mit der Folge, dass das Grundbuch durch Eintragung des Erben auf Antrag und Erbnachweis berichtigt werden kann.^[115]

[113] KG Rpfleger 1975, 133; dazu für den Fall des § 14 GBO krit.: Hagena, Rpfleger 1975, 389.

[114] BayObLG BayObLGZ 1933, 299; Meikel/Böttcher, § 20 Rn 149; Schöner/Stöber, Rn 3347; Kofler, MittRhNotK 1971, 671.

[115] KG Rpfleger 1965, 367.

3. Erbengemeinschaft

Rz. 53

Erbengemeinschaften können nur im Rahmen des § 2041 BGB Rechte erwerben.^[116]

[116] BGH DNotZ 2018, 52; BGH NJW 1968, 1824; KG DNotZ 1944, 177; KG JFG 15, 155; OLG Köln OLGZ 1965, 117; LG Koblenz DNotZ 1950, 65; OGHBrZ NJW 1949, 784; OLG München NJW 1956, 1880; OLG Köln Rpfleger 1987, 409; Schöner/Stöber, Rn 3137.

a) Erwerb nach § 2041 BGB

Rz. 54

Erwerb nach § 2041 BGB kommt nur in Betracht

▪	aufgrund eines zum Nachlass gehörenden Rechts,
▪	als Ersatz für Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung eines Nachlassgegenstandes,
▪	durch ein sich auf den Nachlass beziehendes Rechtsgeschäft: Notwendig ist, dass es objektiv mit dem Nachlass in Zusammenhang gebracht werden kann. Ob auch eine subjektive Beziehung zum Nachlass bestehen muss, ist streitig.[117] Anhaltspunkte aus den dem GBA vorgelegten Erklärungen ergeben sich dafür z.B., wenn ein Miteigentumsanteil zum Nachlass gehört und der andere Anteil hinzuerworben wird;[118] Erwerb eines Grundstücks, um ein anderes Nachlassgrundstück besser bewirtschaften oder ausnützen zu können;[119] Erwerb mit Mitteln des Nachlasses rechtfertigt i.d.R. die Annahme des objektiven Erfordernisses, sofern nicht begründete Zweifel an der Richtigkeit der Angaben der Beteiligten bestehen.[120]

[117] BGH MittBayNot 2000, 325 m. Anm. J. Mayer (lässt bei Eigentumserwerb mit Nachlassmitteln den objektiven Zusammenhang genügen, die Streitfrage im Übrigen aber offen); ebenso: Grüneberg/Weidlich, § 2041 Rn 2.

[118] KG JFG 15, 155.

[119] KG DR 1944, 190.

[120] OLG München NJW 1956, 1880; Johannsen, WM 1970, 738.

b) Wille zum erbengemeinschaftlichen Erwerb

Rz. 55

Hinzukommen muss in den Fällen des § 20 GBO, dass die Miterben den Willen zum erbengemeinschaftlichen Erwerb haben und ihn in der Urkunde zum Ausdruck bringen,^[121] was aber schon mit der Angabe des Erwerbsverhältnisses geschehen wird.

[121] Nach BGH MittBayNot 2000, 325 m. abl. Anm. J. Mayer ist dies selbst bei einer Kettensurrogation nicht erforderlich.

c) Nicht zum Nachlass rückübertragbare Gegenstände

Rz. 56

Nicht zum Nachlass zurückübertragbar sind Gegenstände, die im Wege einer wirksamen Erbauseinandersetzung endgültig aus dem Nachlass ausgeschieden sind.^[122]

[122] OLG Düsseldorf Rpfleger 1952, 243; KG DNotZ 1952, 84; OLG Köln OLGZ 1965, 118.

4. Ungeborene Person (Nasciturus)

Rz. 57

Der Nasciturus kann das Eigentum an einem Grundstück wegen der Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung (§ 925 Abs. 2 BGB) nicht erwerben.^[123] Ein Erbbaurecht kann dagegen für die ungeborene Person, vertreten durch dessen Eltern oder einen Pfleger, bestellt werden, wobei das Recht dann erst mit Vollendung der Geburt des Nasciturus entsteht (§ 1 Abs. 4 S. 1 ErbbauRG).

[123] Staudinger/Pfeifer/Diehn, § 925 Rn 49 m.w.N.

5. Verträge zugunsten Dritter

Rz. 58

Die Auflassung zugunsten eines Dritten (d.h. zwischen A und B in der Weise, dass C ohne seine Mitwirkung durch Eintragung im Grundbuch Eigentum erwirbt) ist unabhängig von der Frage, ob dingliche Verträge zugunsten Dritter anzuerkennen sind, in jedem Fall gem. § 925 Abs. 2 BGB unwirksam.^[124] Ein di...