Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / J. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen im Grundstücksverkehr

I. Amtspflichten des GBA

Rz. 139

Bedarf ein Rechtsgeschäft einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung, ist es bis zu deren Erteilung schwebend unwirksam; wird die Genehmigung erteilt, ist das Rechtsgeschäft rückwirkend wirksam, wird sie versagt, wird es endgültig unwirksam.^[339] Dies gilt alles auch für die Auflassung als dinglichem Vertrag. Bei konkreten Anhaltspunkten für absolute Verfügungsbeschränkungen (Veräußerungs- oder Belastungsverbote unter Genehmigungsvorbehalt) hat das GBA deshalb zunächst selbstständig sowohl im Rahmen des § 19 GBO bei der Frage der Bewilligungsberechtigung als auch nach § 20 GBO bei der Frage der Verfügungsbefugnis des Veräußerers von Amts wegen zu prüfen, ob der Rechtsvorgang sachlich und zeitlich genehmigungspflichtig ist oder wenigstens sein kann.^[340] Zur Aufklärungs- und Prüfungspflicht siehe § 2 Einl. Rdn 26, 29 ff.^[341]

Rz. 140

Bejaht das GBA die Genehmigungspflicht oder hält es sie nach Prüfung der Sach- und Rechtslage für nicht völlig ausgeschlossen,^[342] so hat es den Nachweis der Genehmigung oder eine Negativbescheinigung der Genehmigungsbehörde zu verlangen,^[343] andernfalls darf es die Eintragung nicht von einem Negativ- oder Rechtskraftzeugnis abhängig machen.^[344] An die Entscheidung der Genehmigungsbehörde ist das GBA gebunden, auch wenn sie in einer Negativbescheinigung besteht.^[345] Lehnt die Genehmigungsbehörde den Antrag auf Negativbescheinigung aus sachlichen Gründen ab, ist davon auszugehen, dass Genehmigungspflicht besteht.^[346] Wird die Genehmigung qua Verwaltungsakt erteilt, so ist sie vorbehaltlich spezialgesetzlicher Bestimmung (z.B. § 7 Abs. 1 GrdstVG)^[347] gem. § 43 VwVfG auch für den Grundbuchvollzug schon mit Erteilung und nicht erst mit ihrer Unanfechtbarkeit wirksam.^[348]

Rz. 141

Verneint das GBA die Genehmigungspflicht, so hat es die Eintragung vorzunehmen, wenn alle übrigen Voraussetzungen vorliegen. Zu einem solchen Ergebnis kann das GBA schon dann kommen, wenn die Genehmigungsbedürftigkeit von der Erfüllung mehrerer Voraussetzungen abhängig ist und die Prüfung ergibt, dass eine von ihnen mit Sicherheit nicht vorliegt.

Rz. 142

Öffentlich-rechtliche Genehmigungen können als (privatrechtsgestaltende) Verwaltungsakte^[349] gem. § 36 Abs. 1 VwVfG (bzw. den einschlägigen Landesgesetzen) mit sog. Nebenbestimmungen versehen werden: Bei Genehmigung unter einer Auflage (§ 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG), welche eine selbstständige Verpflichtung für den Adressaten der Genehmigung begründet, darf das GBA deshalb nicht den Nachweis ihrer Erfüllung verlangen, sondern muss eintragen.^[350] Bei Genehmigung unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG), muss der Eintritt dieser Bedingung zuerst in Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, bevor das GBA die Eintragung vornehmen darf.^[351] Genehmigung unter einer auflösenden Bedingung ist bei Rechtsgeschäften, die von keiner auflösenden Bedingung abhängig gemacht werden können (z.B. Auflassung, Erbbaurecht, Wohnungseigentum), keine geeignete Grundlage einer Grundbuch-Eintragung.^[352] Bei auflösend bedingt zulässigen Rechtsgeschäften ist auch die Grundbucheintragung zulässig, wenn sich aus ihr die auflösende Bedingung ergibt, was aber nicht nur in der behördlichen Genehmigung, sondern auch in der Bewilligung und im Antrag zum Ausdruck gebracht werden muss.

Rz. 143

Negativzeugnisse haben unterschiedliche Bedeutungen und Wirkungen, z.B. durch die Aufsichtsbehörde,^[353] zu § 5 GrdstVG^[354] oder zum gesetzlichen Vorkaufsrecht (siehe Rdn 212). Ein Negativzeugnis, das vom Gesetz der Genehmigung gleichgestellt wird, genügt grundbuchrechtlich als formelle Voraussetzung für die Grundbucheintragung. Es ersetzt, wenn es unrichtig ist, materiell die zur Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts erforderliche Genehmigung nur dann nicht, wenn der Genehmigungsvorbehalt dem Schutz privater Interessen dient.^[355]

Rz. 144

Die rechtskräftig erteilte oder versagte behördliche Genehmigung hat rechtsgestaltende Wirkung und ist deshalb (jedenfalls grundsätzlich) nicht mehr widerruflich, wenn die Gestaltungswirkung für das privatrechtliche Rechtsgeschäft bereits eingetreten ist.^[356] Die Genehmigungsbehörde kann, auch wenn gegen ihren Versagungsbescheid Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt ist (§ 22 GrdstVG), während dieses Verfahrens den Vertrag genehmigen.^[357] Eine Genehmigungsfiktion (z.B. § 7 Abs. 3 GrdstVG) ist auch dann wirksam und unwiderruflich, wenn die Vertragsparteien einen unrichtigen Kaufpreis angegeben haben.^[358] Die bekannt gegebene öffentlich-rechtliche Genehmigung ist als Verwaltungsakt grundsätzlich wirksam, wenn sie nicht nichtig ist (§ 43 Abs. 2 VwVfG). Das GBA darf deshalb keinen gesonderten Nachweis der Unanfechtbarkeit verlangen, wenn die Genehmigung (z.B. nach BauGB oder GrdstVG) uneingeschränkt erteilt worden ist.^[359] Dies gilt auch für ein Zeugnis, wonach "die Genehmigung als erteilt gilt" (z.B. gem. § 19 Abs. 3 S. 6 BauGB a.F., § 23 Abs. 2 BauGB a.F.).^[360]

Rz. 145

Sind schuldrechtlicher Vertrag und dingliches Erfüllungsgeschäft genehmig...