Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 27 [Löschung v ... / C. Eigentümerzustimmung

I. Rechtsnatur

Rz. 10

Die Eigentümerzustimmung entspricht in Tatbestandsvoraussetzungen wie Rechtsfolgen der Bewilligung i.S.d. § 19 GBO. Sie ist die verfahrensrechtliche Konsequenz des außerhalb des Grundbuchs bestehenden materiell-rechtlichen Anwartschaftsrechts des Eigentümers am Fremdgrundpfandrecht und verfahrensrechtliches Spiegelbild des materiell-rechtlichen Zustimmungserfordernisses des § 1183 BGB. Typischerweise werden beide Erklärungsinhalte in einer Erklärung zusammengefasst.^[20] Neben der Zustimmung des Eigentümers gem. § 27 GBO ist für den Grundbuchvollzug der Grundpfandlöschung nicht zusätzlich noch seine Bewilligung nach § 19 GBO erforderlich.

[20] Ebenso Demharter, GBO, § 27 Rn 10.

II. Form

Rz. 11

Für die Form der Zustimmung gilt § 29 Abs. 1 S. 1 GBO. Ist sie im Löschungsantrag des Eigentümers (§ 13 GBO) enthalten, bedarf sie als sog. gemischter Antrag nach § 30 GBO der gleichen Form wie die Zustimmung selbst.^[21]

[21] OLG München JFG 21, 83.

III. Inhalt

Rz. 12

Die Zustimmungserklärung ist das Einverständnis des Eigentümers mit der Löschung eines (oder mehrerer) Grundpfandrechts. Ein bestimmter Wortlaut (insbesondere der Gesetzeswortlaut "Zustimmung") ist nicht erforderlich. Die Eigentümerzustimmung unterliegt wie die Eintragungsbewilligung dem Bestimmtheitsgebot. Sie muss eindeutig und zweifelsfrei zum Ausdruck bringen, dass der Eigentümer mit der Löschung des Grundpfandrechts einverstanden ist.^[22] Ihr Sinngehalt kann auch durch Auslegung ermittelt werden.^[23] Der Löschungsantrag des Eigentümers i.S.d. § 13 Abs. 1 S. 1 GBO enthält regelmäßig seine Zustimmung i.S.d. S. 1.^[24] Die Zustimmung kann z.B. auch durch Bezugnahme auf eine spätere Löschungsbewilligung des Grundpfandrechtsgläubigers erklärt werden.^[25] Auch wenn sich der Grundstücksveräußerer gegenüber dem Erwerber zur Lastenfreistellung verpflichtet und pauschal der Löschung aller nicht von vom Erwerber übernommenen Belastungen zustimmt, kann dies als Zustimmungserklärung ausgelegt werden.^[26] Stimmt der Eigentümer mehrerer mit einem Gesamtgrundpfandrecht belasteter Grundstücke der Löschung an einer von ihm verkauften Fläche zu, so liegt darin dagegen i.d.R. nicht ohne weiteres seine Zustimmung zur Löschung auf allen anderen Grundstücken.^[27]

[22] KG RNotZ 2014, 311, 314.

[23] BayObLG MittBayNot 2004, 72; LG Chemnitz MittBayNot 2000, 433; OLG Zweibrücken MittBayNot 1999, 564; Amann, MittBayNot 2000, 80, 81.

[24] OLG München JFG 21, 83; BayObLGZ 1973, 220 = MittBayNot 1973, 280.

[25] OLG Köln DNotZ 1982, 260; Demharter, GBO, § 27 Rn 11.

[26] OLG Köln FGPrax 2015, 153; BayOblG DNotZ 1974, 404; LG Köln MittRhNotK 1999, 245.

[27] OLG Schleswig FGPrax 2022, 15; OLG München MittBayNot 2016, 234; BayObLG DNotZ 1980, 481.

IV. Zustimmungsberechtigung

Rz. 13

Die Berechtigung zur Löschungszustimmung folgt aus der Verfügungsberechtigung über das Recht des Eigentümers an dem zu löschenden Grundpfandrecht. Sie ist damit von der Berechtigung zur Verfügung über das Grundstückseigentum selbst zu unterscheiden. Die Berechtigung muss im Zeitpunkt der Löschung des Grundpfandrechts vorliegen (vgl. Rdn 19).

Verfügungsberechtigt ist im Regelfall derjenige, der im Zeitpunkt der Löschung des Grundpfandrechts als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Für den Grundbuchvollzug gilt die – widerlegliche – Vermutung des § 891 BGB.^[28] Das Grundbuchamt darf durch eine beantragte Löschung nicht wissentlich daran mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen.^[29] Der wirkliche Eigentümer muss gem. § 39 Abs. 1 GBO als Eigentümer voreingetragen sein, vorbehaltlich der Ausnahmefälle des § 40 GBO und des Handelns aufgrund transmortaler Vollmacht.^[30] Wird bei einem Eigentumswechsel die Löschung des Grundpfandrechts vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung vollzogen, genügt die Zustimmung des Veräußerers.^[31] Zur Löschung nach Eigentumsumschreibung ist die Zustimmung des neuen Eigentümers erforderlich.^[32] Beim herrenlosen Grundstück ist § 27 GBO nicht zu beachten.^[33]

Rz. 14

Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers haben je nach ihrem Inhalt unterschiedliche Auswirkungen auf seine Zustimmungsbefugnis i.S.d. § 27 GBO. Verfügungsbeschränkungen, die nur das Eigentum am Grundstück betreffen (z.B. Zwangsversteigerung, Verbot zur Veräußerung oder Belastung des Grundstücks) hindern den Eigentümer nicht, der Grundpfandrechtslöschung zuzustimmen.^[34] Wenn die Person des Eigentümers in ihrer Verfügungsmacht dagegen allgemein beschränkt ist (z.B. weil über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder sich eine Nacherbfolge auf das Eigentümerrecht erstreckt) oder wenn sie bei einem gedachten Übergang des Grundpfandrechts auf ihre Person hierüber nicht verfügen dürfte, steht die Zustimmungsberechtigung nicht mehr ihr, sondern dem an ihrer Stelle Verfügungsbefugten zu (z.B. Insolvenzverwalter). Eine vorher vom Eigentümer erteilte Zustimmung verliert ihre Wirksamkeit.^[35]

Rz. 15

Der Vormund des minderjährigen Eigentümers (nicht aber die Eltern) und der Betreuer^[36] des unter Betreuung stehenden Eigentümers bedarf zur Lös...