Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / VII. Weiterveräußerung des Grundstücks (Kettenauflassungen)

Rz. 138

Die Weiterveräußerung^[328] des noch im Eigentum des A stehenden Grundstücks durch den Auflassungsempfänger B an C ist eine Verfügung über fremdes Eigentum. Ihre Wirksamkeit ist nach § 185 BGB zu beurteilen (vgl. § 19 GBO Rdn 55 ff.).^[329] Die Übertragung des Anwartschaftsrechts des B an C (vgl. Rdn 129) ist eine Verfügung über sein eigenes Recht (siehe § 5 Einl. Rdn 4, 10, 11). Die Auflassung zusammen mit der Bewilligung des A^[330] enthält (wenn sich aus ihnen nichts Gegenteiliges ergibt)^[331] seine Einwilligung zur Weiterauflassung seines Grundstücks durch den Auflassungsempfänger B an Dritte (§ 185 Abs. 1 BGB). Lässt der Auflassungsempfänger B das Grundstück an einen Dritten C auf, stehen zwei wirksame Auflassungen bezüglich des gleichen Grundstücks nebeneinander (z.B. von A an B und von B an C), von denen jede zusammen mit der entsprechenden Eintragung des Erwerbers zum Übergang des Eigentums führen kann.^[332] Eine Zwischeneintragung des B ist nicht erforderlich, aber möglich und führt dann zum Eigentumserwerb des B. Weil in der Zwischenzeit bis zur Eintragung die Auflassung von A an B (bzw. die Bewilligung des A) unwirksam^[333] oder aufgehoben werden kann^[334] ist der Zweiterwerber C nicht gegen die Beseitigung dieser Einwilligung geschützt. Deshalb ist es empfehlenswert, zur Weiterveräußerung die ausdrückliche Einwilligung (§ 185 Abs. 1 BGB) oder Genehmigung des Grundstückseigentümers A (§ 185 Abs. 2 BGB) einzuholen,^[335] die nicht der Auflassungsform^[336] und auch nicht der Beurkundungsform des § 311b BGB bedarf,^[337] aber dem GBA gem. § 29 GBO nachzuweisen ist. In der Praxis des Grundstückskaufvertrags unter fremden Dritten scheitert der "A-B-C-Kauf" regelmäßig an den Sicherungsinteressen des Eigentümers A, der sein Eigentum erst nach Kaufpreiszahlung verlieren soll, und des C, der nur auf der Grundlage eines originären Vormerkungsschutzes den von ihm geschuldeten Kaufpreis zahlen soll.^[338]

[328] Siehe auch Monath, RNotZ 2004, 360.

[329] Siehe auch: MüKo-BGB/Ruhwinkel, § 925 Rn 47.

[330] Siehe auch: MüKo-BGB/Ruhwinkel, § 925 Rn 47.

[331] Vgl. BGH Rpfleger 1997, 207.

[332] BayObLG Rpfleger 1983, 249.

[333] Vgl. BGH BGHZ 84, 202; Ertl, Rpfleger 1982, 407.

[334] BayObLG BayObLGZ 1972, 397 = Rpfleger 1973, 97.

[335] So mit Recht: Medicus, DNotZ 1990, 275, 280, 289.

[336] BGH NJW 1998, 1482.

[337] Grüneberg/Ellenberger, § 182 Rn 2; Wufka, DNotZ 1990, 339 m.w.N. zur Streitfrage.

[338] Monath, RNotZ 2004, 360, 392.