Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 22 [Berichtigu ... / E. Unrichtigkeit eingetragener "verdinglichter" Regelungen

I. Schuldverhältnisse im Grundstücksrecht

Rz. 71

Im Immobiliarsachenrecht existieren Schuldverhältnisse, die mit dinglichen Rechten verknüpft sind oder werden können (siehe auch § 1 Einl. Rdn 70).^[169] Bei diesen Rechten müssen die dinglichen und die "verdinglichten" Rechtsbeziehungen – wegen ihrer unterschiedlichen Wirkungen – rechtlich jeweils gesondert betrachtet werden.

Deshalb ist zu unterscheiden zwischen:

1.	dem sachenrechtlichen Inhalt der jeweiligen Rechte, der entsprechend der absoluten Natur dinglicher Rechte "dingliche Wirkung für und gegen alle" hat (siehe § 1 Einl. Rdn 70, § 4 Einl. Rdn 10, § 3 Einl. Rdn 27 ff.),
2.	den ihrem Wesen nach schuldrechtlichen Regelungen, die mit dem dinglichen Recht verknüpft sind oder werden können, z.B. durch Eintragung als "Inhalt des Sondereigentums" (§ 10 Abs. 2 WEG), "Inhalt des Erbbaurechts" (§ 2 ErbbauRG), "Inhalt des Dauerwohnrechts" (§ 33 Abs. 4 WEG), "Belastung des Miteigentumsanteils" (§ 1010 Abs. 1 BGB) oder "Inhalt der Dienstbarkeit" (z.B. § 1021 BGB),[170] und die gegenüber einem Sondernachfolger gelten, also sog. "verdinglichte" Wirkungen erhalten (siehe § 4 Einl. Rdn 23, § 3 Einl. Rdn 103, § 3 Einl. Rdn 176),[171] sowie
3.	den Verfügungsbeschränkungen der §§ 12, 35 WEG, § 5 ErbbauRG, die durch Eintragung als "Inhalt des Sondereigentums" (Dauerwohnrechts oder Erbbaurechts) das gegen sie verstoßende Rechtsgeschäft zunächst schwebend unwirksam und nach Zustimmungsverweigerung endgültig absolut unwirksam machen.[172]

Rz. 72

Soweit die Beteiligten weitergehende Vereinbarungen treffen, die nicht Gegenstand des dinglichen Rechts und auch nicht Inhalt des verdinglichten Begleitschuldverhältnisses sein können,^[173] wirken diese Abreden lediglich inter partes und binden in der Konsequenz für sich genommen ausschließlich die ursprünglichen Parteien. Sollen Sonderrechtsnachfolger auf einer oder beiden Seiten ebenfalls an diese Regelungen gebunden werden, so ist es erforderlich, dass diese die entsprechenden Verpflichtungen übernehmen oder ihnen die maßgeblichen Rechte abgetreten werden, sie also in die schuldrechtlichen Verpflichtungen eintreten. Unterbleibt dies, entfalten die rein schuldrechtlich wirkenden Rechte keine Bedeutung für die Sonderrechtsnachfolger. Werden solche rein schuldrechtlich wirkenden Vereinbarungen in das Grundbuch eingetragen, so ändert dies an der bestehenden ausschließlich zwischen den Parteien wirkenden Lage nichts. Erfolgt die Übernahme ins Grundbuch allein dadurch, dass Bezug auf die Eintragungsbewilligung, in der eine entsprechende Regelung enthalten ist, genommen wird, so ist das Grundbuch hierdurch nicht unrichtig, da die Bezugnahme nach § 874 BGB nur zur näheren Ausgestaltung des Rechts erfolgt und daher, soweit in der maßgeblichen Urkunde auch Regelungen enthalten sind, die nicht dinglicher Inhalt sein können, hierdurch das Recht nicht ausgestaltet werden kann. Die Bezugnahme geht damit insoweit schlicht ins Leere; nach Auffassung des BGH soll aber von Amts wegen ein entsprechender Klarstellungsvermerk in das Grundbuch aufzunehmen sein.^[174] Erfolgt dagegen eine ausdrückliche Eintragung einer nicht dem dinglichen Inhalt des Rechts entsprechenden Regelung in das Grundbuch, liegt insoweit eine unzulässige Eintragung nach § 53 GBO (vgl. § 53 GBO Rdn 4) vor, so dass eine Löschung von Amts wegen zu erfolgen hat.

Rz. 73

Bei Hypotheken können schuldrechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber dem Hypothekengläubiger mittelbar als Kündigungsgrund "Inhalt der Hypothek" werden.^[175] Sie dürfen aber nach Auffassung des BGH nicht unmittelbar in das Grundbuch eingetragen werden.^[176]

[169] Siehe umfassend Ulshöfer, Das sogenannte gesetzliche Begleitschuldverhältnis, 2015.

[170] Vgl. Amann, DNotZ 1989, 531, 541 ff.

[171] Weitnauer, DNotZ 1990, 385.

[172] BGHZ 33, 76, 85 = NJW 1960, 2093.

[173] Siehe nur exemplarisch zum Wohungsrecht: BeckOGK BGB/Kazele, § 1093 Rn 204 ff.

[174] BGH FGPrax 2015, 5.

[175] BGHZ 21, 34 = DNotZ 1956, 544 = Rpfleger 1956, 231.

[176] BGHZ 21, 34 = DNotZ 1956, 544 = Rpfleger 1956, 231.

II. Wirkungen der "verdinglichten" Regelungen

Rz. 74

"Verdinglichte" Regelungen werden durch Eintragung im Grundbuch nicht zu dinglichen Rechten.^[177] Die sich daraus ergebenden Auswirkungen sind zum Teil noch ungeklärt oder umstritten (vgl. § 3 Einl. Rdn 176 ff.).^[178] Zur Unterscheidung zwischen dem sachenrechtlichen Inhalt eines Rechts und dem verdinglichten Begleitschuldverhältnis gelangt man anhand der Abweichung vom gesetzlichen Regeltypus: Die essentiellen Regelungen bilden den dinglichen Rechtsinhalt, weitere Bestimmungen können allenfalls Bestimmungen des verdinglichten Begleitschuldverhältnisses sein (jeweils vgl. Rdn 71).

[177] BayObLGZ 1974, 396 = Rpfleger 1975, 22, 23.

[178] Dazu: Amann, DNotZ 1989, 531, 534 ff., 558 ff.; Ertl, DNotZ 1988, 4, 17 ff.; Bauer/Schaub/Schäfer, § 22 Rn 44 ff.

III. Voraussetzungen der Eintragung

Rz. 75

Für die Eintragung gelten die sachen- und verfahrensrechtlichen Vorschriften insgesamt entsprechend, erforderlich sind mithin Einigung und Eintragung. Die Eintragung erfolgt aufgrund einer Bewilligung (gemeinsam m...